Апартаменты постепенно отвоёвывают позиции у классических отелей: гости города стали выбирать их чаще, следует из данных "Турбарометра Санкт-Петербурга". Что это значит для инвестора?
Если в 2022 году в качестве объектов размещения 42% туристов предпочитали гостиницы, то в 2023–м их востребованность сократилась на 3 п. п. И статистика показывает, что растущая популярность апартаментов — реально сложившийся факт. Эксперты объясняют тенденцию целым рядом причин: и меняющимся запросом со стороны арендатора, и соответствующим этому уровнем новизны номерного фонда, и сервисной составляющей, и вариативностью в части выбора локаций.
"Рынок апарт–отелей Санкт–Петербурга сохраняет высокие темпы развития и занимает всё большую долю в общем объёме средств размещения. По итогам 2023 года в Санкт–Петербурге было открыто семь апарт–отелей номерным фондом 2,1 тыс. юнитов, что в 11 раз превышает номерной фонд открытых за данный период гостиниц", — приводит данные партнёр NF Group Ольга Широкова.
При этом для туриста это комфортный с точки зрения пребывания вариант, а если брать категорию объектов, классифицированных в категории три звезды, — ещё и достаточно бюджетный. Если же говорить про сервисный сегмент в целом — он обладает преимуществами, интересными всем участникам рынка гостиничных услуг, замечает Ольга Широкова. "Девелопер уменьшает затраты на кредитование за счёт поступления средств с продажи юнитов, инвестор приобретает недвижимость с небольшим порогом входа и пассивным доходом на уровне 10% годовых, а оператор получает доход с управления объектом", — поясняет эксперт.
Причём именно в Петербурге, который нередко называют колыбелью сегмента, этот инвестпродукт постоянно совершенствовался в последние 10 лет — и сейчас имеет вполне чёткий и понятный механизм работы. Ясно, за счёт чего формируется доходность и как управляющим компаниям удаётся обеспечивать востребованность конкретных проектов.
Оценить перспективы
По оценкам аналитиков NF Group, на данный момент совокупное предложение апарт–отелей Петербурга составляет 37 объектов с номерным фондом 8,2 тыс. юнитов — что занимает 35% от общего объёма городских средств размещения. Запуск всех заявленных на 2024 год проектов увеличит этот показатель до 46%.
Если брать статистику продаж, представленную на сайте Pulsprodaj.ru, то в начале 2024–го лидерство в сегменте по количеству реализованных лотов удерживает проект Ladozhsky Avenir от ГК "ПСК". Девелопер также вошёл в топ–3 по числу проданных юнитов по итогам 2023–го, причём продемонстрировав темпы, почти вдвое превышавшие средний показатель по рынку, отмечают аналитики портала Partapart.ru, — до 17 апартаментов в месяц. Всё в том же Ladozhsky Avenir — поскольку другие объекты сети уже введены в эксплуатацию и лотов под реализацию там почти не осталось, а в строящемся пока ещё представлен большой объём разнообразного предложения.
При этом сеть начала работу тоже сравнительно недавно — весной 2023 года. Для гостей открыли двери сразу три апарт–отеля: Putilov Avenir (три звезды, расположен в районе станции метро "Автово"), Kirovsky Avenir (три звезды, находится поблизости от "Путиловской" и "Кировского завода"), а также Moskovsky Avenir (четыре звезды, около "Фрунзенской"). Оператором выступает созданная девелопером управляющая компания PSK Invest (входит в ГК "ПСК"). И её работа началась задолго до запуска проектов. Так, благодаря заключённым ранее договорам с вузами и корпоративным сектором удалось обеспечить стабильную загрузку всех объектов — как в высокий, так и в низкий сезон.
На примере этой сети посмотрим, какой пассивный доход может приносить такой инвестпродукт. По данным компании, летом 2023–го средняя доходность объектов составила от 30,7 тыс. (в объектах три звезды) до 88,2 тыс. рублей (Moskovsky Avenir) с одного апартамента в месяц. В низкий сезон — от 26,3 тыс. до 49,5 тыс. рублей в месяц соответственно. Средняя загрузка составила от 72,4% в период спада спроса до 95,6% в пиковые месяцы. В новогодние каникулы 2024–го — от 68 до 93%. Средний чек — от 4,4 тыс. до 6,3 тыс. рублей за ночь. Средняя продолжительность размещения — 3 суток. То есть проекты работают как по кратко–, так и по средне–, и долгосрочной модели.
