В Ленобласти раскупают дешёвое жильё, в Петербурге цены стали неподъёмными

Средняя цена на квартиры в Ленобласти в последний год колебалась в районе 146–149 тыс. рублей за "квадрат", то есть примерно в 1,5 раза ниже, чем в Петербурге. Понятно, что это "средняя температура по больнице" и в близких к городу локациях Кудрово, Южное Мурино, Девяткино цены уже вполне себе городские — 190–220 тыс. рублей за 1 м2. Но на небольшом отдалении можно поймать квартиры по цене почти 2020 года.

"В области пока ещё сохранился более комфортный уровень цен — они растут не так быстро, как в городе. В условиях изменения рынка ипотечного кредитования покупатели, оценивая текущие банковские ставки, склоняются к выбору более доступных объектов. Например, в ЖК “Ромашки” в Мурино остались лоты по цене от 128 тыс. за 1 м2", — рассказывает операционный директор "О2 Групп" Александр Белов.

"В наших жилых районах цена сейчас находится на прежнем уровне 5,8–6 млн рублей. За эту сумму можно приобрести двухкомнатную квартиру", — сообщила коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.

По мнению генерального директора агентства недвижимости "КВС" Анжелики Альшаевой, сейчас актуальнее сравнивать локации между собой не по стоимости "квадрата", а по размеру ежемесячного платежа по ипотеке. "Если в городе среднестатистический ежемесячный платёж за купленную однокомнатную квартиру колеблется в районе 75–80 тыс. рублей, то в области он почти в 2 раза меньше", — говорит она. Например, в проекте "Новое Сертолово" (30 км от границы с Петербургом) ежемесячный платёж за квартиру площадью 36,37 м2 и стоимостью 5,66 млн рублей составит от 23 тыс. до 29 тыс. рублей в месяц.

"Все эти цифры сопоставимы со стоимостью аренды аналогичной квартиры в городе. То есть у покупателей остаётся выбор — либо покупать своё в ипотеку, либо снимать", — говорит директор АН "Динас" Юрий Сергеев.

Цена квадратного метра формируется из множества факторов, один из которых — стоимость земельного участка, напоминает коммерческий директор группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская. "В городе мало перспективных пятен, поэтому цены на них крайне завышены, — говорит она. — Область в этом вопросе на текущий момент более привлекательна для инвесторов. И есть возможность предлагать продукт по указанным ценам за квадратный метр".

Кто покупает дешёвое жильё

Основная аудитория покупателей доступного жилья — молодые люди до 30 лет, впервые приобретающие недвижимость. При этом покупают они уже не студии, а вполне комфортабельные квартиры.

"Около 70% — это молодые семьи (многие уже с детьми), которые хотят либо приобрести первое жильё, либо улучшить свои жилищные условия. При этом активно пользуются дополнительными инструментами, делающими покупку жилья дешевле, — субсидиями, материнским капиталом, жилищными сертификатами, льготными программами банков и т. д.", — рассказывает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.

"Кроме того, много покупателей из других регионов, приобретающих квартиру либо с целью инвестиций, либо для своих детей, переезжающих в Петербург, а также инвесторы, которые пока не могут себе позволить жильё в центральных районах города", — отмечает вице–президент Becar Asset Management Катерина Соболева.

Бюджетная инфраструктура

В Ленинградской области активно развита и продолжает развиваться инфраструктура, в том числе социальная. Уровень экологии здесь значительно лучше, чем в городе. А качество областного жилья за последние 5–7 лет кардинально изменилось. "В начале 2010–х районы массовой застройки зачастую напоминали гетто — их заполняли огромные 25–этажные “человейники” с большим количеством квартир на этаже и с минимумом социальной инфраструктуры. Сейчас такие кварталы стали комфортнее", — считает генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.

"Если раньше наиболее доступные по цене ЖК представляли собой достаточно скромные по характеристикам дома (фасад, планировочные решения), то сегодня концепция практически всех проектов массового спроса детально продумана. Появились функциональные планировки — здесь мы говорим про популярный евроформат — оригинальные объекты благоустройства придомовой территории и зелёные зоны", — рассказывает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

Снизилась и высотность застройки: сейчас из–за законодательных ограничений в основном строят дома высотой 10 этажей, а не пытаются выжать из участка по максимуму, как было ещё совсем недавно.

Кроме социалки застройщики ставят современные плайхабы, создают экотропы, бульвары и другие общественные пространства.

"С точки зрения продукта изменения происходят такие же, как на рынке в целом, — больше европланировок, рост качества отделки мест общего пользования, более качественное благоустройство. Но в проектах, позиционирующихся как максимально доступные в административных границах Петербурга, качественные характеристики не могут претендовать на конкурентоспособный фактор. В данном случае ключевая роль — у ценообразования", — подчёркивает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.

Впрочем, на фоне вымывания предложения в границах города область, в свою очередь, прирастает новыми проектами быстрее. "Этот фактор также влияет на более медленное снижение спроса. В целом можно сказать, что в нынешних реалиях объекты, расположенные сразу за пределами городских границ, уже не воспринимаются как удалённые от цивилизации. Быстрое развитие инфраструктуры, наличие всех необходимых городских сервисов, мобильность и комфортная цена — основные причины, по которым покупатели выбирают Ленинградскую область", — считает Александр Белов.