Приобретённый владельцем ФСК Виктором Ворониным шведский застройщик "Бонава Санкт–Петербург" принёс новому собственнику повестку в суд.
Товарищество собственников недвижимости "Шведская крона" обратилось в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с исковым заявлением к ООО "БН девелопмент" (ранее "Бонава Санкт–Петербург"), в котором просит обязать ответчика в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу реконструировать систему теплоснабжения и горячего водоснабжения многоквартирных домов, расположенных по адресам: Фермское шоссе, 12, лит. А, Д, Е, Ж, З, Л.
Суть претензий
Как пояснил член правления ТСН, основная претензия в том, что в нескольких домах, сданных в августе 2013 года, застройщик был обязан сделать, но не сделал двухконтурную систему теплоснабжения. "Мы опираемся не на 214–ФЗ, а на закон о защите прав потребителей, который нарушила “Бонава”. Срок давности по нему гораздо больше гарантийного срока — 10 лет", — рассказали в ТСН. Столь позднее обращение истцы объяснили неактивностью предыдущих председателей товарищества.
С теплоснабжением у проекта действительно были проблемы. "Бонава" даже пыталась в суде доказать невозможность выполнения изменённого закона "О теплоснабжении". Как заявляли в компании, единая открытая система горячего водоснабжения предусмотрена общим проектом всей "Шведской кроны" и выполнена в соответствии с техническими условиями, выданными ГУП "ТЭК СПб". При этом проект в 2009 году получил положительное заключение госэкспертизы, а полное соответствие зданий проекту подтверждено актом ввода в эксплуатацию. Однако суд отказал застройщику, посчитав, что эти доводы не обосновывают нарушение закона, который, по сути, имеет обратную силу и распространяется на уже начатые проекты.
По мнению генерального директор СРО "МежРегионРазвитие" Владислава Воронкова, ситуация спорная и неоднозначная. "Действительно, закон вступил в силу, но, с другой стороны, у застройщика была вся необходимая и согласованная проектная документация, в соответствии с которой он и построил дом", — говорит эксперт.
По оценкам специалистов, переделка системы отопления может стоить 15–30 млн рублей.
Шведская история
ЖК "Шведская крона" — первый проект "Бонавы" (тогда NCC) в Петербурге. На месте теплиц производственного объединения "Цветы" рядом с Удельным парком застройщик в 2010–2012 годах возвёл 10 кирпично–монолитных корпусов различной этажности (от 9 до 14 этажей) общей площадью около 60 тыс. м2 жилья. Сейчас, по данным ЦИАН, в этом ЖК продаётся 11 квартир, стоимость "квадрата" в которых составляет 310–350 тыс. рублей.
В самой компании "БН девелопмент" от комментариев отказались. Но, как рассказал "ДП" бывший сотрудник компании, дом сдали давно, все гарантийные сроки уже прошли. "На самом деле ТСН постоянно бомбило нас разными исками, которые неизменно проигрывало. Они требовали поменять фасадную плитку, теперь отопление, которое соответствует всем нормам и правилам", — рассказал источник "ДП".
По данным информационной базы "Электронное правосудие", ТСН всего лишь трижды предъявляло иски к "Бонава". Первый раз, в феврале 2019 года, товарищество просило арбитраж о взыскании 296 тыс. рублей убытков и обязании ответчика устранить недостатки в общедомовом имуществе, но проиграло этот спор. Затем, осенью 2023 года, ТСН инициировало ещё два спора, разбирательства по ним не завершены. В одном из этих споров ТСН как раз и просит суд обязать ответчика реконструировать систему теплоснабжения. Требование товарищества в другом споре пока в материалах дела не указано.
В свою очередь "Бонава" предъявляла ТСН претензии один раз. В марте 2018 года застройщик просил арбитраж прекратить право собственности "Шведской кроны" на помещение (25 м2), где расположен теплоцентр магазина, находящегося в доме №10А по Фермскому шоссе. Суд удовлетворил это требование.
Риски покупки активов ушедших компаний
Как говорит партнёр коллегии адвокатов "Смоленка 33" Елена Менде, в процессе приобретения активов уходящих иностранных компаний риски скрытых недостатков и потенциальных будущих потерь были проработаны не так подробно, как обычно. "В первую очередь на это влиял дисконт при совершении сделок, сжатые сроки подготовки сделки и общее понимание, что в перспективе меры защиты как российского покупателя, так и иностранного продавца могут оказаться просто неисполнимыми", — поясняет эксперт.
Основными рисками для покупателя в подобных сделках являются недостоверность отчётности, нарушения по ведению бизнеса за прошлые периоды, претензии третьих лиц и государственных органов как по производимому (реализуемому) товару, так и по правам на активы, известные продавцу факторы, влияющие на продолжение деятельности.
"Кроме того, если говорить про уход иностранных компаний из России в целом, можно сказать, что вследствие необходимости получения разрешения правительственной комиссии, которой предоставлено право на выдачу разрешения с определением условий сделки, стороны могли быть в некоторой степени ограничены при ведении переговоров и заключении договоров", — говорит Елена Менде.
Эксперт не исключает, что в случае выигрыша ТСН судебного процесса теоретически возможно получение судебного решения о компенсации от иностранной компании. Но многое в этой ситуации будет зависеть от формулировок договора сделки по продаже бизнеса.
