Рынок коммерческой недвижимости Васильевского острова получил дополнительное развитие благодаря запуску ЗСД и активному жилищному строительству.
Василеостровский район традиционно считался далеко не самым востребованным у инвесторов и брокеров, работающих с коммерческой недвижимостью. Хотя он входит в четвёрку центральных (вместе с Центральным, Петроградским и Адмиралтейским), спрос на стрит–ретейл и офисы здесь всегда был ниже, чем у "нецентрального Московского". Девелоперы реализовывать новые проекты не спешили, а брокеры предлагали ставки иногда на 20–25% ниже, чем "на материке". Ситуация принципиально изменилась с запуском ЗСД.
Рабочая атмосфера
По данным Nikoliers, на территории Васильевского острова насчитывается 340 тыс. м2 качественной офисной недвижимости классов А и В (37 бизнес–центров). Только треть из них относится к классу А. Средняя ставка аренды по итогам III квартала была на уровне 1265 руб. / м2 / мес. (без НДС). Это на 4–15% ниже, чем в других центральных районах.
Васильевский остров по объёму сделок за 9 месяцев этого года занимает четвёртое место по востребованности. "Наличие ЗСД, конечно, сделало остров более привлекательным, но в целом не является решающим критерием, — комментирует Нелли Алейникова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris. — Многие арендаторы не хотят зависеть от мостов. Всё–таки не каждый среднестатистический арендатор может себе позволить ежедневную оплату проезда по ЗСД. И никто не отменял пробки на мостах внутри города, что важно для тех, чей рабочий график связан с частыми разъездами на автомобиле в течение дня".
Наиболее привлекательная офисная локация района сегодня — у станции метро "Василеостровская". В меньшей степени арендаторы выбирают кварталы около "Приморской". Потенциально объекты здесь пользовались бы популярностью благодаря близости к ЗСД, считает Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers.
Запуск второго вестибюля станции метро "Спортивная", безусловно, повлиял на развитие прилегающих территорий, однако заметным событием для инвесторов или арендаторов не стал. С вводом станции метро "Горный институт", безусловно, оживёт и зона в районе пересечения Большого пр. и 24–25–й линий, но точных сроков её открытия пока нет.
Признанной деловой локацией считается район 26–й линии, где расположено несколько бизнес–центров ("Тесла", "Сенатор", "Биржа") и воссоздаётся новый центр притяжения — ДК им. Кирова, говорит Станислав Спутников, партнёр "БестЪ. Коммерческая недвижимость". Вероника Чаканова, партнёр, директор офисной группы IPG.Estate, отмечает также территорию в районе моста Бетанкура и съезда с ЗСД.
Теоретически можно ожидать развития деловой жизни на намыве, но пока что все анонсированные здесь проекты заморожены (свою штаб–квартиру собирался построить Сбербанк, а компания GloraX заявляла целый квартал из пяти бизнес–центров общей площадью около 110 тыс. м2).
Осваивают остров и операторы гибких офисов. По данным IPG.Estate, здесь работает коворкинг сети "Практик", "Smart Финансист", Docklands PAGE, ещё порядка 2000 м2 в новых проектах будут открыты в рамках 2023 года. "Район имеет большие перспективы. В том числе локация у Уральской улицы, где скоро появится новый деловой квартал с разнообразной инфраструктурой, — комментирует Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE. — Малый, Средний, Большой имеют наиболее выигрышную позицию для открытия коворкинга большего формата".
Негде торговать
Для Васильевского острова характерен один из самых низких показателей обеспеченности торговыми площадями: всего 114 м2 на 1000 человек (данные Nikoliers). Для сравнения: по Петербургу в целом этот показатель равен 605 м2 на 1000 человек. "Потенциал очень высокий, в особенности учитывая объёмы строящегося жилья. На наш взгляд, на сегодняшний день Васильевский остров остаётся чуть ли не единственным районом в Петербурге, где необходимо строительство торгового центра", — комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers.
Основные торговые коридоры — Большой, Средний и Малый проспекты В.О. и пешеходная улица — 6–7–й линий В.О., рассказывает Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости петербургского офиса NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg). "Центрами притяжения для арендаторов стали общественные пространства — “Севкабель Порт”, Василеостровский рынок, бывший Завод Посселя, Андреевский двор и др.", — отмечает она.
"Популярным с точки зрения торговли всегда был район возле станции метро “Приморская”. Там большое количество небольших торговых центров. Новые торговые локации складываются в основном рядом с новой качественной жилой застройкой", — добавляет Станислав Ступников.
Вместо заводов
Развитие всего района, как и коммерческих площадей в частности, будет идти в двух направлениях — освоение намыва и редевелопмент промышленных территорий. Долгое время заводские объекты занимали топовые локации с уникальными характеристиками, но постепенно их начали вытеснять новостройки. "Кожевенная линия была самым депрессивным уголком в центре Ленинграда, затем и Петербурга. Постепенно эта часть острова стала развиваться, — напоминает Валентина Антюшина, директор по маркетингу “Севкабель Порта”. — Спустя 5 лет с момента открытия “Севкабель Порта” мы видим, что само его существование рождает синергию развития и соседних территорий. Прилегающие площадки изменились ровно так, как об этом написано в книжках о зарубежных примерах развития подобных пространств: растут арендные ставки, меняются демографии районов".
Сегодня происходит постепенный редевелопмент серого пояса в районе Кожевенной линии, вокруг Уральской улицы и набережной реки Смоленки, разрабатываются проекты развития территорий к западу от Галерной гавани. "Тенденции развития редевелопмента на Васильевском острове практически исключают сохранение в долгосрочной перспективе “глухих” локаций, за исключением Балтийского завода, который может ещё долго оставаться на своём месте, и расположенного неподалеку крупнейшего объекта инженерной инфраструктуры острова — ТЭЦ–7", — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга петербургского офиса NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg).
Васильевский остров действительно не является самой ходовой локацией в Петербурге — так повелось исторически. "Может быть, существует какая–то ментальность петербуржца, что, когда разводят мосты, ночью оттуда не уйти. Но это, конечно, шутка, — резюмирует Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp. — Сейчас происходит реинкарнация этого места, на него начинают смотреть по–другому".
