В Смольном решили изменить подход к определению кадастровой стоимости многофункциональных помещений, в том числе в бизнес– и торговых центрах. Первые 80 объектов могут подорожать сразу на 6 млрд рублей.
Проект приказа комитета имущественных отношений (КИО), изменяющего кадастровую стоимость нескольких десятков объектов недвижимости в Петербурге, сейчас проходит антикоррупционную экспертизу. Из череды похожих документов, которые регулярно выпускает КИО, он выделяется тем, что изменения вносятся на методологической основе.
В приказе идёт речь о многофункциональных помещениях. В прошлом году, когда в Петербурге проводилась кадастровая оценка помещений и зданий, было решено, что их выделят в отдельную категорию ("помещения, части которых имеют разные ценообразующие характеристики") и будут учитывать то, что один объект сочетает несколько функций — как максимально прибыльных (например, торговля), так и менее прибыльных (например, склады). Всего в категорию многофункциональных помещений попали 167 адресов, включая помещения в ТРК "Норд", ТРК "Атлантик Сити", ТРК "Толстой Сквер", ТРК "Континент", помещения в бизнес–центрах сети "Сенатор" и пр. Эксперты обращают внимание, что в реальности таких объектов в десятки раз больше. И зачастую такое помещение является практически целым зданием. Например, площадь упомянутого помещения в "Норде" составляет 63,2 тыс. м2 (по данным собственника, вся его полезная площадь равна 64 тыс. м2).
В ноябре прошлого года результаты кадастровой оценки, учитывающие этот подход, были утверждены. А недавно КИО решил отказаться по сути от своей же новаторской идеи. В марте этого года комитет направил в подведомственное ему ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" заявление "об исправлении ошибок", потребовав вернуть старые принципы, мотивируя это нарушением 127–ФЗ "Об оценочной деятельности". И через неделю учреждение выпустило решение "об удовлетворении заявления и необходимости пересчёта кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости". В нём объясняется, почему эти помещения считали по–новому, а в конце уточняется, что этот подход является ошибкой (системной), которая "подлежит устранению". В итоге новая группа полностью ликвидирована, 146 объектов решено отнести к "пригодным для ведения предпринимательской деятельности, за исключением промышленных и складских комплексов", 11 — к помещениям "в промышленных и складских комплексах, о которых имеются предложения по продаже и аренде на открытом рынке", 10 — к "нежилым помещениям технического и вспомогательного назначения, в том числе лестничные клетки, а также помещения, о которых отсутствуют предложения по продаже и аренде на открытом рынке". Часть перечисленных категорий подразумевает более высокую кадастровую стоимость.
В проекте приказа КИО, который может быть подписан в ближайшее время, есть сведения примерно о 80 помещениях, по которым предлагается обновить общую кадастровую стоимость с 26,42 млрд рублей до 32,56 млрд. Для бюджета это означает почти 100 млн рублей дополнительных налогов, которые заплатят собственники (исходя из текущей ставки налога на имущество 1,5%). В числе потенциально "потерпевших", по данным Росреестра, ФХК "Империя", "Метрополь", универмаг "Московский", ЗПИФ "Норд" и др.
Чем недовольны владельцы объектов
Опрошенные "ДП" владельцы помещений, которых затронет приказ КИО, узнали об этом буквально на днях, а многие до сих пор не были в курсе. Их возмущение вызывает в том числе и то, что речь идёт о пересмотре методики оценки, просуществовавшей менее полугода. Собственники недвижимости обращают внимание: КИО систематически вносит корректировки в кадастровую стоимость и при этом не считает необходимым не то что проводить консультации с владельцами, но и просто уведомлять их.
"Мы об этом узнаём случайно, когда заказываем выписки из Росреестра. Начинаем искать приказы, в которых, кстати, не публикуются адреса объектов — только кадастровые номера. И оказывается, что комитет действительно пересмотрел свои же решения и утвердил новые цифры, хотя осенью Смольный обещал бизнесу поддержку и ограничил рост нагрузки по налогу на имущество 20%, поскольку возмущению от предыдущей оценки не было предела. В тот момент, после наших замечаний и скандала в прессе, кадастровая стоимость некоторых объектов была немного снижена. Теперь же идёт постоянный пересмотр кадастровой стоимости, причём в большинстве случаев в сторону значительного увеличения. Вот такая вот “поддержка бизнеса”", — комментирует финансовый директор ФХК "Империя" Андрей Ростовцев.
Скорректированный подход КИО к кадастровой оценке он считает несправедливым. "При новом подходе помещения, составляющие практически всю площадь здания (которые включают в том числе места общего пользования, лестницы, технические помещения и пр.), всегда оценивают как наиболее ликвидный стрит–ретейл с отдельным входом", — говорит Андрей Ростовцев.
Среди других странностей оценки он называет ситуацию, когда суммарная кадастровая стоимость отдельных помещений в здании может оказаться в разы больше кадастровой оценки целого здания.
