После критики ипотеки с низкой ставкой Центробанк обратил внимание на предложения застройщиков по кешбэку. Надёжность заёмщиков, прибегающих к таким акциям, вызывает у ЦБ опасения.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на прошлой неделе после заседания совета директоров ЦБ высказалась о новых схемах привлечения средств дольщиков в строительство жилья. Речь идёт о появившихся не так давно предложениях по кешбэку. Председатель ЦБ выразила беспокойство качеством ипотечных кредитов.
"Появились новые схемы, по кешбэкам, пока они единичные, но мы готовы принимать меры регулирования, так же как и по ипотеке от застройщика. Видим риски. Нас, конечно, очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая", — сказала Эльвира Набиуллина. Она добавила, что "если эти схемы будут множиться", ЦБ станет настаивать на том, чтобы в законодательство были внесены изменения, "по которым средства населения через проекты с долевым участием использовались бы только по стандартным схемам, описанным в законодательстве, без отклонений". Способы обхода через эти схемы — это в конечном счёте риски для заёмщика, уверена она.
Кешбэк на покупку квартиры на рынке появился в числе других инструментов по стимулированию спроса. Но до недавнего времени недовольство ЦБ было связано в основном с низкими (зачастую околонулевыми) ставками по ипотеке, к которым прибегали некоторые застройщики. Такие программы больше распространены на рынке. Осенью Центробанк представил доклад, в котором сообщил, что ипотека с низкой ставкой может нести риски не только для заёмщиков и банков, но и для всей финансовой системы. Неоднократно говорилось, что льготные программы по сути вводят покупателей в заблуждение, а итоговая стоимость недвижимости оказывается завышена.
Кешбэк, менее активно используемый застройщиками, ранее отдельного внимания со стороны ЦБ не заслуживал.
Кому это выгодно?
Наиболее обсуждаемые программы по кешбэку на рынке на сегодняшний день — у ГК "ПИК". В рекламе застройщик предлагает вернуть до 15% от стоимости квартиры. "Потратить кешбэк можно как угодно: на ремонт, на отпуск, на машино–место или на кладовую, а также на погашение основной части долга по ипотеке", — говорится в сообщении застройщика. Кредит по этой программе предоставляется по ставке 7,7% при условии оплаты первого взноса в размере от 15%. Сумма кредита — до 30 млн рублей для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти.
Брокеры обращают внимание, что выплата кешбэка "зашита" в стоимость квартиры и прямой выгоды покупателям не даёт.
Участники рынка отмечают, что обход "стандартных схем", о которых говорят в ЦБ, для отдельных застройщиков в условиях снижающегося спроса на новостройки становится вопросом выживания. Чем большую изобретательность проявят отделы продаж, тем больше вероятность обеспечить стабильное поступление средств на эскроу–счета, за которым пристально следит банк, обеспечивающий проектное финансирование. Поэтому до появления каких–либо предписаний никто из застройщиков от эффективных инструментов привлечения средств дольщиков отказываться не будет. А это значит, что у покупателей есть как минимум несколько месяцев на предложения с кешбэком.
"Путь ограничения"
“
"Такого рода заявления ЦБ направлены на достижение баланса на рынке и приведут с большей вероятностью к снижению доступности приобретения жилья в ипотеку. Регулятор понимает это, но, рассматривая такие крайности, как доступность покупки жилья для всех и риски, которые возникают в случае превалирования такого рода схем, выбирает путь ограничения количества людей, которые потенциально могут приобрести жильё", — комментирует Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург".
Другой вопрос, что с точки зрения покупателя квартиры те схемы, которые сейчас используются на рынке, существенно увеличивают доступность покупки квартиры в ипотеку, отмечает он.
Доступность жилья для покупателей на данный момент действительно не находится в топе приоритетов ЦБ, отмечают эксперты. Многочисленные льготные программы, включая субсидируемую государством, позволили приобрести жильё тем категориям заёмщиков, которые ранее не могли даже задуматься о новоселье.
Но текущая экономическая ситуация даёт все основания строить пессимистичные прогнозы касательно их платёжной дисциплины.
Избежать проблем
Внимание на это обратила и Эльвира Набиуллина. "На первичном рынке доля кредитов с первоначальным взносом меньше 20% уже достигла 69%. А первоначальный взнос — это показатель надёжности заёмщика. Мы будем очень аккуратно смотреть и при необходимости применять меры макропруденциального регулирования, чтобы обеспечивалось соответствующее качество кредитов. Иначе это может закончиться проблемами заёмщиков, социальными проблемами".
"В Петербурге доля ипотечных кредитов “Сбера” с первоначальным взносом до 15% в 2022 году составила менее 10%", — прокомментировали "ДП" в пресс–службе Северо–Западного банка Сбербанка, отметив высокую платёжную дисциплину клиентов. В целом по всем ипотечным займам уровень просроченной задолженности от года к году снижается, говорят в банке. Так, на текущий момент проблемных кредитов в общем ипотечном портфеле — меньше половины процента.
Сейчас на рынке Петербурга и пригородов около 60% ипотечных сделок осуществляется с первым взносом до 20%, рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". Сделки с большим первоначальным взносом — это, скорее всего, либо не первая покупка квартиры, либо обеспеченный покупатель, либо клиент, который продал старое жильё, а теперь приобретает новое, поясняет она. "Низкий процент первоначального взноса при выборе банка и программы очень важен, а для многих играет определяющую роль наряду с комфортным ежемесячным платежом. Представители ЦБ и сами указывают, что большинство заёмщиков пользуются ипотечными программами с низким первым взносом. Думаю, они понимают, как важно сохранить этот удобный для покупателей инструмент", — добавляет Ольга Трошева.
"На фоне сокращения спроса девелопер всё чаще делает шаг навстречу покупателю и предлагает субсидированные ставки, кешбэк или уменьшает первоначальный взнос, корректируя таким образом в некоторых случаях стоимость квадратного метра, обеспечивая прочность своей финансовой модели и репутации. Девелопер таким образом получает нужный приток средств на эскроу–счета, прогнозирует и управляет потоком будущих поступлений и демонстрирует банку стабильные поступления, — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Однозначно все стимулирующие схемы делают недвижимость на первичном рынке более доступной, но нельзя отрицать риск того, что в любой момент что–то может пойти не так и клиенты окажутся недостаточно финансово стабильными и платёжеспособными".
