Что будет с ценами на недвижимость — острейший вопрос и для застройщиков, и для покупателей. Перспективы для их снижения или, напротив, ещё большего роста зависят от ряда факторов. Что ждать покупателям в обозримом будущем, рассказала "ДП" Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой".
Подавляющее большинство объектов в строительстве сейчас реализуется с помощью проектного финансирования, которое затрагивает и механизмы ценообразования. Это условие ограничивает девелоперов в снижении стоимости лотов: даже если её минимальный уровень не подлежит строгой регламентации и может быть скорректирован в пользу клиента, застройщики оказываются менее гибкими в возможностях изменения цены.
Есть и другой фактор: себестоимость. Это слагаемое ещё больше сужает пространство, в котором застройщики могут варьировать цену, — причина в том, что экономика проектов рассчитывается сразу на несколько лет вперёд. Добавим сюда социальную нагрузку — сады, школы — обязательный минимум. Получается, что потенциала для снижения цены "квадрата" практически нет.
С точки зрения рынка в целом мы можем ожидать, что произойдет корректировка цен в сторону повышения в пределах нескольких процентов (речь идёт о росте цены за счёт строительной готовности, а также в востребованных локациях с ограниченным предложением).
Застройщики могут создавать дополнительную выгоду для покупателей специальными предложениями на определённые типы квартир, а также акциями. В данном случае дело касается скидки на реальную стоимость квартиры, а не снижения стоимости после повышения цены лота.
При этом на рынке, конечно же, будут происходить перемены. Не только покупатель ждёт более интересной для него цены, застройщики тоже захотят сделать предложение доступнее. Аналитики прогнозируют уменьшение долей классов "комфорт+" и "бизнес" и рост количества объектов в массмаркете.
Юлия Ружицкая
Поле для снижения цен может дать и "усушение" опций: когда, например, один предложит упростить отделку, а другой откажется от "умного дома". Шаги зависят от каждого отдельно взятого застройщика.
В апреле мы увидели, как рынок начал выравниваться, количество звонков и броней нарастать. В части продаж основным драйвером, безусловно, является ипотека, в том числе обновлённая программа семейной ипотеки.
По расчетам отдела маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой Санкт-Петербург", после изменения в начале года условий этой программы число потенциальных покупателей в Северной столице, которые вправе воспользоваться обновлённой программой, возросло в 2,6 раза.
Так, например, в апреле-мае доля семейной ипотеки во всех ипотечных сделках "Главстрой Санкт-Петербург" выросло до 45%. При этом программа используется не только для улучшения жилищных условий, но и для покупки первого жилья для ребёнка.
Дальнейшее развитие ипотеки, как и поведение покупателей, во многом будет зависеть от экономической и внешнеполитической обстановки. Однако ставки по господдержке и семейной ипотеке определены до 2024 года, а значит при отсутствии внешних шоков ситуация на рынке начнёт выравниваться.
Много разговоров сейчас ведётся о вероятности распространения льготной ипотеки на вторичное жильё. Вопрос о поддержке вторички витал в воздухе с самого начала, но многие задавались вопросом, зачем поддерживать старый жилищный фонд. Рынок, который ничего не производит, не связан с другими секторами экономики и не создаёт рабочих мест. Но это только с одной стороны.
С другой — вторичка и первичка тесно связаны друг с другом. И та диспропорция, которая сложилась на рынке к настоящему моменту, только доказывает этот факт. На рынке много тех, кто может позволить себе купить новую квартиру, только продав старую. Но для выгодной продажи сегодня условий нет. То есть программа поможет покупателю. Но не навредит ли застройщику?
На старте такая программа усилит конкуренцию между двумя сегментами. Однако со временем условия по ипотеке выровняются, позволят рынку функционировать корректно и уравняют цены.
Мы видим в этом и ещё одну возможность: развитие программ трейд-ина, того его вида, при котором застройщик выкупает прежнее жильё владельца без посредников. Популярность этой схемы у наших клиентов растёт.
В сегодняшних условиях эта схема является максимально комфортной и безопасной для покупателя — без разрыва в сделке. Около 80% клиентов, совершающих сделки по программе, переезжают в более просторную квартиру или выбирают жилье большей комнатности.
