АО "Почта России" рассмотрит на совете директоров варианты использования крупных объектов недвижимости, рассказал "Ведомостям" генеральный директор компании Михаил Волков. В том числе речь идёт о здании Главпочтамта в центре Петербурга площадью 26 тыс. м2, привёл пример он, отметив, что такие объекты "очень сложно просто перестроить, а вложить денег нужно очень много".
О планах вдохнуть новую жизнь в историческое здание Главпочтамта на Почтамтской улице "Почта России" объявила ещё в 2019 году. Тогда речь шла о общественном пространстве с зоной фудкорта и концертной площадкой с сохранением исторического функционала. Называлась стоимость инвестиций в несколько миллиардов рублей и сроки реализации проекта в 2-3 года. Через год, летом 2020 года, предложение обсудили ещё раз, подписав в Смольном соглашение о сотрудничестве между Петербургом и АО "Почта России" по вопросу развития территории, ограниченной Ново-Адмиралтейским каналом, набережной реки Мойки, Большой Морской ул., Исаакиевской пл. и Галерной ул. Был анонсирован масштабный проект "Почтовый квартал" с пешеходной зоной, музейным пространством, конгресс-холлом, ресторанами, кафе и концертным залом непосредственно в здании Главпочтамта (такую идею подал руководитель Мариинского театра Валерий Гергиев). Тогда стоимость проекта оценивалась в 6 млрд рублей.
Весной этого года стало известно, что "Почта России" расторгла заключённый с московским бюро Kleinewelt Аrchitekten контракт на разработку концепции развития объектов "Почты России" в составе "Почтового квартала" (помимо самого Главпочтамта речь шла о Доме культуры работников связи (Большая Морская ул., 58) и двух корпусах бывшей усадьбы Михаила Ломоносова (Большая Морская ул., 61)).
Отметим, что участники рынка изначально достаточно скептически оценивали перспективы реализации столь крупного проекта со зданиями-памятниками в историческом центре Петербурга, который к тому же требовал существенных инвестиций со стороны правообладателей и усилий со стороны Смольного. Продажа этого объекта, даже с обременениями, — оптимальный вариант для АО "Почта России", считают эксперты.
В конце сентября председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко громко заявила о финансовых проблемах почтовой компании: "Финансовая дыра в "Почте" растёт и растёт, и никто не реагирует. И мы голову всё прячем в песок, думаем — рассосется. Не рассосется там ничего. Там надо выработать правильную модель существования. Надо срочно исправлять ситуацию — чем дальше мы прикрываем глаза, тем там будет хуже и хуже".
В Российском аукционном доме, который в 2022 году заключил трёхлетний договор о продаже непрофильных активов "Почты России", "ДП" пояснили, что передача конкретных объектов на торги происходит по мере принятия решения советом директоров предприятия. Например, по договору, как писал "ДП", недавно было продано здание на Херсонской улице (его за 132,59 млн рублей, более чем в 2 раза дороже стартовой стоимости, купило АО "Научные приборы").
Возможную стоимость здания Главпочтамта генеральный директор РАД Андрей Степаненко оценивает в 1-1,3 млрд рублей (40-50 тыс. руб. за 1 м2 общей площади). Основными преимуществами здания, по его словам, являются отличное расположение, исторический контекст, а также статусность — объектов с такой историей в городе не так много, говорят в компании. К недостаткам он относит высокие показатели общей площади, необходимость серьёзных вложений для приспособления здания под новое использование и проведение ремонтных работ, а также значительные ограничения в связи с тем, что здание является объектом культурного наследия. "Стоимость здания будет во многом зависеть от возможности приспособить его под современное использование. Например, здание касс на наб. канала Грибоедова площадью 9,2 тыс. м2, проданное РАД в 2020 году за 1,15 млрд рублей, не имеет охранного статуса и может быть реконструировано под разные функции. В ситуации со зданием на Почтамтской улице жёсткие требования к памятнику могут увеличить затраты инвестора и снизить итоговую стоимость продажи", — говорит Андрей Степаненко. Объект может быть приобретён под многофункциональный проект, в состав которого войдут гостиничные и офисные площади, общественно-деловое пространство и т. п., считает он.
“
"Данными активами могут заинтересоваться либо профильные игроки, либо несистемные игроки, кого может заинтересовать трофейная локация объектов. Варианты использования у каждого актива могут разниться по ряду причин, таких как локация, планировка, ограничения в использовании, редевелопменте, охранный статус актива. Поэтому к каждому активу будет нужен детальный подход с учётом всех особенностей", — комментирует партнёр NF Group Станислав Бибик.
По его мнению, использовать здания Главпочтамта в силу их центрального местоположения целесообразнее под жилую или деловую функции. Возможно также создание сервисных офисов, коворкингов или популярных общественных пространств. Однако последний вариант, вероятно, будет менее прибыльным для потенциального инвестора.
"Главпочтамт может представлять интерес для инвесторов и девелоперов ввиду своей локации. Это исторический центр, локация с авторитетной репутацией, интересное окружение: концентрация достопримечательностей, культурных объектов, кроме того здесь расположены деловые центры, учебные заведения. Потенциально здесь могут быть реализованы различные востребованные рынком функции, — считает заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш. — В то же время степень заинтересованности будет зависеть от цены продажи. Объект непростой с точки зрения специфического конструктива, охранных ограничений. Эти существенные факторы будут влиять на объём необходимых инвестиций со стороны будущего собственника и на доходные параметры объекта".
Проект "Почтового квартала" не относится к сфере деятельности комитета по инвестициям, сообщили "ДП" в ведомстве, которое традиционно отвечает за работу с инвесторами. "ДП" направил запрос в АО "Почта России".
