По праву сильного: застройщикам добавили обязательств в спорах с УК

Споры между управляющими компаниями и застройщиками об устранении выявленных недостатков зданий не редкость. И актуальным для этой категории дел может быть недавнее решение Верховного суда РФ по делу управляющей компании ЗАО "Эстейт сервис дирекция Куркино Северо–Западного административного округа" и застройщика АО "Мосстроймеханизация–5" об устранении дефектов.

Экспертиза показала

В 2019–м в Арбитражный суд Московской области обратилась компания, управляющая несколькими МКД в Балашихе, с иском к "Мосстроймеханизации–5" о безвозмездном устранении недостатков. Истец требовал смонтировать металлические противопожарные двери, установить светильники, завершить облицовку цоколя, устранить отслоение кровли, выполнить стяжку технического этажа и т. д. По мнению заявителя, застройщик передал дома ненадлежащего качества, то есть дефекты, выявленные управляющей компанией в период гарантийного срока, возникли именно из–за действий "Мосстроймеханизации–5".

Застройщик в процессе обращал внимание на то, что МКД были сданы без замечаний. Но судебная экспертиза установила, что значительная часть недостатков является следствием нарушений при строительстве. Впрочем, в 2021 году арбитраж отказался удовлетворить претензии управляющей компании, посчитав, что гарантийный срок истёк, что не доказана причинно–следственная связь между дефектами и нарушением "Мосстроймеханизацией–5" строительных норм.

В апреле 2022 года 10–й Арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции и вынес новое, обязав застройщика устранить недостатки. Он пришёл к выводу, что вина "Мосстроймеханизации–5" в возникновении недостатков доказана (была проведена новая экспертиза), а дефекты обнаружены в пределах гарантии.

В сентябре прошлого года Арбитражный суд Московского округа встал в этом споре на сторону застройщика, отменив решение уже апелляционной инстанции и оставив в силе решение Арбитражного суда Московской области.

А в марте Верховный суд РФ, разбирая этот спор, отменил решение окружного суда и оставил в силе решение апелляционной инстанции. Суд первой инстанции неверно распределил бремя доказывания, возложив именно на истца обязанность доказать вину ответчика в допущенных при строительстве нарушениях, указал ВС РФ. Именно такой подход привёл к неправильному разрешению спора.

Казус правоприменения

Сегодня, как считает Алексей Агеев, партнёр юридической фирмы Ru.Courts, споры, где краеугольным камнем было бы распределение бремени доказывания, в нашем регионе не очень распространены. И дело тут, по мнению эксперта, как раз в позиции Верховного суда, уже не раз высказывавшегося по этому вопросу. "Если вопрос только в том, кто должен доказывать источник происхождения дефектов, — здесь практика сложилась скорее против застройщиков", — говорит Алексей Агеев.

В целом с коллегой соглашается Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства петербургского офиса "Пепеляев групп". Она отмечает, что суды и раньше не принимали отказ устранять недостатки только потому, что дом был сдан без замечаний.

"Но, видимо, до сих пор существовали казусы правоприменения, которые и решил устранить ВС", — объясняет Елена Крестьянцева причину, по которой высший суд всё–таки решил высказаться ещё раз по спорам об устранении дефектов МКД.

Вместе с тем некоторые юристы полагают, что решение ВС по делу "Эстейт сервис дирекция Куркино Северо–Западного административного округа" и "Мосстроймеханизации–5" может стать указанием для нижестоящих судов взять курс на ужесточение стандартов доказывания по подобным спорам именно для застройщиков. Такой подход может потенциально снизить объём издержек управляющих компаний и дольщиков, пострадавших от некачественной работы строителей. "Закономерное развитие получает новелла высоких нормативных стандартов, предъявляемых к застройщикам", — полагают эксперты.

Арина Довженко, партнёр, руководитель практики "Недвижимость и строительство" адвокатского бюро Nordic Star, видит в качестве возможных последствий этого решения ВС "ужесточение критериев “достаточности” доказательств невиновности застройщика".

При разрешении спора ВС прежде всего опирался на наличие заключений экспертов об обнаруженных дефектах, а далее уже изучал доводы участников процесса. "Можно сказать, что ВС принял решение, следуя букве закона и при этом распределив обязанность возмещения / исправления недостатков на более “сильную” сторону — застройщика", — добавляет Арина Довженко.

Ничего страшного

Застройщики, опрошенные "ДП", не стали комментировать это решение Верховного суда. Но неофициально они заявили, что не видят в нём большой проблемы. "Да, возможно, судебные расходы увеличатся. Но это вряд ли будет критично", — заявил один из директоров строительной компании.

Действительно, вряд ли это решение приведёт к валу исков от управляющих компаний к застройщикам. УК, как и раньше, обязаны доказать сам факт наличия дефектов в МКД, а это в большинстве случаев предполагает судебную экспертизу, стоимость которой весьма высока.

"Обычно до перераспределения судебных расходов между участниками процесса экспертизу оплачивает та сторона, которая ходатайствует о её назначении. Поэтому целесообразность подобных обращений всё равно будет зависеть от существенности недостатков, так как экспертиза и судебный процесс в целом требуют материальных и временных затрат", — поясняет Елена Крестьянцева.

Кроме того, Арина Довженко напоминает, что решение ВС не исключает обязанности управляющих компаний соблюдать гарантийные сроки (5 лет на МКД и 3 года на оборудование, установленное в нём. — Ред.), в пределах которых у них есть право требовать от застройщика исправления недостатков.

В Петербурге насчитывается 24 тыс. многоквартирных домов (МКД). 81% этого фонда находится в ведении управляющих компаний, 16,6% — в управлении ТСЖ, ЖКС и ЖК, сообщили "ДП" в Государственной жилищной инспекции Петербурга. Ежегодно объём жилого фонда в городе на Неве прирастает на 1,3–1,5 тыс. МКД.