Следующая станция: ремонт на "Пионерской" станет стрессом для местного бизнеса

Автор фото: Ермохин Сергей

07:2323 июня 202307:23

17007просмотров

07:2323 июня 2023

Дарья Зайцева, Дарья Дмитриева

Закрытие станций метро на ремонт негативно сказывается на работе окрестного бизнеса. Небольшие рестораны и магазины несут убытки, а некоторые даже закрываются. Ставки аренды при этом снижаются.

С 24 июня в Петербурге для проведения ремонтных работ в вестибюле закроется очередная станция метро — теперь это "Пионерская". С конца октября прошлого года закрыта на реконструкцию "Чернышевская", причём сроки окончания работ на сайте метрополитена не обозначены. В марте текущего года закрылась на 11 месяцев "Ладожская".

Планы метрополитена часто меняются, но пока дальнейший график закрытий выглядит следующим образом. В конце 2023–го и до 2025 года планируется закрытие "Фрунзенской". В 2024 году начнутся работы на станции метро "Удельная". В 2025–м в планах ремонт "Озерков". Ещё через год запланирован ремонт "Технологического института — 2", а в 2027–м — второго вестибюля "Площади Ленина". Все эти станции планируют закрывать на 11 месяцев.

Кроме неудобств для пассажиров и роста загруженности соседних станций метро закрытие вестибюлей на долгое время сказывается на бизнесе, который расположен в непосредственной близости. Особенно это актуально для центра города, где помещения стоят дорого, а выручка напрямую зависит от плотности покупательского трафика.

Поток уже не тот

Одиночки в минусе

Необходимо учитывать, что крупный ресторанный бизнес, как правило, имеет объекты в разных локациях по всему городу, даже если некоторые из них нерентабельны. Это важно для позиционирования и рекламы бренда, а также конкурентной борьбы с другими крупными игроками. Так что основной удар от падения трафика примут на себя мелкие независимые игроки рынка.

Обитатели жилых кварталов вокруг "Чернышевской" уже замечают, что некоторые несетевые магазины и кафе закрываются. Массового характера это пока не несёт, но вывески меняются чаще, чем обычно.

"На их местах появляются предприятия с уклоном в красоту (салоны, барбершопы), а также стоматологии. Отчасти местным жителям стало легче в плане доступа к парикмахерским. Неплохо себя чувствуют сетевые магазины, ассортимент у них тоже в принципе не изменился", — поделилась наблюдениями живущая в окрестностях "Чернышевской" петербурженка Наталья.

О снижении трафика говорит и совладелец Pita’s Александр Крылов (одно из заведений сети расположено на Кирочной улице). "По нашему опыту, это примерно минус 30% от трафика, который был до закрытия “Чернышевской”", — сказал он.

Дайте скидку

Действенный способ решения временных трудностей — переговоры о снижении аренды на период ремонта станции. Обычно собственники недвижимости на это соглашаются, потому что поиск нового арендатора в период закрытия станции в любом случае приведёт к необходимости снижать ставку.

Руководитель Rusland SP Retail Александр Карпов замечает, что закрытие станций может негативно повлиять на торговые точки, но зачастую собственники осознают, что это объективный фактор для снижения ставки. Можно просить 20–30%–ную скидку, это будет вполне обоснованно и арендодатели пойдут навстречу.

Это же касается ситуации, когда перед фасадом здания разрывают тротуар и люди не могут пройти. "Некоторые компании даже прописывают в договоре, что в случае затруднённого подхода к помещению у них есть скидка. Про метро пункт вряд ли вставляют в договор, но это можно решить путём переговоров. Если собственник будет стоять на своём, это может привести к закрытию магазина, и тогда собственник до момента открытия метро на эту точку арендаторов не найдёт или сдаст невыгодно. Я думаю, что сетевые арендаторы и так просят скидки и получают их. И сейчас уже есть помещения, которые стоят пустые", — говорит Карпов.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова подтверждает, что у "Чернышевской" после закрытия станции просели ставки. Вышли на рынок помещения, где собственникам и арендаторам не удалось договориться о скидке на период закрытия станции. Изначально свободные помещения предлагались арендаторам по ставкам ниже, чем обычно, но с оговоркой, что после открытия станции метро ставка вернётся к рыночному уровню.

