Как и предсказывал "Деловой Петербург", по мере приближения 1 июля — дня отмены большей часть программ субсидированной ипотеки — маховик спроса на новостройки начинает раскручиваться.
Те, кто не успел улучшить свои жилищные условия по льготным ставкам, пытаются сделать это в последний момент. По оценке аналитиков Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", объём сделок в апреле составил 7,4 тыс. штук, что в 1,5 раза больше, чем в январе этого года. Всего за первые четыре месяца 2024 года было реализовано 25,9 тыс. квартир (+40% к аналогичному периоду прошлого года), при этом от месяца к месяцу продажи росли.
"Пока спрос по-прежнему поддерживают льготные программы, во втором квартале высокий интерес к ним сохраняется. После завершения действия госпрограммы рынок начнёт перестраиваться, на развитие событий будут влиять различные факторы — новые условия по ипотеке, внедрение адресных мер поддержки, размер ключевой ставки", — отметила директор КЦ "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group) Ольга Трошева.
Похожие данные и у самих участников рынка. "Апрель показал очень хорошую динамику как в комфорте, так и бизнес-лайте. Существенно вырос спрос на проекты в Ленобласти: мы это отмечаем на примере наших объектов в Кудрово и Янино. По сравнению с мартом спрос увеличился в среднем на 15–20% в зависимости от жилого комплекса", — рассказывает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы "Аквилон" в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
По прогнозам IRN.RU, как минимум в течение полутора лет рынок недвижимости будет существовать без дешёвой ипотеки. "При ключевой ставке 16% льготная ипотека становится слишком дорогой для бюджета, поэтому власти решили отказаться от субсидирования ставок или, по крайней мере, ужесточить условия их предоставления", — говорят аналитики.
Это касается не только ипотеки с господдержкой под 8%, завершение которой ожидается к 1 июля 2024 года, но и семейной ипотеки, которую застройщики рассматривают как альтернативу ипотеке с господдержкой. Текущие условия планируется сохранить только для семей с детьми младше 6 лет, для остальных ставки, вероятно, увеличатся до 12%.
Безусловно, продление семейной ипотеки скажется на рынке положительно, но не стоит забывать, что семейная ипотека несёт в себе некоторые ограничения. "Например, сегодня воспользоваться программой могут только родители одного ребёнка, рождённого с 2018 года до конца 2023 года, а также двух и более несовершеннолетних детей и детей-инвалидов. Но в льготных программах нуждаются и молодые семьи, которые только планируют детей, а также учителя, медики, госслужащие и другие категории граждан. Очень хочется, чтобы и для них были разработаны адресные программы. Для других заёмщиков, очевидно, ставки по ипотеке будут зависеть от ключевой ставки ЦБ РФ", — полагает генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
"Полностью от льготной ипотеки отказываться не будут. В том или ином виде останутся преференции для семейных покупателей, а также IT-специалистов. Также, я уверен, будут действовать льготные локальные программы. Какие — увидим по факту", — предполагает Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Тем не менее с 1 июля программы будут изменены и широкий круг покупателей не сможет воспользоваться выгодным предложением действующих сейчас программ. "Ожидаем увеличение количества обращений и продаж в следующие два месяца, будем работать со всеми заявками на покупку. Банки также готовы к рассмотрению большого числа заявок, хотя согласование проходят сложнее, чем годом ранее", — рассуждает коммерческий директор холдинга "РСТИ" Екатерина Немченко.
Практика показывает, что в преддверии завершения срока действия льготных ипотечных программ покупатели стремятся быстрее выйти на сделки и воспользоваться текущими условиями. Так, результаты второго квартала могут минимум на 30% превысить показатели первого квартала этого года, считает Екатерина Немченко.
Аналогичная оценка и у коммерческого директора ГК "А101" в Санкт-Петербурге Марии Орловой. "Мы полагаем, что по итогу второго квартала спрос на первичное жильё вырастет на 35–40%, что способно поднять цены на 10–15%", — говорит она.
При этом, по словам эксперта, банки пока относительно лояльно относятся к заёмщикам. "Сейчас количество одобрений по ипотеке находится примерно на среднем уровне 2023 года и составляет 70–80%. На первый план вышла семейная ипотека, она занимает сейчас порядка 65%, в два раза выросла доля программы для ИТ-специалистов, и в 4,5 раза — доля военной ипотеки", — подсчитала Мария Орлова.
После июля многое будет зависеть от общей экономической ситуации и ключевой ставки. "В случае её снижения мы можем наблюдать увеличение интереса к инвестициям в недвижимость, так как вкладчики будут искать альтернативные способы сохранения и приумножения своих капиталов, предпочитая вложения в недвижимость другим финансовым инструментам", — прогнозирует Алия Ханбекова, руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге.
"И банки, и застройщики понимают, что спрос на покупку со ставкой 16–17% невелик, а строительный сектор всё также нуждается в государственной поддержке. Цены уже на сегодня замерли, и если и растут, то сдержанными темпами. Отката в стоимости также ждать не стоит, так как все застройщики ограничены финансовыми моделями банков проектного финансирования, которые довольно жёстко регламентируют ценообразование и скидочные программы", — уверена директор отдела продаж ГК "Полис" Анастасия Иващенко.
"Девелоперы будут внедрять в свою политику продаж альтернативные инструменты, например, ту же рассрочку. В любом случае, с текущим ростом цен и текущей ключевой ставкой рынку придётся находить компромиссные решения", — согласен Виталий Коробов.
"Летом мы ожидаем традиционное затишье, а к осени надеемся на снижение ключевой ставки и увеличение объёмов продаж", — обратила внимание Анжелика Альшаева.
Как писал "Деловой Петербург", после 1 июля большая часть льготных ипотечных программ будет закрыта, либо переформатирована. Участники рынка недвижимости прогнозировали локальный пик продаж, когда в последний вагон с субсидиями попытаются впрыгнуть ещё не "обипотеченные пассажиры".
Жильё в новостройках подорожало вдвое после запуска льготной ипотеки. Квартиры в Петербурге выросли в цене сильнее, чем в Москве, где за аналогичный период средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла в 1,7 раза.