"В основе лежит арендный потенциал. Выражающийся в количестве поездок в Петербург с любыми целями: от туристических и деловых до лечения и обучения. Разница в загрузке, как и в средней стоимости, обусловлена различиями в расположении апарт–отелей и их концептуальной направленности. Апарт–отель в Московском районе, Moskovsky Avenir, ориентирован на туристический спрос в большей степени, нежели Kirovsky и Putilov Avenir, расположенные в Кировском районе", — поясняет коммерческий директор УК PSK Invest (входит в ГК "ПСК") Елена Ехлакова. Дело в том, что последние два проекта больше ориентированы на бизнес–кластер. И их открытие оказалось весьма своевременным.
По данным комитета по развитию туризма Санкт–Петербурга, в 2023–м прирост потока в сегменте делового туризма составил 24% по сравнению с 2022 годом. Этому способствует и увеличение количества мероприятий. Так, более чем из 500 событий в Петербурге в 2023–м 39% пришлось на деловую сферу и до 80% — это доля туристов на мероприятиях. Это также отразилось на загрузке апарт–отелей, расположенных в Кировском районе: даже в низкий сезон она составила порядка 75%. "Для наших корпоративных клиентов появление этих апарт–отелей стало основной возможностью размещать свой персонал и клиентов в новом номерном фонде, в удобной для них локации", — добавляет Елена Ехлакова.
Также больше на бизнес–сегмент ориентирован и Ladozhsky Avenir, расположенный в Красногвардейском районе. Более того, он отличается от остальных проектов мультиформатом: помимо юнитов объект включает офисные и коммерческие помещения. С другой стороны, до Невского проспекта всего 10 минут на автомобиле, что также привлекательно для "обычного" или событийного туриста с точки зрения размещения поблизости от центра. Запланированный срок сдачи объекта — конец 2024–го.
Обширная программа мероприятий, запланированных в Петербурге на текущий год, позволяет УК апарт–отелей также составлять оптимистичные прогнозы. Ведь в 2023 году Северную столицу, по официальным данным, посетило 9,4 млн человек — на 16% больше, чем в 2022–м. Туриндустрия поступательно движется к рекордным показателям, достигнутым в 2019–м (10,4 млн гостей). И апарт–отели здесь зарекомендовали себя как must have для современного привлекательного мегаполиса.
Есть ещё потенциал
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов отмечает, что в 2023 году на долю сервисных апартаментов пришлось порядка 75% от всех сданных объектов — и их доля снова выросла в объёме предложения на первичном рынке. "Что отражает тенденции и предпочтения инвесторов, — уверен эксперт. — В конечном счёте вложения в сервисные апартаменты понятны, доходность прогнозируема. Отсюда и спрос, и предложение".
По мнению экспертов рынка, такой формат размещения становится всё более привлекателен для молодого поколения, семьи с детьми, как и корпоративный сектор, его уже давно оценили по достоинству. Поэтому впереди ещё много работы в части привлечения внимания новых целевых аудиторий, выхода на более высокие финансовые показатели, создания интересных концепций.
"Конкуренция внутри сегмента сервисных апартаментов обостряется, что вынуждает девелоперов чётче дифференцировать продукт, выделяя и усиливая его конкурентные преимущества", — говорит операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
Если изначально апартаменты позиционировались как аналог арендной квартиры с понятным стандартом отделки и минимумом дополнительных опций, то сейчас у клиентов есть запрос на полноценный сервис, сопоставимый с гостиничным, напоминает эксперт. Он считает, что в будущем рынок апартаментов ждёт эволюция как по линии продукта, так и в части квалификации управляющих компаний. Ну а в востребованности таких объектов размещения не дают усомниться цифры.
