Гармоничное развитие: в Парголово всерьёз взялись за создание комфортной среды

По словам генерального директора "ПИА Недвижимость" Максима Ельцова, портрет покупателя для территорий Петербурга, которые только вступили в стадию активного освоения девелоперами, приблизительно схож: это, как правило, приобретение первой недвижимости в регионе либо первой квартиры для молодых людей, которые отселяются от родителей. При таких жизненных сценариях чаще рассматривается малогабаритное жильё. Ещё одна очень активная категория — это семьи с детьми. В этом случае важна возможность максимально увеличить жилплощадь.

"Если они могут в бюджете однокомнатной квартиры в центральных или освоенных спальных районах купить полноценную двушку или ещё добавить и получить трёхкомнатную квартиру в перспективном районе плюс использовать возможности ипотеки с господдержкой — мы получаем вполне жизнеспособную идею", — говорит эксперт.

И то, что такой спрос рождает предложение, как раз демонстрирует Парголово: по данным Nikoliers, в последние годы в этой локации выросла доля многокомнатных квартир за счёт увеличения их количества в экспозиции. Причём это не связано с зависшими неликвидными остатками — таких предложений становится всё больше в новых проектах. Так, например, в ЖК GloraX Парголово, где старт продаж в первой очереди проекта был объявлен в июле 2023 года, из 626 квартир: 401 — это двух-, трёх- и четырёхкомнатные предложения в евроформате, остальной объём поделили между собой студии и однушки.

Когда акцент сдвигается в сторону более просторных многокомнатных вариантов, это говорит о желании девелоперов сформировать комфортную среду для резидентов и условия для добрососедства. Из сведений Nikoliers следует, что в Парголово с 2021 года средняя площадь в экспозиции увеличилась на 4,5 м2 — до 47,4 м2. В первом полугодии 2023 года в сравнении с аналогичным периодом в 2022-м сильнее всего вырос спрос на квартиры диапазоном 50-65 м2 (+42%), а интерес к вариантам с площадью до 35 м2 серьёзно снизился — на 62%.

Во многом повышение интереса покупателя к семейному формату жилья в Парголово объясняется и тем, что идёт процесс "эволюции территории", отмечает Максим Ельцов. С недавним приходом в локацию крупных системных и концептуальных игроков строительного рынка здесь очень сильно выросло качество девелоперского продукта, говорит он. И, учитывая высокую конкуренцию, это заставит всех застройщиков, представленных в микрорайоне, "подтягивать" свои проекты в борьбе за покупателя. В результате вся территория будет развиваться гармонично, планомерно наполняясь необходимой инфраструктурой. Тем более это одно из условий городских властей при выдаче разрешений на строительство.

Нарастающий комфорт

В Nikoliers сообщили, что по итогам первого полугодия 2023 года объём строительства в Парголово составил примерно 381 тыс. м2 в составе четырёх проектов. В июле GloraX заявил о новом объекте в южной части Парголово с общей площадью в рамках первого этапа 41 085,11 м2 (26,4 тыс. м2 — продаваемая площадь квартир). При этом под благоустройство отведено более 10 тыс. м2. Для федерального девелопера это первый жилой комплекс комфорт-класса — ранее в его портфеле были проекты лишь более высокого ценового сегмента. Что отражается в подходе и внимании к деталям в данной премьере.

"Это оправданное решение, поскольку в кризисных условиях, когда покупательная способность населения снижается, но потребность в качественном жилье при этом остаётся актуальной, этот сегмент всегда находится в более стабильном положении, — пояснил Дмитрий Кашинский, операционный директор GloraX. — Ввод первого этапа GloraX Парголово в эксплуатацию запланирован на конец 2025 года".

Высотность проекта учитывает окружение — и при этом весьма комфортна для жителя мегаполиса: 15-этажные секции объединит стилобат, который также позволяет сформировать приватную, закрытую для посторонних территорию внутреннего двора. Помимо того что в жилом комплексе представлен широкий выбор планировочных решений (площадь квартир от 28,78 до 87,55 м2) — сформирован максимум предложений с ориентацией на две стороны света, что обеспечит отличную инсоляцию. На это же работает и увеличенная площадь остекления. К слову, о деталях: на окнах в жилом комплексе будут сразу установлены замки безопасности. Кроме того, помимо увеличенных колясочных в проекте запланированы келлеры.

