Правила не писаны: принятие новых ПЗЗ в Петербурге рискует затянуться

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это нормативный документ, который, согласно Градостроительному кодексу РФ, утверждается в каждом населённом пункте. Он содержит данные о видах разрешённого использования участков, параметрах возможной застройки и т. д.

Решение о разработке проекта внесения изменений в ПЗЗ Петербурга задокументировано в постановлении городского правительства ещё от октября 2021 года. До этого необходимо было принять новый генеральный план развития города. На это у Смольного ушло несколько лет, но в итоге генплан всё же был утверждён в конце 2023 года. За прошедшие с тех пор 4 месяца бизнес и горожане так и не дождались проекта новых ПЗЗ, без которых планировать новые проекты может быть очень рискованно.

Сейчас действуют старые ПЗЗ, принятые в 2016 году, в которые 12 раз вносились изменения. Но после принятия нового генплана возникло множество противоречий между двумя ключевыми градостроительными документами. Лишь один из таких примеров — территория бывшего мясокомбината "Самсон" на Московском шоссе, 13. Оба документа по–разному "нарезают" её на зоны жилой и деловой застройки, рекреации, промышленности, транспортной и инженерной инфраструктуры. При этом территория уже активно осваивается девелоперами.

Когда примут новые ПЗЗ

По данным комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), срок подготовки проекта постановления о внесении изменений в ПЗЗ и предоставления его губернатору установлен до 31 июля 2024 года. Перед этим, согласно процедуре, документ должен пройти общественные обсуждения, причём все поступившие предложения подлежат рассмотрению на комиссии по землепользованию и застройке. Напомним, что к проекту генплана в прошлом году поступили тысячи предложений, которые рассматривали несколько месяцев.

Как сообщили "ДП" в КГА, в настоящее время сроки проведения общественных обсуждений по проекту изменений в ПЗЗ не определены. Как поясняют в Смольном, разработка документа затормозилась из–за необходимости его согласования с Минкультом в связи с установленными границами исторического поселения Петербург. Впрочем, как пообещал в апреле вице–губернатор Петербурга Николай Линченко, в ближайшее время эта проблема будет решена и новые правила вынесут на общественное обсуждение.

"В этом году мы всё обязательно примем", — заверил он.

Почему девелоперы ждут новых правил

"Все технико–экономические показатели проектов, как и проекты планировки территорий, завязаны на ПЗЗ, — объясняет вице–президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. — Это документ, детализирующий генплан. А поскольку принятый в декабре генплан Петербурга содержал ряд новаций градостроительной политики города, по ряду участков сейчас можно увидеть расхождения между данными ПЗЗ и генплана. Опытные девелоперы в такой ситуации не будут рисковать и покупать новые участки, планировать проекты. Непонятно, почему история с ПЗЗ так сильно затянулась, разработку этого документа нужно было синхронизировать с разработкой генплана. Градостроительные процессы в Петербурге и без того достаточно неспешны, можно вспомнить, что согласование условий проектов в части социалки идёт через Градкомиссию, которая в прошлом году собиралась всего несколько раз. Если ПЗЗ будут принимать с той же неспешностью, то инвесторам придётся опять откладывать свои проекты. А для бизнеса это всегда убытки".

Сложившаяся ситуация мешает развитию города, считает партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус. "Есть много участков, где поменяли генплан, но не ПЗЗ, — отмечает он. — И сейчас большинство собственников и интересантов ждут внесения изменений в ПЗЗ по этим зонам. Особенно там, где по генплану была принята зона Д (общественно–деловая. — Ред.). Она подразделяется на несколько подзон. По ПЗЗ есть деловая зона, где жильё находится в основных видах разрешённого использования. В большинстве остальных — жильё условно разрешённое, то есть застраивать им можно только половину участка. В целом есть много нюансов, и существует ряд участков, где многое решит принятие ПЗЗ".

Участники рынка ожидают, что и в новых ПЗЗ будет несколько подзон деловой зоны Д. Однако достоверно логика разработчиков документа им пока неизвестна.

Также от того, как будут сформулированы ПЗЗ, будут зависеть коэффициенты застройки территорий жильём. Остаток потенциала можно будет использовать под коммерцию, например под апартаменты.

Ещё один важный аспект — территории под социальную инфраструктуру. Множество локаций имеют накопленный дефицит, и под социалку нет свободных участков.

Наконец, участники рынка ожидают вывода части участков из перечня зон комплексного развития территорий (КРТ). Например, такие слухи ходят про "Красный треугольник". Но они пока не получили официального подтверждения. Кроме того, механизм вывода и преобразования подобных территорий в Петербурге на данный момент не очень понятен.

Какие проблемы угрожают застройщикам

Основной риск покупки участков, которые могут принести сюрпризы в новой редакции ПЗЗ, — в непрогнозируемых сроках старта реализации проекта. Это воспринимается особенно негативно на фоне высокой ключевой ставки. И хотя площадок с готовыми документами в Петербурге почти нет, покупать лоты без документов готовы немногие — это действительно кот в мешке.

"Как вариант — можно потом постараться установить условно разрешённый вид использования, если принятые ПЗЗ не удовлетворят, но это тоже время", — говорит представитель одной из строительных компаний на рынке Петербурга.

В освоении уже приобретённых участков в свете меняющихся ПЗЗ также есть риски — велик шанс к моменту получения разрешения на строительство получить обновлённую редакцию правил, из–за которой проект придётся готовить заново.

Как поясняет партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов, есть вопросы и по градостроительным планам земельных участков (ГПЗУ). Обычно девелоперские проекты начинаются с получения такого документа. "Все ГПЗУ, полученные до вступления в силу нового генплана, действуют в пределах 3 лет с момента их выдачи, и будет применяться градостроительный регламент на дату их выдачи. Все ГПЗУ, выданные после вступления в силу генплана, по которым есть противоречия зоны с ПЗЗ, имеют существенные риски оспаривания их действительности. Однако стоит помнить, что по ст. 51 Градостроительного кодекса РФ при выдаче разрешения на строительство проверяется градостроительный регламент на дату выдачи ГПЗУ, а виды разрешённого использования — на дату выдачи разрешения. При смене зоны меняется состав допустимых видов разрешённого использования и есть возможность отказывать в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием", — поясняет Дмитрий Некрестьянов.