Смольный требует строить социальную инфраструктуру для апартаментов наравне с жильём. Но отдельным застройщикам удаётся обходить эти требования, существенно экономя средства.
С 2021 года, когда в Петербурге начала работать Градостроительная комиссия, все проекты апартаментов (обычно они идут по документам как гостиницы) тщательно рассматриваются чиновниками. Объекты, в которых более 10% номеров имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, получают визу комиссии при возможности обеспечения их социальной инфраструктурой — детскими садами, школами, поликлиниками. Требования по разным проектам выдвигаются разные, но в целом, по оценке застройщиков, эта соцнагрузка обходится им в 20 тыс. рублей на 1 м2 будущего объекта.
По данным комитета по строительству, на комиссии с 2021 года разработаны рекомендации в отношении 11 проектов, ещё 14 находятся на рассмотрении.
За апартаментами в Смольном следят достаточно тщательно, отмечают участники рынка. Но без визы градостроительной комиссии проходят отдельные проекты в центре, по которым застройщики не получают разрешения на строительство или реконструкцию, проводя работы как капитальный ремонт. Впрочем, объём таких комплексов невелик.
Офисная жизнь
На рынке обсуждают отдельные удачные кейсы, которые, возможно, позволят застройщикам строить апартаменты, не вкладываясь в социалку.
Самая свежая история касается гостиницы на пр. Стачек. Как писал "ДП", ООО "КСС–Запад", за которым стоят офшорные фирмы с Сейшельских островов и совладелец "Адаманта" Алексей Гнесин, намерено построить на пр. Стачек, 62, трёхзвёздочную гостиницу. Госстройнадзор в выдаче разрешения на строительство отказал, заподозрив, что это будет "псевдожильё". Компания обратилась в суд и сумела оспорить отказ. Первые две инстанции она выиграла, сейчас спор рассматривается в кассации. Если решение нижестоящих инстанций устоит, в Петербурге появится прецедент, отмечают юристы, ведь нигде законодательно обязательство строительства социальной инфраструктуры для гостиниц не закреплено.
Примечательно, что в 2022 году похожий суд Госстройнадзор выиграл. Он касался проекта строительства апартаментов на месте аквапарка на ул. Кораблестроителей. Проект здесь заявляла ГК "ПИК", но на данный момент, по информации "ДП", от него и покупки аквапарка она отказалась.
Участники рынка обращают внимание на то, что осенью прошлого года Госстройнадзор выдал разрешение на строительство многофункционального комплекса на Камышовой ул. структурам УК "Свиньин и партнёры". По документам это будет многофункциональный комплекс площадью более 50 тыс. м2 и высотой 13 этажей. Точный функционал в разрешении не указан. Эксперты отмечают, что строить здесь офисы или ретейл в таком объёме в текущей ситуации нецелесообразно. Интересно, что неподалёку на Камышовой ул. власти ранее столкнулись с тем, что вместо спортивного объекта, под который давался участок, появился торговый центр.
По словам брокеров, на рынке сейчас есть ещё несколько проектов апартаментов, строить которые можно без трат на социалку. Например, действующее разрешение имеется у ООО "Специализированный застройщик Союз Инвест". В 2015 году компания получила его на строительство офисов общей площадью 62,7 тыс. м2, а недавно продлила до конца марта 2025 года. В 2017–м в компании рассказывали СМИ, что треть площадей будет отдана под апарты.
"ДП" направил запрос вице–губернатору Николаю Линченко о том, известны ли Смольному другие примеры апартаментов, которые не проходили через комиссию. В ответе на запрос сообщается, что Градкомиссия "в соответствии с утверждённым регламентом осуществляет оценку материалов архитектурно–градостроительного потенциала территории, подготовленных и направленных в ГРК по инициативе правообладателей".
Лишние — на выход
“
"Ещё не так давно апарты рассматривались как лёгкий путь, путь наименьшего сопротивления. Ряд застройщиков выходили на этот рынок не по причине наличия компетенций или желания развивать сервисную функцию, а по причине того, что апартаменты было строить проще за счёт отсутствия социалки и того, что их можно было возвести практически на любом “коммерческом” земельном участке", — рассказывает Кирилл Рузанов, генеральный директор УК "Начало.Сервис".
Теперь, когда власти обратили внимание на этот сегмент, строить апартаменты стало сложнее. Это снизило интерес к ним со стороны застройщиков. Многие из них завершают текущие проекты и уже не планируют новых.
“
"В последнее время я много консультирую девелоперов, которые планировали реализовать проекты апартаментов. Большинство инвесторов сейчас взяли паузу и пересматривают свои планы, не понимая, какова будет экономика проекта и будет ли после того, как в него внесут все “хотелки”, хоть какая–то минимальная прибыль", — рассказывает Николай Антонов, генеральный директор МТЛ.
"Себестоимость строительства апарт–отеля увеличилась из–за социальной нагрузки, поэтому темпы покупок земельных участков под апарты сократились до минимума. С другой стороны, девелоперы обратили внимание на строительство классических гостиниц (возможно, с кухонными зонами, но в единственном владении) из–за льготного проектного финансирования", — уточняет эксперт.
В итоге, как предполагают эксперты, на рынке апартов останется несколько профессиональных игроков, которые продолжат развивать этот сегмент — кто–то больше в гостиничной нише, а кто–то больше в нише доходного дома.
Впрочем, в соцнагрузке некоторые эксперты видят и плюс. "Теперь по крайней мере власти должны отстать от сегмента апартов. Раньше это было основной претензией — “вы строите псевдожильё, обходя нормы социалки, и ваши люди идут потом в общие поликлиники”. Теперь всё, социалка есть, можно оставить апарты в покое и дать девелоперам возможность реализовывать проекты так, как они их видят", — надеется Кирилл Рузанов.
