Несмотря на бум внутреннего туризма, в Петербурге почти не строят новых классических гостиниц. Инвесторы предпочитают вкладываться в апартаменты.
В 2024 году в городе к открытию заявлен только один отель — "DOMINA Пулково Отель и Апартаменты" на 253 номера, выяснили в NF Group. Это подтверждают и другие эксперты. В прошлом году были открыты три гостиницы на 189 номеров. Ещё несколько проектов пока только заявлены или находятся на начальных стадиях реализации.
При этом туристический поток в Петербург продолжает расти. По итогам 2023 года он вырос более чем на 10% — до 9,4 млн человек. Это близко к показателю рекордного 2019 года, когда город посетили 10,4 млн туристов. Однако структура турпотока изменилась, что отразилось и на гостиничном бизнесе, отмечает операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев. "Изменилось соотношение внешнего и внутреннего туризма в пользу внутреннего, что сказалось на разных сегментах рынка по–разному — больше пострадали объекты верхнего ценового сегмента, которые в целом являются более привлекательными для создания форматных гостиниц", — говорит он.
Сейчас в Петербурге, по оценкам NF Group, действуют 114 отелей общим номерным фондом 15 тыс. номеров. Наибольшую долю занимают четырёхзвёздочные гостиницы (66%), 23% приходится на пятизвёздочные отели и 11% — на трёхзвёздочные.
Прошлый год отметился минимальным объёмом ввода новых объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости и отели не исключение, утверждает руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров.
"Причиной является растущая и слабо контролируемая себестоимость реализации проектов. Даже если дело касается такого перспективного, с нашей точки зрения, сегмента, как гостиницы, девелоперы опасаются начинать новые проекты. В то же время мы видим возросший интерес к готовым объектам и к объектам под реконцепцию / редевелопмент. Это объясняется стремлением избежать или ограничить инвестиции в строительство", — говорит он.
"Гостиничный сегмент — это сложный операционный бизнес, который развивается за счёт профессиональных игроков, которых в этом сегменте не много, и поэтому рост предложения происходит медленными темпами", — отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Ещё один фактор — конкуренция с апарт–отелями, которую классические гостиницы проигрывают. "Всё дело в экономике. Строительство гостиницы или апарт–отеля — это объективно дорого", — уверен коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. Как говорит эксперт, и в том, и в другом случае строительство ведётся на кредитные деньги. "Но девелопер апарт–отеля привлекает проектное финансирование в полном объёме и затем продаёт каждый отдельный апартамент. Возврат кредитных средств на строительство происходит относительно быстро, и апарт–отель, уже как отель, так же быстро выходит на чистую прибыль от сервисной эксплуатации", — рассказывает он.
Привлечение инвесторов в строительство классических гостиниц осложнилось в ковидный период. "Апарт–отели при этом продолжали строиться и сейчас занимают всё большую долю рынка гостеприимства, опережая гостиницы уже и по средней загрузке", — констатирует Сергей Софронов.
Так, по итогам 2023 года средняя загрузка апартаментов в Петербурге выросла до 79,2% (в 2022 году было 70,1%). У классических отелей этот показатель составил 63,4%.
При этом апарт–отели остаются привычным защитным активом, к которому обращаются инвесторы. "Стоимость входа на этот рынок достаточно низка. Цена апартаментов начинается от 4,6 млн рублей, а за счёт программ рассрочек получается и ещё меньше", — подтверждает директор по продажам DVA Group Алексей Бушуев.
Объём инвестиций в строительство гостиницы с нуля начинается от 15–20 млн рублей за номер.
