Ситуация на рынке апартаментов с точки зрения продаж выглядит менее радужно, чем в жилье. Оптимизм застройщиков поддерживают отличные показатели по заполняемости — в условиях закрытых границ Петербург становится ещё более привлекательным для отечественных туристов.
Ситуацию на рынке апартаментов обсуждали участники круглого стола "ДП" в рамках общей дискуссии о рынке нового строительства. О ситуации в жилом сегменте читайте здесь.
"Новостной фон действительно является очень значимым фактором для принятия решений, особенно в инвестиционной недвижимости, где важна стабильность и прогнозируемость", — отметил коммерческий директор ГК ПСК Сергей Софронов. В сервисных апартаментах спрос замер. Согласно статистике, в 2022 году продажи в этом сегменте относительно 2021 и 2020 гг. снизились в два раза. В 2023, судя по всему, тренд продолжится. "Из положительных факторов можно отметить крайне высокий уровень загрузки действующих апартамент-отелей. Мы близки к показателю в 100%. Это очень хороший стимул для потенциальных покупателей", — уверен Сергей Софронов.
"Мы фиксируем приемлемый интерес к нашим объектам, но стоит отметить, что оба наших проекта — и в жилом сегменте, и в сегменте апартаментов — находятся в высокой стадии готовности. Также мы видим рост спроса на квартиры и апарты большой площади и на более высоких этажах, что в свою очередь привело к приросту среднего чека сделок на 30-50%. Но не стоит забывать, что в комплексе "Морская Ривьера" мы не можем предложить покупателям субсидированные ставки по ипотеке. Мы видим интерес к качественным проектам в уникальных локациях и в этом году планируем старт проекта в Курортом районе, в сегменте апартаментов. Также рассматриваем земельные участки под новые проекты. А чтобы диверсифицировать риски — смотрим проекты в разных сегментах, при разработке которых для диверсификации рисков будем рассматривать разные районы, разные сегменты и разные категории", — рассказала руководитель отдела продаж строительного холдинга "Сенатор" Юлия Орлова.
"С завистью слушаю размышления коллег по разным видам субсидирования жилого сегмента, ведь сегменту апартаментов государственные льготные программы недоступны. Мы работаем с инвесторами, это ограничивает наше взаимодействие с государством, которое, кстати, до сих пор не совсем понимает, что из себя представляют апартаменты. Среди наших клиентов — много начинающих инвесторов, по сути сейчас мы работаем с первым поколением, которое думает о своём будущем, о своей пенсии. Надо сказать, что это самая чувствительная с точки зрения новостного фона аудитория. Наш рынок показывает неприличную волатильность, но всё равно мне кажется, что реакция населения и инвесторов на потрясения сокращается по времени, каждый раз отскок происходит всё быстрее и быстрее", — подчеркнула генеральный директор группы компаний PLG Марина Павлюкевич. Она отметила, что уже введённая в эксплуатацию первая очередь апарт-отеля IN2IT демонстрирует высокие показатели по загрузке и рост ADR.
"С мая этого года мы заняты передачей дольщикам апартаментов в апарт-отеле "Начало", причём я делаю это лично. Сейчас, когда инвесторам понятен и виден наш продукт, мы фиксируем высокий интерес не только к апартаментам, но и к коммерческим помещениям на объекте. Июнь для нас был рекордным по продажам за весь период начиная с февраля прошлого года. Июль примерно такой же. В целом, исходя из настроений инвесторов, с которыми мы общаемся, мы смотрим на рынок достаточно оптимистично. Деньги у людей есть, многим они буквально жгут карман. При каждом всплеске новостного фона они вновь задумываются о том, что их надо инвестировать. Апартаменты — прекрасный инвестиционный инструмент для этого", — рассуждает генеральный директор ООО "Петрополь" Марк Лернер. Он полагает, что многие сейчас приобретают недвижимость без чёткого понимания дальнейшего использования актива. "Отсутствие предложения, его нарастающий дефицит позволяют с оптимизмом смотреть в будущее. Жильё относится к базовым потребностям, создание инвестиционного капитала — тоже, а апартаменты находятся на сосредоточии этих потребностей. Спрос точно будет. Его волатильность понятна и ожидаема, но если у нас будут хорошие проекты, то с этим можно будет справиться. Если не случится катастрофических событий, то рынок ниже не опустится и хуже уже не будет", — резюмировал Марк Лернер.
На фото: Круглый стол "Итоги первого полугодия на рынке жилой недвижимости".
"Мы проходили столько кризисов за период с 90-х годов, мы уже всё видели. Сколько раз я слышал, что цены растут и больше расти не будут? Я слушаю это уже тридцать лет, а цены продолжают расти. На протяжении последних двадцати лет в любой пятилетний период они удваивались. Я могу гарантировать, что через пять лет цены удвоятся. Почему сейчас мы наблюдаем всплеск? Полгода назад я говорил, что людям просто физически сложно потратить доллары, приобретённые по курсу 70-90 рублей, если курс составляет 50-60 рублей. Доллар поднялся, поэтому они побежали покупать недвижимость", — выступил партнёр и директор управляющей компании Well Александр Погодин. Компания регулярно повышает цены на апартаменты в многофункциональном комплексе Well. "В нашем апарт-отеле цены растут, мы можем позволить себе продавать медленнее и увеличивать стоимость. Сейчас я продаю меньше, чем планировал примерно на 30%, но дороже, чем планировал, приблизительно на 40%", — рассказал он. "Я думаю, всё будет хорошо", — подытожил Александр Погодин.