В рамках реализации первой и третьей очередей будут построены два отдельно стоящих паркинга. Также предусмотрены машино-места на придомовых парковках. Коммерческие помещения расположатся на первых этажах жилых зданий со стороны дороги. По словам застройщиков, работающих в локации, бизнес уже активно интересуется предложением — что обеспечит разнообразие сервисов и услуг в шаговой доступности.

Трендовость и даже инновационность проекта подчёркивает применение разнообразных высокотехнологичных решений. Так, система "умный дом" позволит автоматически передавать показания приборов учёта в мобильном приложении, оповещать об аварийных ситуациях. На территории двора предусмотрены бесшовное Wi-Fi-покрытие, IP-домофоны, зарядные станции, видеонаблюдение и другие опции. А также уникальное для Петербурга ноу-хау от девелопера — это будет придомовое пространство с дополненной реальностью.

AR-технология предполагает, что встроенные в пешеходные дорожки QR-коды, размещённые в следах различных животных, позволят воспроизвести их образы на экране смартфона. Проект имеет как образовательный характер, так и вспомогательный подтекст — родителям будет легко завладеть вниманием малыша и с помощью такой игры получится легче увести его с площадки. Кстати, зонирование придомового пространства здесь отражает весь комплекс современных трендов: от соблюдения принципов "тихого двора", где ничто не мешает расслабленному отдыху или работе на свежем воздухе, до интеграции современных решений в том числе в концепцию ландшафтного дизайна.

Выверенный подход

"Качество среды, её функциональность и эстетика имеют всё большее значение для покупателя недвижимости, — уверен Валерий Федотов, генеральный директор ландшафтной студии L.BURO. — Всё больше и чаще к ландшафту применяют термин "человекоцентризм". Это значит, что функция ландшафта от просто давать красивую картинку, быть зелёным переросла в задачу стать местом восстановления, перезагрузки, с одной стороны, а с другой — точкой сборки, объединения соседей, а это уже про формирование сообщества. И оно будет там, где людям комфортно и интересно. За счёт чего жителям дома будет интересно проводить в своём дворе и выходные, и вечера будних дней? Это и есть основной запрос современного жителя мегаполиса".

"Разрабатывая концепцию благоустройства GloraX Парголово, мы уделили особое внимание продумыванию деталей, из которых в конечном итоге и складывается общее впечатление о пространстве. В результате у нас получился европейский, лаконичный с визуальной точки зрения проект, который по-настоящему учитывает интересы жителей разных возрастов", — прокомментировала Екатерина Ульянова, директор по маркетингу и PR GloraX.

Придомовая территория жилого комплекса условно разделена на три большие зоны: одна часть отведена для игр, вторая — для занятий спортом с work-out пространством, третья — для спокойного времяпрепровождения и общения, где размещены шезлонги, гамаки, беседки, амфитеатр с гирляндами и "зелёные" кабинеты.

Кроме того, разные форматы для отдыха и работы предусмотрены не только на свежем воздухе: вместе с вводом в эксплуатацию второй очереди здесь откроется комьюнити-центр, с коворкингом, закрытыми переговорными, обустроенными кофе-пойнтами, лаундж-зонами, пространствами для подрастающего поколения.

И именно такой подход к новым проектам на территории, а также её перспективы меняют общее восприятие локации покупателем, говорят эксперты рынка. Соответственно, средняя цена квадратного метра в Парголово в ближайшее время будет расти, приближаясь по уровню к стоимостным параметрам предложений в уже "раскрученных" спальных районах, уверен Максим Ельцов. Так, по данным Nikoliers за первые 6 месяцев 2023-го, средний чек квартиры в локации составляет 8,2 млн. рублей, что на 4% превышает показатель за II квартал 2022 года и на 42% — показатель II квартала 2021 года.

