Городские власти фактически заблокировали возможность реновации кварталов с хрущёвками, ограничив высоту нового строительства. Приводить в порядок эти дома, возможно, придётся жителям.
Комиссия по подготовке изменений в генплан Петербурга рассмотрела поправки, поступившие к основному документу градостроительного планирования и касающиеся 11 районов города. Как рассказал в своём телеграм–канале вице–губернатор Николай Линченко, для кварталов сложившейся застройки (застроенных преимущественно 5–этажными хрущёвками) в новом генплане рекомендовано установить функциональную зону Ж3 (среднеэтажные жилые дома, от 5 до 8 этажей) вместо заложенной сейчас в проекте документа зоны Ж4 (многоэтажные жилые дома, 9 этажей и более).
"От жителей города поступило большое количество обращений об изменении функционального зонирования для кварталов сложившейся застройки. На их территории преимущественно преобладает 5–этажная застройка, сложилась развитая социальная инфраструктура. Принятое решение направлено на создание комфортных условий для жизни горожан", — сообщили в свою очередь в комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга.
По мнению эксперта по градостроительным вопросам Александра Карпова, власти могли испугаться ухудшения качества градостроительной среды. "Опыт уже состоявшейся реновации показывает, что вместить всю социальную инфраструктуру в эти кварталы при увеличении плотности застройки практически невозможно", — объясняет он.
Решение комиссии приветствовал депутат Законодательного собрания Санкт–Петербурга Борис Вишневский. "В августе 2022 года, перед началом общественного обсуждения нового генплана, я посоветовал тем, кто живет в хрущёвских кварталах, предложить установить в этих кварталах функциональную зону Ж3… Более 1000 жителей после этого направили соответствующие заявления. И вот результат", — написал он в соцсетях.
Кто виноват?
В 2020 году был принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), также известный как закон о реновации. Затем аналогичный документ приняли на городском уровне. Он вызвал острую критику со стороны части петербуржцев, протестные настроения подхватила оппозиция. В 2022 году было принято решение приостановить действие городского закона до 2024 года. При этом Смольный ссылался как раз на то, что ещё не принят генплан и другие документы градостроительного планирования.
Опрошенные "ДП" участники рынка говорят, что принятые комиссией ограничения ставят под сомнение экономику проектов КРТ. "По сути такие ограничения сильно усложнят процесс реновации, и в нынешних условиях сделают её экономически нецелесообразной. Так что в целом жители своего добились — реновации не будет. Но остаётся вопрос, что делать с существующими хрущёвками", — рассуждает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Впрочем, часть участков с лучшей локацией и / или изначально невысокой плотностью застройки может остаться привлекательной для реновации даже с учётом новых ограничений. "Определяющее значение имеют изначальная и предельно допустимая плотность застройки. И последствия от снижения допустимой высотности надо рассматривать именно в комплексе с этими параметрами", — говорит Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers.
Надо сказать, что и до этого решения в Петербурге не было стройкомпаний, которые стояли бы в очередь на реновацию. О таковых известно только со слов представителя губернатора в ЗакСе Константина Сухенко, который публично заявлял о наличии двух потенциальных инвесторов, заинтересованных в запуске программ КРТ. Сами девелоперы о своём интересе не говорили даже в неофициальных беседах.
Как писал "ДП" год назад, только на реализацию 10 наиболее интересных проектов реновации хрущёвок (которые затронули бы 20% всех домов) потребовалось бы привлечь более 2,3 трлн рублей. При этом рентабельность в большинстве проектов не превысила бы 15–20%.
Что делать?
Поправки к генплану, который будет действовать как минимум до 2050 года, могут привести к тому, что ситуация с хрущёвками заморозится ещё почти на 30 лет.
"Без реновации кварталы будут постепенно умирать, — считает Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG. — Речь не только о том, что у этих домов вышел срок эксплуатации как таковой, но и в том, что заложенные в них проектные решения в середине XX века решали другие задачи, которые сегодня неактуальны. Сложно представить того, кто сегодня предпочтёт хрущёвку жизни в новостройке с учётом современного образа и ритма жизни. Поэтому реновация — это вопрос конъюнктуры рынка, естественное эволюционное движение вперёд".
С этим согласна Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management. "Что может ждать эти кварталы без обновления? Обветшание и смерть. Часть хрущёвок действительно нуждается в реновации, часть может ещё пожить какое–то время. В текущих условиях сложно рассуждать на тему вовлечения государственных средств, поэтому ответ на вопрос, откуда взять деньги, банален — девелоперы и население", — говорит она.
По мнению экспертов, Смольный может рассмотреть варианты реконструкции хрущёвок. "Архитекторы прорабатывают варианты реконструкции этих домов с заменой инженерных сетей, с достройкой мансард, балконов, лифтовых шахт и т. д., — рассказывает Александр Карпов. — Такие варианты реализованы, например, в Москве и других городах. Но есть проблемы не столько технического, сколько юридического характера, потому что характер этих действий не попадает под определение капремонта. А реконструкцию можно делать, только расселив жильцов".
Если же оперировать правилами капремонта, оплачивать его, по всей видимости, придётся жильцам. "Любой капитальный ремонт по законодательству может вестись только за счёт средств самих жильцов, которые формируют Фонд капитального ремонта за счёт взносов. Условно на приведение в порядок одной хрущёвки (капремонт с реконструкцией) нужно около 70 млн рублей, а с 2014 года в среднем жители накопили только на капитальный ремонт около 3 млн. Таким образом, можно на эти деньги отремонтировать одну хрущёвку из 20 и ждать, пока накопятся средства для полного ремонта следующего дома. Или установить больший размер ежемесячных взносов, чтобы хватило на ремонт. Не 12,5 рубля за 1 м2, а в разы выше. Причём решение принимать придётся в любом случае: собственность — это не только право, но и обязанность. А значит жители обязаны содержать своё имущество в надлежащем состоянии", — говорит Владислав Воронков, директор некоммерческого партнёрства предприятий жилищного комплекса "МежРегионРазвитие".