С оптимизмом в будущее смотрит и руководитель отдела продаж Digital Village Александр Терентьев. "Мы наконец получили акт ввода первого корпуса нашего коливинга на улице Орджоникидзе, в начале следующего месяца начнём операционную деятельность, потому что продавали юниты с отделкой и оснащением. По следующей очереди мы получили проектное финансирование и должны выйти на активное строительство. Это позитивный момент, который обязательно скажется на продажах. Начиная с четвёртого квартала прошлого года, каждый квартал у нас фиксируется прирост в продажах 30% . Конечно, у нас нет таких объёмов, как в жилом сегменте, поскольку нет таких привлекательных ипотечных программ. Тем не менее, думаю, что по итогам года рынок выйдет на показатели 2022-го. Отставание начала года компенсируется высокими продажами, фиксируемым с мая. Рост туризма даёт нам возможность демонстрировать хорошие показатели по доходности, поэтому мы смотрим на рынок исключительно в позитивном ключе", — сказал он.
Общее падение объёмов строительства, безусловно, сказалось на подрядчиках и поставщиках застройщиков. "Падение объёмов стройки мы, конечно, ощущаем, ведь у нас порядка 30-40% продаж приходится на застройщиков, которые строят многоквартирные дома. При этом прошлый год был для нас рекордным. В целом, настрой оптимистичный, мы понимаем, что это непростое время пройдёт. Мы планируем строительство своего нового завода в Шушарах, рядом с нашим складским комплексом, так что планы по развитию есть, — рассказал руководитель отдела сбыта ООО "ИВАПЕР" Ростислав Гудз. — Также в группу компаний "Ивапер" входит завод по производству деревянных премиальных конструкций. Наши исторические и элитные окна украшают Санкт-Петербург, Москву и Чеченскую республику".
Директор ООО "Петербургцемент" (входит в ЦЕМРОС) Андрей Соловьев также отметил, что проседание рынка сказывается на производителях строительных материалов. "Если рынок сжимается и продажи падают, то потребление цемента снижается. И, конечно, есть проблемы. Но мы тоже находимся в одной лодке с застройщиками, поэтому готовы оперативно реагировать на запросы компаний, подстраиваться под их потребности. Говорить о возможном снижении цен не приходится. У нас иностранное оборудование, для которого сейчас проблематично завозить запасные части, нам приходится искать других поставщиков и работать через импортозамещение. Мы были бы рады заявить о снижении цен, но ситуация складывается так, как складывается", — сказал Андрей Соловьев.
"Мы видим интерес инвесторов к новым объектам под девелопмент — зданиям в центре города, участкам под новое строительство. С другой стороны, мы знаем о том, что многие компании, включая крупные, сейчас продают отдельные свои активы. Всё это свидетельствует о том, что компании продолжают развитие, хотя и пересматривают стратегии. В целом, несмотря на небольшое количество сделок, рынок жив, значительной корректировки цен мы также не наблюдаем — ни в одну, ни в другую сторону", — заявила заместитель руководителя департамента продаж РАД по Санкт-Петербургу Дарья Гончарова.
"Отрадно, что застройщики сохраняют и транслируют оптимизм, но это и очевидно, ведь недвижимость для рядовых граждан остаётся одним из надёжнейших инструментов инвестирования, даже если она не может похвастаться большой доходностью. Другие инструменты в нашей стране сейчас развиваются хуже. Согласен, что цены вырастут — деньги печатать дешевле, чем строить, их всегда становится больше", — закончил дискуссию заместитель председателя постоянной комиссии по градостроительству, земельным и имущественным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Павлов.
Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов:
“
Рынок недвижимости начал своё восстановление ещё весной и предпосылок для снижения спроса на качественное предложение в сегменте сервисных апартаментов нет. В проектах YE’S, находящихся в продаже, количество сделок во втором квартале увеличилось в 3 раза относительно первого квартала 2023 года. А старт закрытых продаж в новом комплексе YE’S Primorsky показал ажиотажный интерес как текущих инвесторов, так и новых клиентов. Ключевая цель инвесторов остаётся неизменной — сохранить и преумножить свои накопления, а также диверсифицировать доход. В текущих реалиях волатильности валюты и отсутствия альтернативных инструментов выбор падает на недвижимость, как наиболее стабильный и надёжный вариант для вложения своих средств. Интерес к коммерции, а именно, к сервисным проектам обусловлен наличием управляющей компании, которая обеспечивает пассивный доход без необходимости личного участия в управлении своим активом, самой концепцией проекта — увеличенной инфраструктурной составляющей, акцентом на благоустройство территории, что делает проживание в таких проектах комфортнее и интересней, чем в классических жилых комплексах, а также наличием так называемых "аmenities", определённых преимуществ, сервисов и услуг, которыми гости могут воспользоваться бесплатно.
Генеральный директор ООО "РУМПУ" Евгений Богданов:
“
Я полагаю, сегодня сложилась ситуация, когда всех беспокоит не количество проектов в реализации и не объём работы, а наличие профессиональных кадров. Работы, откровенно говоря, очень много — мы можем позволить себе даже некий выбор. Когнитивный диссонанс заключается в том, что сегодня мы не можем позволить себе активное масштабированные бизнеса. Ввиду крайне высокой неопределённости, может быть, это и неплохо — такой естественный сдерживающий и страховочный фактор. "РУМПУ" всегда специализировалась на разработке проектов для эконом и комфорт-классов, время показывает, что это верный стратегический выбор. Сегодня ситуация не меняется, а даже усугубляется. Я думаю, массовое жильё — это тот сегмент, которым мы будем заниматься в ближайшей и среднесрочной перспективе.
