Рынок коммерческой недвижимости Краснодара далёк от насыщения. Городу требуются новые офисы и склады. Торговых центров хватает, но и они интересны инвесторам.
Согласно исследованию Института строительства и транспортной инфраструктуры Краснодара, наиболее востребованными на рынке недвижимости города у покупателей являются объекты торговой недвижимости — их доля в структуре спроса составляет 79,18%. На долю офисов приходится порядка 13,88%. Спрос на склады и производственные помещения минимален и равен примерно 1%.
Рабочие места
Как и в Петербурге, бурное развитие офисного рынка Краснодара пришлось на начало 2010–х годов, когда в эксплуатацию было введено большинство бизнес–центров. Последние 10 лет на этом рынке было серьёзное затишье. За 2018–2023 годы в краевой столице введено всего около 25 тыс. м2, половина этих площадей приходится на офисы класса А. Львиную долю ввода за последние 2 года составляет реконструкция старых зданий.
Краснодар занимает пятое место среди российских городов–миллионников по объёму офисной недвижимости. По словам заместителя директора подразделения региональных проектов отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP Ивана Козиса, в городе представлено 355 тыс. м2 таких площадей.
При этом многие объекты, которые возводились ещё в начале XXI века, морально устарели. Рынок испытывает дефицит в качественных помещениях, соответствующих современным стандартам. Офисы ушедших из России западных компаний были быстро поглощены местными арендаторами. Как отмечают эксперты, в отличие от Москвы и Петербурга в Краснодарском крае ушедшие компании зачастую либо не имели операционных офисов, либо перешли под новое управление.
"На сегодняшний день предложение крупных офисов, площадью более 4 тыс. м2, ограничено. Почти 90% доступного предложения на офисных рынках региональных городов представлено помещениями от 200 до 600 м2. При этом даже в крупных бизнес–центрах порой проблематично найти свободное помещение", — говорится в исследовании CORE.XP.
Сейчас средняя ставка аренды офисов класса А составляет 12–14 тыс. рублей за 1 м2 в год, в сегменте B+ — около 11–13 тыс., в сегментах B и B– — около 10–11 тыс. Наименьшее значение ставки характерно для класса С — 8–9 тыс. рублей.
Что касается стоимости приобретения, по оценкам аналитического сервиса "Макроскоп", цены предложений на офисные объекты находились в диапазоне от 40,6 тыс. до 183,7 тыс. рублей за 1 м2 с учётом НДС, медиана составила 109,4 тыс., среднее значение предложений — 108,4 тыс. рублей за 1 м2 с НДС.
Торг уместен
Торговая недвижимость столицы российского юга остаётся главным драйвером развития рынка. Краснодар на сегодняшний день — один из самых обеспеченных качественной торговой недвижимостью городов России — 794 м2 на 1000 жителей. Здесь насчитывается 32 современных торговых центра. Общая площадь всех ТЦ — 1,18 млн м2, полезная площадь — 0,81 млн м2. Как говорят эксперты, ёмкость рынка такова, что сохраняются перспективы для новых проектов торговых центров. При этом Краснодар стал межрегиональным "торговым центром", в город специально приезжают за покупками и развлечениями жители соседних регионов.
По данным CORE.XP, самыми востребованными проектами в Краснодарском крае по–прежнему остаются сеть ТРЦ "Красная Площадь" (пять объектов в регионе), ТРЦ "Галерея Краснодар", ТРЦ "МореМолл" (Сочи), ТРЦ OZ Mall, а также, с некоторой натяжкой ввиду своего расположения, "МЕГА Адыгея–Кубань".
"Крупные моллы юга России — краснодарские ТРЦ OZ Mall и ТРЦ “Галерея Краснодар” успешно справились с замещением ушедших брендов, вакансия в них сокращается. Трафик в Краснодаре и Краснодарском крае в торговых центрах растёт, в том числе за счёт высокого туристического потока", — рассказывает региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
При этом компании из Краснодара также наращивают инвестиции в другие регионы России. Например, в этом году "Рамо–М" купила портфель торговых центров фонда Atrium European Real Estate. Это стало одной из крупнейших сделок 2023 года. Всего было приобретено семь торгово–развлекательных центров "Парк хаус" общей площадью 420 тыс. м2 в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Волгограде и Тольятти. По данным "Макроскоп", торговые помещения предлагались на продажу в диапазоне от 56,1 тыс. до 275,9 тыс. рублей за 1 м2 с учётом НДС, при этом медианное значение составило 177,2 тыс., а среднее — 175,7 тыс. рублей.
Спрос на хранение
Наиболее бурно развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости становятся склады.
Сейчас по количеству складов Краснодар входит в первую десятку по России и находится на одном уровне с Нижним Новгородом и Воронежем. Всего в Краснодаре около 600 тыс. м2 складских помещений классов А и В и более 410 тыс. м2 в объектах, построенных в советский период.
Как говорят в CORE.XP, развитие рынка складов в основном шло в рамках действующих крупных парков. Всё чаще появляются и новые площадки — как правило, для строительства объектов по типу built–to–suit (под конкретного клиента).
Качественная складская недвижимость в регионе, по словам участников рынка, традиционно востребована, что подтверждает невысокий уровень доли свободных площадей. Например, блоков объёмом от 5–10 тыс. м2 на рынке буквально единицы.
Как и в Петербурге, генератором спроса на складские площади становится продуктовый ретейл: он формирует более трети общего объёма запросов. Причём существенную долю в спросе со стороны этого сегмента занимают дискаунтеры.
По оценкам "Макроскоп", объекты промышленного и складского назначения предлагались на продажу с минимальной ценой 8,9 тыс. рублей за 1 м2 с НДС, максимальной — 142,6 тыс. Медианное значение составило 45,9 тыс. рублей, средняя цена предложения — 56,1 тыс.
