Изначально каждая из столиц пошла по своему пути развития сегмента апартаментов: Москва выбрала псевдожильё, Петербург — сервисный формат. И если у первых в последние годы было "всё неочевидно" со статусом, то вторые стали понятным инвестинструментом.
Несмотря на увеличение в Северной столице доли псевдожилья в общем объёме предложения в 2022 году, сервисные апартаменты всё ещё ведут в счёте. И не только. По словам коммерческого директора ГК "ПСК" Сергея Софронова, динамика роста цен на лоты в экспозиции опережает несервисный формат минимум в 2 раза, если оценивать в среднем по рынку. Такое превосходство обеспечивает несколько факторов добавленной стоимости.
"Апарт-отели работают в условиях постоянно растущей конкуренции, и опытная управляющая компания, а следственно, и высокое качество сервиса являются возможностью для отстройки от конкурентов. В ведении УК находится не только регулирование работы апарт-отеля, но и обеспечение загрузки юнитов, балансирование длительности загрузки и настройка каналов бронирования", — поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований петербургского офиса NF Group.
Именно эффективная стратегия управления объектами размещения сформировала устойчивость сегмента сервисных апартаментов к разного рода кризисным явлениям. Показатели загрузки в локдаун стали убедительным аргументом в пользу инвестиционной ликвидности продукта. "Многие собственники, приобретавшие апартаменты на начальном этапе в 2018-2019 годах, смогли получить доход от роста цены более 40% от стоимости", — уточняет Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
Более конкретный пример приводят в ГК "ПСК" — в этом году у компании будет сразу три комплекса сети Avenir, введённых в эксплуатацию: Putilov Avenir (сдан в начале мая), Kirovsky Avenir (сдан в декабре) и Moskovsky Avenir (готовится к вводу в декабре). Продажи во всех трёх были открыты летом 2021 года. В зависимости от стоимости, по которой покупались юниты, благодаря росту цен на недвижимость капитализация за 1,5 года продаж составила: в Putilov Avenir — более 8%; в Kirovsky Avenir — порядка 15%; в Moskovsky Avenir — 17%. В четвёртом проекте сети — апарт-отеле Ladozhsky Avenir — старт продаж был объявлен в сентябре 2022 года, однако и здесь уже заметен рост рыночной стоимости актива — к ноябрю он составил до 2%. При этом начальная цена лота здесь является минимальной для локации Большая Охта, где возводится проект. Реализация будет идти ещё 2 года.
Если сравнивать продукт Москвы и Петербурга по параметру "порог входа", то в Северной столице он ниже и варьируется в границах 4-7 млн рублей. Что в процессе эксплуатации даже при схожей доходности в процентах годовых означает более короткий период окупаемости инвестиций в городе на Неве. Эксперты отмечают, что понятный интерес к объектам на старте продаж повышается за счёт качества проекта, престижа локации и её перспектив — что также обеспечивает стоимость квадратного метра со временем, а также программ доходности, предлагаемых управляющей компанией.
Приросли функционалом
На протяжении последних 4 лет именно апарт-отели являлись драйвером рынка недвижимости Петербурга. Не только в части продаж — но и стремительного развития формата.
Наличие гостиничного сервиса не единственное, что предлагают сервисные проекты. В современных качественных комплексах для постояльца предусмотрен набор инфраструктуры, который позволяет покидать пределы апарт-отеля, только если будет желание полюбоваться достопримечательностями Северной столицы. Всё остальное — для решения бытовых и рабочих задач — есть в границах объекта. Псевдожильё таким многообразием опций похвастаться не может.
Опять же в качестве примера — Ladozhsky Avenir, представленный ГК "ПСК" как первый мультиформатный проект сети. Помимо того что собственная инфраструктура объекта будет представлена зоной лобби, коворкингом, рестораном, здесь предусмотрены коммерческие и офисные помещения. Последние — маркер локации для инвестора: она развивается как новый деловой кластер Петербурга.
Ориентированность на разные целевые группы и встройка нужных опций в предложение — тоже особенность сервисного формата. Проекты гибко подстраиваются под сезонность и интересы аудитории. Алина Базаева приводит данные по 2022 году: "Летом порядка 50-70% номерного фонда апарт-отелей предлагались посуточно, при этом загрузка в части апарт-отелей достигала 85-95%, а стоимость размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации". Когда туристический трафик снижается, часть номерного фонда переводится с кратко- на долгосрочный формат. Это позволяет сохранять высокие показатели загрузки в течение всего года.
Кроме того, инвестиционная привлекательность объектов с гостиничным сервисом растёт за счёт туристического потенциала Петербурга. Город на Неве неизменно входит в число топ-направлений для проведения длинных выходных: прежде всего новогодних и майских праздников. По данным на конец ноября, Северную столицу с начала года посетили более 7 млн туристов, что уже на 16,7% больше, чем за весь 2021-й. Учитывая развитие программ по привлечению турпотока в Петербург, цифры будут расти и дальше.
При этом УК апарт-отелей занимают активную, а не выжидательную позицию: так, например, компания PSK Invest (входит в ГК "ПСК") выстраивает сотрудничество с вузами, обеспечивая загрузку части номеров на время учебного года за счёт приезжих студентов. В этом отношении Петербург также является центром притяжения. Свои программы есть для различных категорий постояльцев. Но главное — для инвестора.
Удобный инструмент
Основное отличие продуктов, когда цель не только сохранить, но и приумножить средства, вкратце описала Светлана Московченко: "Если инвестор хочет максимизировать доход, то он оперирует сервисными апартаментами".
Причём в Москве такой формат менее развит — поскольку изначально был не так распространён. В Северной столице апарт-отели — как инвестиционный продукт — предлагаются уже давно. "Поэтому инвестиции в такую недвижимость в Петербурге делать удобнее. Также есть куда больший и показательный объём статистики о работе апарт-отелей в последние 3 года. Наконец, в Петербурге есть предложения апартаментов с гарантированной доходностью. И здесь также выбор побольше, чем в Москве", — поясняет Сергей Софронов.
По словам эксперта, сейчас рынок — покупателя: девелоперы ориентируются на его настроения, предлагая те или иные программы. Сегодня высок спрос на вариант с гарантированной доходностью — когда инвестор получает фиксированные выплаты в течение продолжительного времени с момента приобретения. Однако и этот инструмент в Петербурге эволюционировал. Так, PSK Invest предлагает различные варианты для инвестора, ориентированные на его возможности и цели: гарантированную часть либо сочетание гарантированных выплат с доходом от сдачи в аренду управляющей компанией."Что опять же является для инвесторов лучшим предложением, нежели просто квадратные метры", — говорит Сергей Софронов.
Более того, сегодня в Петербурге сформированы различные пакетные предложения: инвестор может приобрести юниты в разных проектах одной сети — под управлением единого оператора, либо несколько номеров в одном объекте — например, в нескольких категориях.
Сервисные апартаменты для Северной столицы — доказавший свою результативность инвестиционный продукт, который продолжает эволюционировать, наращивая привлекательность. Для Москвы, получается, он становится возможностью и хорошей перспективой.
