Due diligence становится все более актуальным для инвесторов на рынке недвижимости. В целях экономии многие предпочитают самостоятельную проверку данных по объектам. Но есть ряд нюансов, которые "ДП" разобрал совместно с экспертами.
По данным Росреестра, ежегодно в Петербурге заключается несколько сотен тысяч сделок с недвижимостью. Часть из них непременно заканчивается оспариванием. Так, в ходе конференции "Объекты недвижимости: проблемы правового регулирования и актуальная практика разрешения споров" Александра Вареникова, председатель 11 судебного состава Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти заявила, что число арбитражных споров, связанных с недвижимостью, выросло на четверть.
Конференция "Объекты недвижимости: проблемы правового регулирования и актуальная практика разрешения споров"
Крупный бизнес страдает от этой проблемы реже — в штате таких компаний за Due diligence отвечают целые департаменты юристов и оценщиков. Чаще всего пострадавшей стороной становятся небольшие компании, индивидуальные предприниматели и физлица. Как можно провести юридический анализ объекта и защитить себя от неудачных инвестиций?
Удобные для работы сервисы — комплексные справочно-правовые системы, где собраны инструменты, необходимые для полноценного Due diligence. Зачастую те, кто сталкивается с необходимостью такой проверки, не осведомлены, какая именно требуется информация и где её искать. На помощь приходят онлайн-платформы с готовыми решениями для Due diligence. Например, подобные сведения предоставляет система "КонсультантПлюс", где рекомендации по проверке данных перед заключением сделки основаны на анализе полного массива судебной практики, сложившейся в РФ; случаев с различными компаниями. Они собраны в небольшие простые документы, которые позволяют принимать решения даже без специальной юридической подготовки.
"Для тех, кто не готов вникать в эти тонкости, есть возможности по личному сопровождению, которые в последнее время становятся всё более востребованными", — говорит Герман Ионченков, ведущий эксперт Службы правового консалтинга "КАДИС". Решения предлагаются на основе всё той же готовой аналитики судебных кейсов из системы, и основаны на более чем 30-летнем опыте сбора, анализа и обработки массивов правовой информации, уточняют в компании. Зачастую к этой услуге прибегают, когда компания не учла какие-либо нюансы или столкнулась с непредвиденными обстоятельствами.
Герман Ионченков, ведущий эксперт Службы правового консалтинга "КАДИС"
Есть смысл в использовании таких баз и в случаях, когда сделка уже прошла и покупатель пытается её расторгнуть. Здесь опять же можно пойти по пути самостоятельной экспертизы, изучая материалы системы, или обратиться за персональной поддержкой. "В ГК "КАДИС" мы отмечаем рост популярности такой услуги, как Служба правового консалтинга на 30% в 2023 году. Это связано с повсеместной осведомлённостью о таких возможностях, доступностью для бизнеса, а также с громкими кейсами по оспариванию, которые заставили инвесторов задуматься об этих аспектах. Чаще всего обращаются непосредственно владельцы бизнеса, ИП, юристы, кадровики, бухгалтеры. В нашем случае эксперты анализируют судебную практику и оказывают правовую поддержку через "КонсультантПлюс", — уточняет Герман Ионченков.
В судебной практике встречается множество споров, принципиальное значение в разрешении которых имела информация о возможностях использования объектов, хранящаяся в базах данных, рассказывает Герман Ионченков. "Например, АО "ТДЦ Василеостровский" арендовало у Санкт-Петербурга, а позже у ГУП "Петербургский метрополитен", участок под строительство коммерческого объекта в рамках реконструкции наземного вестибюля станции "Василеостровская". Однако, в июле 2015 года вступили в силу изменения градостроительного законодательства регионального уровня, которые сделали строительство торгово-делового центра невозможным. Компания обратилась в суд и потребовала взыскать с комитета имущественных отношений уплаченные по договору с городом прямые убытки, а также инфляционные. Суд признал противоправность действий комитета, так как он курировал инвестиционный проект, согласовывал деятельность инвестора и одновременно принимал непосредственное участие в разработке закона, препятствующего реализации проекта. В итоге инвестор смог взыскать порядка 115 млн рублей. Не обладая данными о разработке изменений и их сути, компания вряд ли добилась бы успеха", — говорит он.
Спрос на такие услуги в дальнейшем будет только расти, поскольку стабильный рынок недвижимости привлекает все больше инвесторов, формирующих спрос на Due diligence. Новые игроки все чаще задумываются о правовых аспектах и взвешенно подходят к выбору объектов, отмечают эксперты. В свою очередь добросовестные продавцы в условиях растущего предложения также заинтересованы в предоставлении покупателям наиболее полной информации об объектах. Это позволяет им быстрее реализовывать активы.
