На фоне роста стоимости апартаментов и снижения туристического потока петербургский рынок дрейфует в сторону Москвы — количество сервисных проектов снижается, а доля псевдожилья растёт
Изначально апарт-рынки двух городов развивались в противоположных направлениях. Если в Москве апартаменты — это дешёвое жильё, то в Петербурге — бизнес.
Купить и сдавать
Исторически сложилось так, что в Санкт-Петербурге рынок апартаментов был сервисным, то есть объект строился как гостиница. Номера продавались инвесторам, которые в дальнейшем сдавали их либо посуточно, либо на долгий срок, обеспечивая доход собственнику. При этом сам апарт-отель проходил классификацию, получал гостиничные звёзды. Всеми проблемами, в том числе и со сдачей номера в аренду, занималась управляющая компания, с которой владелец юнита заключал специальный договор и выплачивал ей либо фиксированную сумму, либо процент от дохода. Никто не запрещал заниматься этим и самому собственнику.
Как говорят участники рынка, такой подход стал превалирующим на рынке Северной столицы по нескольким причинам. Например, 11 лет назад изначально не зашли продажи псевдожилья в комплексе на Хошимина. На купленном у города участке девелопер мог построить половину жилой и половину коммерческой недвижимости. И продавать апартаменты как жильё пришлось бы дешевле, а значит, спрос на настоящие квартиры был бы ниже. В итоге было решено сделать продукт для инвесторов, который достаточно неожиданно выстрелил, да так, что за 2 года цена на апартаменты выросла почти в 2 раза.
На фоне этого успеха начали реализовываться другие аналогичные проекты. Такие апартаменты получили название "сервисные". В итоге на начало 2022 года, несмотря на все сложности, которые в пандемию испытала гостиничная отрасль, спрос продолжал расти и доля инвестиционных юнитов прочно установилась в районе 80–85 %. Кроме того, Санкт-Петербург всегда был более привлекателен как туристический центр, при этом дефицит доступных, но качественных гостиниц был до последнего времени высок.
Где жить
В отличие от Петербурга в "не резиновой" Москве проблем со спросом никогда не было. Зато традиционно наблюдался дефицит площадок для строительства жилья. Особенно это касается центра города. При этом девелоперы, которые занимаются активной реновацией территорий бывших промышленных зон, до последнего времени были не всегда заинтересованы переводом назначения земельного участка. Поэтому было проще построить апартаменты, а не жильё. Так и появились комплексы апартов — для обхода существующих градостроительных ограничений.
Второй вопрос — деньги. Москва — самый дорогой город России, стоимость обычных квартир оказывается высокой для многих потенциальных клиентов, которые в итоге переключаются на покупку апартаментов. Их средний бюджет оказывается на 15–20 % ниже схожих по площади и характеристикам квартир. Именно стремление сэкономить развивает рынок апартаментов. Как говорят участники рынка, в столице апартаменты рассматриваются больше как альтернатива квартире по более низкой цене, а не доходный бизнес.
Традиционно в Москве 70 % потенциальных покупателей апартаментов бизнес-класса рассматривали апартаменты как недвижимость для собственного проживания, в своём роде замену квартире. Оставшиеся 30 % покупателей были инвесторами, которые приобретали апартаменты, чтобы сдавать их в аренду. Хотя доля сервисных апартаментов за последние годы в столице росла, но всё равно она остаётся небольшой.
Не всё вечно под луной
Сейчас, по данным Becar Asset Management, в Москве в продаже находится 149 проектов на 10,2 тыс. апартаментов. В III квартале на рынок вышло 14 новых проектов общим объёмом 4,7 тыс. апартаментов. "При этом сервисных в них сейчас всего 22 проекта. Все остальные — псевдожильё", — рассказывает вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Сейчас средняя цена апартаментов комфорт–класса в Москве составляет 275 тыс. рублей за 1 м2 (+2 % за квартал, +25 % за год). В бизнес–классе стоимость "квадрата" — 382 тыс. рублей (+1 % за квартал, +20 % за год). В элитном сегменте цена выросла до 1,12 млн рублей за 1 м2 (+10 % за квартал, +27 % за год).
В Петербурге доля сервисных апартаментов за последний квартал уменьшилась почти на 15 %. Если в начале года на гостиничные проекты приходилось 75 % предложения, то сейчас их доля упала до 60 %. При этом несервисные апартаменты заняли 23 % рынка. Если тренд продолжится, Петербург рискует потерять звание столицы сервисных апартаментов.
“
"Не столько Петербург стал копировать, сколько московские девелоперы начали привносить сюда понятный им, годами разрабатываемый продукт — несервисные апартаменты, — объясняет тенденцию коммерческий директор ГК “ПСК” Сергей Софронов. — Будет ли наш город столицей сервисных апартаментов, покажет то, как в следующие два года будут продаваться несервисные апартаменты. Определённая ёмкость у этого сегмента есть, но целевые аудитории с сервисным сегментом пересекаются мало".
По данным NF Group, в Санкт-Петербурге (ex. Knight Frank St. Petersburg) по итогам III квартала 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 5 тыс. юнитов общей площадью 173 тыс. м2.
"За квартал количество апартаментов в продаже увеличилось на 12 % благодаря началу продаж в шести комплексах несервисных апартаментов. Общее количество юнитов в новых объектах — более 3,9 тыс. штук", — подсчитала директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Татьяна Любимова. При этом количество апартаментов в экспозиции увеличилось на 49 %, в основном за счёт несервисных юнитов.
Как объясняют девелоперы, основная причина увеличения доли псевдожилья — ситуация на рынке. На фоне роста себестоимости строительства и падения туристического потока доходность сервисных апартаментов достаточно резко снизилась: с 7–10 % годовых до 3–5 %. И как итог спрос со стороны инвесторов в Петербурге снизился. "Зато спрос переключился на несервисные и рекреационные апартаменты, где покупатели, как правило, распоряжаются юнитами самостоятельно", — резюмирует Татьяна Любимова.
