Проекты преобразования бывших промышленных предприятий в общественные пространства остаются штучными и дорогостоящими.
Лофт–культура пришла в Россию значительно позднее, чем в Европу и США, — в начале 2010–х годов. Под термином "лофт" понимают промышленные пространства, которые утратили свою первоначальную функцию и были реконструированы под жильё или административные объекты. На сегодняшний день самыми громкими примерами успешного перерождения промышленных объектов в мире являются Cable Factory в Хельсинки, Melkweg в Амстердаме, Superstudio в Милане и Tea Factory в Лондоне.
В России этот опыт представлен гораздо меньше. В Москве были созданы "Винзавод", "Арма", "Красный Октябрь", в Петербурге — "Новая Голландия", "Севкабель Порт", "Этажи". Сегодня для предпринимателей становится всё очевиднее, что бывшие заводы представляют собой ценность не только как объекты с историческим бэкграундом, но и как площадки для создания на их базе деловых и культурных кластеров. По мере переноса действующих производств на окраины города тысячи квадратных метров бывших промышленных объектов в центре остаются заброшенными. Выгодное местоположение и большие площади привлекают туда предприимчивых девелоперов, которые превращают заброшенные помещения в современные общественные пространства.
До начала лета в Петербурге откроются два лофт–пространства: "Фабрика" на Кирочной, 67, и "Левашовский хлебозавод" на Барочной, 4а.
Ставка вырастет в 5 раз
Арт–кластер в районе "Чернышевской" будет располагаться на месте бывшей Кожгалантерейной фабрики имени Самуила Бехли. Несмотря на то что объект не является охраняемым, дань историческому прошлому при реконструкции всё же была отдана: в интерьере будут преобладать индустриальные детали и атмосфера бывшего завода сохранится.
Район реконструкции был выбран не случайно. Как отмечает Данил Барышев, владелец УК "Ареопаг", руководящей проектом, отсутствие подходящей инфраструктуры стало ключевым фактором в выборе концепции: "Этот район очень сильно развивается, но разнообразия нет. Одни столовые и пара дорогих ресторанов".
На "Фабрике" же будут функционировать около 20 разных гастрономических корнеров. О культурной программе идеолог проекта тоже позаботился. Помимо организации выставок и мастер–классов, организаторы обещают каждый день устраивать диджей–сеты. На улице будет площадка вместимостью до 300 человек и уличная сцена, где один раз в месяц собираются проводить концерты на открытом воздухе. Для тех, кто захочет поработать в пространстве, будет функционировать коворкинг на втором этаже.
На вопрос о сроках окупаемости Данил называет цифру 7–8 лет. "Мы инвестировали достаточно крупную сумму: стоимость квадратного метра превысила 100 тыс. рублей. В перспективе, когда район будет достраиваться, ценник на аренду помещений будет расти. Проект позволяет превратить складские помещения со ставкой 300–400 рублей в торговые со ставкой в 4–5 раз больше".
Стоимость аренды для предприятий общественного питания будет зависеть от площади и размера выручки, примерно 15%. Для всех остальных заведений цена начинается от 2 тыс. рублей за 1 м2.
Сам объект УК "Ареопаг" приобрела в 2019 году, но приступила к работам значительно позже: "Тогда как раз был бум открытия подобных пространств в Москве. Например, “Флакон”, “Центральный рынок”, “Депо”. Это всё было в новинку. Начали проектировать, но вмешалась пандемия".
На этом трудности не закончились. Открытие планировалась на осень 2022 года. Но помимо строительных факторов помешала мобилизация. Однако сейчас компания настроена решительнее и уже назначила официальную дату начала функционирования "Фабрики" — 1 мая.
Затраты на 20% выше плана
Другим объектом реконструкции стал Левашовский хлебозавод, о котором уже писал "ДП". Комбинат был построен в начале 1930–х годов, но ключевую роль сыграл в годы Великой Отечественной войны: именно на нём выпекали хлеб для всего блокадного Ленинграда.
В начале 2000–х производство перевели в другое место, а территория на Петроградской стороне осталась пустовать.
За реконструкцию взялась девелоперская группа RBI, которая работает на рынке недвижимости более 30 лет.
Эдуард Тиктинский, президент компании, отмечает, что интерес к проекту был не только коммерческий, но и идеологический: "В Петербурге, например, всего два хлебозавода, построенных по системе Марсакова, и каждый из них можно назвать чудом инженерной и архитектурной мысли периода конструктивизма. Нам интересно браться за такие “штучные” проекты, каждый из которых — со своей историей".
Помимо реконструкции объекта группа RBI уже возвела элитный жилой комплекс по соседству с заводом, а также планирует разбить общедоступный сквер с уличными инсталляциями.
В 2012 году Левашовский хлебозавод получил статус объекта культурного наследия. При этом часть надстроек с 1990–х годов, по итогам экспертизы КГИОП для комментария "Канонеру", уже утратила свою ценность. Их было решено снести, а главное здание завода реконструировать.
Как это часто случается при работе на бывших промышленных объектах, реальный объём затрат выясняется только спустя некоторое время.
"Фактически при демонтаже старых конструкций мы прямо на месте выявляли те дефекты, например коррозию арматуры, о которых до этого не знали. Соответственно, оказывалось, что требуется увеличивать объёмы армирования плит, а также дополнительное усиление конструкций", — рассказывает Эдуард Тиктинский.
Проблемы возникли и с реконструкцией оригинальных витражных окон. На здании исторически есть "ленточное остекление" (горизонтальные витражи, установленные по окружности корпуса на нескольких этажах), и его монтаж требовал наличия готового фасада. Кроме того, практически все окна на объекте — индивидуального изготовления, что также увеличило стоимость проекта.
