Как говорят сами застройщики, сейчас покупают не квартиры, а ежемесячный платёж по ипотеке. Разберём самые популярные финансовые инструменты на рынке недвижимости.
Рассрочка от застройщика
Второй по простоте инструмент после стопроцентной оплаты. Как правило, застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на время строительства: 10–20–30–50% от стоимости квартиры сразу, а остальное по частям, пока не построен дом. Можно взять рассрочки и в уже готовых домах, но они ограничены по времени (2–3 года) и даются либо под процент (он может быть разный), либо несколькими крупными платежами (по 15–20%).
Trade–in
Существует несколько вариантов. Покупатель передаёт квартиру застройщику по цене ниже рыночной (как правило, –15% обычной стоимости), а взамен получает новое жильё. Вторая разновидность: покупатель заключает с застройщиком договор, приобретает в ипотеку новую квартиру, до сдачи дома продолжает жить в старой, а после её продажи тратит полученные деньги на то, чтобы выплатить кредит. Но такой алгоритм подходит, только если период ожидания нового жилья составляет 4–6 месяцев.
Читайте также:
Спецпроекты
Как выбрать застройщика: качество работ
Третий вариант: параллельный trade–in, когда оба процесса проходят одновременно. Застройщик или его партнёрское агентство недвижимости занимается продажей квартиры на вторичном рынке: проводит оценку, даёт рекламу, проводит показы, оформляет документы. При этом застройщик бронирует новую квартиру для покупателя — это значит, что её стоимость не вырастет. Квартиру продают по рыночной цене, но в оговорённый период. Как правило, минимальный срок — 2 месяца, максимальный — 6 месяцев, но по договорённости его можно продлить.
Ипотека
Самый популярный способ купить квартиру. Сейчас на долю ипотеки приходится 80–90% всех сделок на первичном рынке. Впрочем, ипотека ипотеке рознь. Есть разные программы, разные ставки.
Льготная ипотека на новостройки
Основная причина роста цен на жильё в последние 2–3 года. Была введена весной ковидного 2020 года, чтобы стимулировать рынок строящегося жилья. Изначально ставка была 7%, но с помощью банков она опускалась и до 4,5%.
В конце прошлого года между Центральным банком и Минстроем была целая война за эту программу. ЦБ РФ хотел её закрыть, Минстрой — продолжить. Победили строители, но условия льготной ипотеки на новостройки тоже изменились: увеличилась ставка. Кредит доступен всем совершеннолетним гражданам Российской Федерации до 1 июля 2024 года, но постепенно программу будут сворачивать. Ставка — до 8% годовых, первоначальный взнос — от 15%, сумма — от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона, а срок кредита — до 30 лет.
Семейная ипотека
Самая популярная программа. В ней в 2023 году также появились новые условия. Теперь она доступна не только тем, у кого первый или последующий ребёнок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, но и семьям с двумя детьми не старше 18 лет независимо от срока их рождения. Ставка — до 6% годовых, первоначальный взнос — от 15%, сумма — от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона, срок кредита — до 30 лет.
Льготная ипотека для IT
Сотрудники аккредитованных IT–компаний в возрасте от 18 до 50 лет имеют право на получение льготной ипотеки со ставкой до 5% годовых. Первоначальный взнос при таком виде платежа — от 15%, сумма — от 9 млн до 18 млн рублей в зависимости от региона.
Сельская ипотека
Программа, по которой ипотеку можно взять на покупку или строительство дома в сельской местности. Ставка — до 3% годовых, первоначальный взнос — от 10%, сумма — 5 млн рублей в Ленинградской области, Ямало–Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа, 3 млн рублей — в других регионах. Максимальный срок кредита — 25 лет.
"Ипотека со ставкой 0,01%"
Суперпродукт прошлого года от отечественных девелоперов и банкиров. Чтобы обеспечить сверхнизкие ставки, строительным компаниям приходилось завышать первоначальный ценник на новые квартиры на 20–30% и из этих денег компенсировать проценты банкам. Плюс программы: ежемесячный взнос — 12–15 тыс. рублей. Минус — реальная рыночная стоимость залога не покрывает сумму задолженности.
Осенью ЦБ РФ разработал меры по борьбе с данным предложением, с марта этого года программа закрылась.
"Траншевая ипотека" и "Ипотека за 1 рубль"
Суперпродукт нынешнего времени. Менее "вкусный", но всё равно востребованный. Банк выдаёт кредит на покупку новой квартиры частями, или траншами. Обычно речь идёт о двух траншах. Первую часть банк отправляет строительной компании после заключения кредитного договора с клиентом, а вторую — после сдачи жилья в эксплуатацию. Например, банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 рублей до 20–30% от суммы кредита), пока дом строится, заёмщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 рублю в месяц). После сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику, с этого момента заёмщик начинает платить кредит со всей суммы, и сумма ежемесячного платежа резко повышается.
Схожий финансовый продукт — "Ипотека за 1 рубль". По программе клиент до ввода в эксплуатацию своего ЖК ежемесячно должен вносить символический ипотечный платёж в размере 1 рубля, после сдачи процентная ставка вырастает до общерыночных значений.
"Проценты за наш счёт"
В рамках этого предложения клиенты в первые 3 года ежемесячно будут вносить сниженный платёж по ипотеке, так как все основные проценты по кредиту в этот период банку возмещает сам девелопер, а клиент платит только по основному долгу.
По истечении 3 лет процентная ставка по этому банковскому продукту восстанавливается в полном объёме. Также происходит увеличение первоначальной стоимости квартиры, поэтому дальнейшие ежемесячные платежи по ипотеке будут выше, чем выплаты по стандартным программам.
Потребительский кредит
Фактически это выдача кредитных денег "на руки" и последующая покупка недвижимости без залога квартиры в банке. Процентная ставка может быть различной и доходить до 30% годовых, меньший срок кредита.
Лизинг
По сути, это аренда с правом выкупа. Лизинговая компания выкупает квартиру, покупатель платит ежемесячный платёж, который состоит из двух частей: одна сумма — это плата за аренду, а вторая идёт в счёт погашения стоимости квартиры. После последнего платежа компания и покупатель заключают договор купли–продажи, и квартира переходит в его собственность. Договор лизинга, как правило, не превышает 10 лет, переплата в среднем в полтора раза выше, чем по ипотеке, квартиру нельзя сдавать в субаренду.
Жилищные кооперативы
Жилищные кооперативы — объединения людей, которые помогают друг другу купить жильё. Происходит это за счёт взносов, которые оплачивает каждый член кооператива. ЖК покупают квартиры для своих участников в порядке очереди. Деятельность кооперативов регламентируется ст. 110 ЖК РФ. Обычно нужен относительно небольшой первоначальный взнос, можно использовать государственные субсидии — например, материнский капитал. Очереди на получение жилья: в крупных ЖК это срок в диапазоне от года до 3 лет. При выходе из кооператива покупателю вернут всю сумму взносов, а субсидии — обратно в ту организацию, которая её выдавала.