"По итогам первого полугодия 2023 года цена на квартиры в локации была зафиксирована на уровне 176 тыс. рублей/м2, что на 24% ниже средневзвешенной цены на жильё массового спроса в Санкт-Петербурге (231 тыс. рублей/м2)", — прокомментировал текущую ситуацию Константин Лосюков, генеральный директор NF Group в Санкт-Петербурге.

Планы для "неспальника"

В Парголово удалённость от метро частично компенсируется относительной близостью к развязкам КАД и ЗСД, говорит Константин Лосюков. "Конкурентным преимуществом перед другими локациями петербургской агломерации, осваиваемыми в формате КОТ, выступает экологическая составляющая (непосредственное соседство с крупными зелёными массивами), а также петербургская прописка, которую смогут получить жители комплекса", — добавляет эксперт.

Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, к плюсам территории относит разнообразие её использования. "Здесь существует многоквартирная и индивидуальная застройка, промышленные и складские территории, парки и исторические объекты: парки усадьбы Осиновая Роща и Шуваловский, усадьба Воронцовой-Дашковой и Петропавловская церковь, Осиновецкий редут и прочие", — говорит эксперт. Он также замечает, что к минусам можно отнести разрозненность территории и отсутствие единой концепции её развития. Но это не умаляет перспектив, которые уже сегодня вполне чётко обозначаются.

В конце августа муниципальное образование Парголово отметило 523-летие посёлка. И на мероприятиях, посвящённых торжеству, представители власти рассказали о развитии локации в ближайшем будущем: переведено на баланс города четыре школы, шесть детских садов, к концу года запланирован ввод в эксплуатацию двух поликлиник для взрослых и детей. Кроме того, активно ведутся работы по благоустройству за счёт средств местного бюджета — причём к обсуждению будущего облика и функционала внутриквартальных территорий активно привлекаются местные жители.

1 сентября 2023-го в Парголово открыли свои двери школа №142 и новый корпус школы №475, второй по величине в Петербурге. Последний рассчитан на 1925 учащихся. В новом образовательном учреждении более 100 кабинетов, шесть залов для разных видов спорта и два бассейна. И здесь открыт первый в Выборгском районе IT-клуб для старшеклассников. Под центр цифрового образования детей выделен отдельный блок из восьми помещений. Кстати, находится данная школа как раз неподалёку от территорий, которые сейчас активно осваивают девелоперы: это буквально следующая автобусная остановка от того же ЖК GloraX Парголово.

Транспортная доступность нового микрорайона отвечает запросам с учётом разных ситуаций — это обеспечивают выезды на Выборгское и Суздальское шоссе, развязки КАД и ЗСД, расположенные в 10 и 15 минутах поездки соответственно, наличие ж.-д. станции Парголово, несколько станций метро в пределах 20-25 минут пути на автомобиле: "Проспект Просвещения", "Комендантский проспект", "Озерки", "Площадь Ленина". При этом, чтобы насладиться красотами природы необязательно далеко ехать: до Суздальских озёр — где, кстати, реализуется комплексное благоустройство территории с формированием детских и спортивных пространств, а также обустроенных зон для отдыха — прогулка займёт порядка получаса.

Сейчас ближайший крупный торговый центр расположен на Парнасе. Однако в 2022 году было анонсировано появление ТРК площадью 24 тыс. м2 в самом Парголово. Кроме того, здесь запланировано строительство физкультурно-оздоровительного комплекса площадью 4 тыс. м2.

Транспортная инфраструктура локации сегодня также в стадии активного развития. Так, в границах активно застраиваемой локации до 2025 года появятся две улицы в связке с Михайловской дорогой и дорогой на Каменку. В планах правительства Петербурга строительство нескольких развязок: "Суздальское шоссе от ЗСД до Приморского шоссе" и "Суздальское шоссе от Дороги на Каменку до ЗСД". По мнению экспертов, это не только положительно скажется на транспортной доступности локации, но также повысит и ликвидность недвижимости, соответственно, её инвестиционную привлекательность.