"В большей степени проседают заведения, которые ориентируются на трафик. Однако нельзя сказать, что вблизи “Чернышевской” был какой–то массовый съезд. Основная часть арендаторов и собственников смогли договориться о работе в этот период. Вблизи “Пионерской” работает несколько торговых комплексов, и на них закрытие станции метро тоже отразится в меньшей степени, так как туда приезжают в основном на личном транспорте", — уверена Полина Фиофилова.

Старший консультант отдела консалтинга и аналитики NF Group в Санкт–Петербурге Наталия Киреева утверждает, что во время закрытия станций как ретейлеры, так и офисные центры не испытывают массового оттока арендаторов. Но наблюдается рост сроков экспозиции пустующих помещений. Тем не менее к моменту завершения ремонтных работ на станциях они находят своих арендаторов. Что касается торговых центров, то у них трафик больше зависит не от работы метро, а от качества концепции. Поэтому это не столь критично по сравнению с офисами и стрит–ретейлом.

“

Станция метро "Чернышевская", расположенная в центре города, играла важную роль в транспортной инфраструктуре Петербурга. Её закрытие не только вызывает неудобства для пассажиров, но и негативно влияет на возможности найма персонала в находящихся поблизости компаниях. В частности, наша юридическая компания столкнулась с тем, что значительно усложнился поиск сотрудников среднего звена. Многие из них не имеют собственного автотранспорта и передвигаются на метро. С закрытием станции приходится искать альтернативные пути, что значительно увеличивает время на дорогу. Ситуация на рынке труда и так очень нестабильна. Найти квалифицированных специалистов на офисную работу, особенно в области бухгалтерии, стало проблематично, так как с ростом популярности удалёнки и гибких графиков многие специалисты предпочитают именно такой формат занятости. И далее мы получаем картину — долго ищешь подходящего под требования кандидата, собеседуешь, вызываешь на личную встречу… Но, попробовав единожды доехать до офиса, кандидаты отказываются от вакансии, так как не готовы тратить на дорогу лишние 30–40 минут.

Юлия Надёжина

директор по развитию юридической компании "ССП–Консалт"

“

В целом нужно отметить, что транспортная доступность (а это целый комплекс параметров, который включает помимо метро, дорожной инфраструктуры и т. п. и близость к сложившимся пешеходным маршрутам) является одним из основных факторов, влияющих на возможность объекта генерировать тот или иной уровень потока посетителей. Чем ближе к объектам транспортной инфраструктуры и чем выше их количество и вариативность, тем больших показателей посещаемости при прочих равных параметрах местоположения и формата может достигать магазин, расположенный как в ТЦ, так и в формате стрит–ретейл. Показатели объектов, расположенных возле закрытых станций метро, но при этом находящихся в шаговой доступности от станции другой ветки или остановок автобусов, проходящих мимо станций другой ветки, в среднем могут снижаться на 10–15% и более. Показатели объектов, имеющих меньшую альтернативу в аспекте транспортной доступности, могут снижаться в среднем на 25–30% и более. При этом, если источником потока посетителей для такого объекта был исключительно (или в существенной части) транзитный трафик, то, соответственно, снижение может достигать и критических уровней. Поток может снизиться на 50% и даже более.

Михаил Васильев

руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies

“

Как правило, на период закрытия ближайших станций метро или проведения фасадных работ, влияющих на видимость помещения, собственник и арендатор ищут компромиссы по снижению ставки аренды. Это нормальная рыночная практика, которая позволяет сохранять устойчивость: арендатор компенсирует снижение проходимости более низкими расходами на аренду, а собственник уходит от риска потери арендатора с непрогнозируемыми сроками поиска замены. В целом снижение потока при закрытии станций метро не является критическим фактором. Особенно в спальных районах, где люди продолжают жить и реализовывать сформированные потребительские привычки.

Иван Починщиков

управляющий партнёр IPG Россия

“

Мы решили, что будет правильным предупредить посетителей музея об усложнении доступности в связи с закрытием станции метро. Как мне кажется, это позволило нашим гостям заранее продумывать свой маршрут. За всё время, пока метро закрыто, мы не испытывали проблем с падением трафика, а также не слышали негативных отзывов. На нашей работе ситуация не отразилась.

Анна Маленкова

арт–директор Музея Иосифа Бродского "Полторы комнаты"