Так, сумма инвестиций первоначально составляла 1 млрд рублей. По итогу компания вложила в реконструкцию на 200 млн рублей больше. Но, как отмечает девелопер, хоть инвестиции вряд ли когда–нибудь окупятся "напрямую", они способны повысить ценность недвижимости в той части проекта, которая относится к новому жилому строительству — в нашем случае клубному дому Futurist.
Будущее пространство планируется сделать многофункциональным. Стратегическим партнёром по проекту выступила школа Masters. Под её деятельность отвели около 1000 м2 первого этажа завода, местом притяжения которого станет "Творческая котельная" — зал с 13–метровым потолком в помещении бывшей котельной. Основательница школы искусствовед Полина Бондарева поделилась с "ДП" своим видением на будущую культурную программу.
"На территории завода будут проводиться концертно–выставочные проекты, фестивали кино и театра, а также у нас будет два зала–лектория от школы Masters. В числе наших стратегических партнёров, например, Фестиваль Дианы Вишнёвой, который предложит программу перформансов от хореографов на целый год, концерты молодых исполнителей Pianissimo, Эрмитаж, с которым мы совместно делаем лекционные программы к их новой летней выставке, посвящённой искусственному интеллекту. Есть ещё несколько игроков, с которыми мы ведём переговоры", — говорит Бондарева.
Историческое прошлое завода будет отражено в экспозиции, посвящённой блокаде Ленинграда, которую подготовит Дом Лурье. Руководитель организации, Борис Рохин, описывает её как "камерное пространство, где мы вспоминаем каждого из 3411 человек, умерших в квартале, в котором находился хлебозавод". Внутри будут размещены инсталляции фасадов домов квартала, несколько художественных образов и фамилии с адресом, возрастом и датой смерти.
Однако вопрос подачи материала о трагических страницах войны вызывает много споров. Идея создания интерактивного музея на базе культурно–развлекательного центра не была одобрена на градозащитном вечере ВООПИиК, на котором Эдуард Тиктинский и Евгений Герасимов, архитектор проекта, представили свои планы по реконструкции.
Антонина Никонова, кандидат философских наук, доцент кафедры Музейного дела и охраны памятников Института философии СПбГУ, считает идею создания культурно–делового пространства на территории Левашовского хлебозавода "кощунством и преступлением перед памятью о ленинградцах, отстоявших ценой своей жизни наш город". Что касается экспозиции, исследователь убеждена, что подобный музей сформирует ложные ценности у посетителей, а именно "искажённый патриотизм и возможность существования семейной и национальной памяти в досугово–развлекательной форме". Борис Рохин придерживается другого мнения: "Мы хотели вспомнить не блокаду как прискорбную часть войны и не её атрибуты, а конкретных людей, судьба которых и есть главная трагедия. Сделать очередной макет комнаты в коммунальной квартире, поставить буржуйку, положить кусочек блокадного хлеба, включить метроном? Это всё уже есть в городе".
На вопрос о конкуренции с уже существующим Музеем блокады в Соляном переулке руководитель Дома Лурье уверенно отвечает, что тема войны настолько масштабное событие для города, что, даже если подобная экспозиция появится в каждом квартале, это будет не конкуренцией, а локальной памятью.
Бар при пивоварне
Успех развития лофт–культуры не только в центре города представлен технопарком St. Razin на Курляндской ул., 48. На месте бывшего пивоваренного завода "Калинкин" сегодня расположен современный культурно–деловой кластер, в состав которого входят коворкинг Clockwork Time, пивоварня AF Brew, сыроварня "Агро–Трейд" и другие предприятия пищевой и культурной направленности. Технопарк функционирует с 2013 года, когда "Степан Разин Девелопмент" выкупил складские помещения площадью 55 тыс. м2 у компании Heineken.
Главным резидентом пространства является пивоварня AF Brew, которая переняла производственные традиции места. Помимо цехов компания построила taproom (промышленный бар при пивоварне, вдохновлённый американскими образцами). Никита Филиппов, соучредитель AF Brew, отмечает высокий спрос на продукцию, несмотря на местоположение St. Razin.
"Когда мы только строились, были люди, которые сомневались в том, что кто–то поедет пить пиво на Курляндскую, но мы видели, как это работает во многих городах США и Европы, и не сомневались в трафике. К нам добираются на такси, летом на велосипедах и самокатах, в любое время года на 22–м автобусе — одном из старейших ленинградских маршрутов, в честь которого мы даже назвали один из наших самых популярных сортов пива", — отмечает он.
При этом предприниматель обозначает проблемы, связанные с дальнейшим освоением промышленных объектов: "В Петербурге огромное количество неактуальных в XXI веке производственных помещений со славной историей и архитектурой, но недостаток капитала не позволяет застроить и реконструировать их все, как это сделано в Москве. St. Razin — это история про удачную встречу вдумчивого собственника–девелопера и сравнительно крупного и идейного арендатора в нашем лице. Чем заполнить такие огромные заводы, как, например, “Красный Треугольник”, и ещё десятки не менее достойных в прошлом площадок — на данный момент я ума не приложу".
Тем не менее тренд на перерождение бывших заводов имеет большое будущее. Павел Губаревич, основатель Архитектурной мастерской Губаревича, работавшей над дизайном коворкинга Clockwork Time, считает, что социум устал от выверенных картинок во всех сферах жизни. Промышленно–урбанистический стиль, шероховатости, открытые балки, трубы, хаотичные проёмы дают много пространства и воздуха для творчества.
"Модернизировать то, что уже отслужило, но всё ещё имеет интересный архитектурный и исторический окрас, — современный и бережный путь строительства", — добавляет руководитель архитектурной мастерской.
