Отделочные работы — всегда большая проблема. Для кого-то трудность заключается в том, как всё сделать максимально недорого, а покупателям элитного жилья, несмотря на минимум ограничений в бюджете, зачастую приходится ещё тяжелее.
Изначально покупатель квартиры отчасти ограничен предлагаемыми на рынке вариантами. Будущему владельцу нужно понять, сколько комнат и какой площади необходимо для его семьи, как он будет использовать "общественную" часть пространства.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", основу спроса в прошлом году в Петербурге составили квартиры с двумя и тремя спальнями — 32% и 26% соответственно. По итогам 2023 года средняя площадь квартир на элитном рынке составила 93,5 м2 , что на 22% больше, чем в 2022-м.
Увеличение показателя произошло за счёт выхода в продажу новых объектов с достаточно крупной квартирографией, присущей подклассу делюкс в Петроградском районе.
"Минимальная площадь однокомнатных квартир в классе элита начинается в среднем от 40 м2 . Студии — редкое явление, но всё же они появились в объектах на рынке за последние 2 года. В целом можно отметить, что начиная с 2019 года на элитном рынке отмечалась тенденция уменьшения площадей по отдельным типам квартир, однако по итогам года показатели хотя незначительно, но увеличились, в диапазоне 6–10% по каждому типу квартир. Наибольший спрос сконцентрирован на комфортных площадях, которые обеспечивают распределение пространства для различных групп элитного жилья", — рассказала руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
Чего хочет элита
Основатель студии дизайна интерьера Concept Design Роман Долгирев говорит, что планировки от застройщика часто не соответствуют требованиям состоятельных заказчиков и не учитывают индивидуальных потребностей. Опрошенные нами дизайнеры интерьеров и архитекторы говорят, что в объектах класса элит регулярно встречаются и просто неудачные планировки, которые приходится переделывать. К примеру, в одном из проектов на Крестовском острове специалисты столкнулись с ситуацией, когда при приёмке квартиры в углу на кухне оказался большой вентканал, который не был отмечен на плане, представленном при покупке. Часто бывает, что в прихожей не оказывается места под шкаф, санузлы делают очень маленькими, неудачно сконфигурированы спальни, есть пересечения "грязной" зоны с жилой площадью.
В итоге в одном и в другом случае при проектировании интерьера в планировку квартиры приходится вносить изменения. Здесь начинается совместная работа заказчика и архитектора. По словам Романа Долгирева, чаще всего дизайнер заодно выступает и в качестве архитектора, поскольку эти две профессии очень сильно связаны и не допускают конфликта интересов. Если же возникает вопрос, можно ли снести ту или иную стену, то они обращаются в организации, которые профессионально занимаются согласованием и имеют необходимые допуски и членство в СРО.
Рабочий — кот в мешке
Следующим этапом является поиск людей, которые качественно воплотят чертежи и рендеры в реальность, и закупка материалов. По словам Романа Долгирева, строительную компанию подобрать довольно сложно, поскольку взаимодействие отрабатывается со временем, а сохранить бригаду очень сложно, так как мастера часто меняются. Лучше всего работать с небольшой бригадой универсалов по небольшому сегменту работ, но с полным циклом отделки, а на чистовые материалы привлекать на подряде серьёзных специалистов в конкретной сфере. Но и тут есть свои нюансы.
Сейчас ремонтно-строительный рынок труда истощён. В результате остались или те, кто работает плохо, или такие высококлассные специалисты, которые могут позволить себе отказаться выходить на объект, если их что–то не устроит либо у них очередь из клиентов уже на несколько месяцев вперёд.
"Но, как правило, у каждого архитектора-дизайнера есть свой набор специалистов в области ремонта, с которыми он сотрудничал уже не один раз. Исполнитель, который приходит выполнять работы, уже знает набор любимых интерьерных приёмов конкретного дизайнера и прекрасно понимает, как сделать, чтобы результат всех устроил, ему не надо рисовать всё до последней мелочи", — говорит архитектор, член Союза художников России Евгений Григорьев.
Дорого и долго
Согласно подсчётам консалтингового агентства INFOLine, за последние 5 лет стоимость строительных материалов в петербургских магазинах увеличилась на 49%. При этом за последний год цены выросли на 7,7%.
"С импортными материалами премиум-класса есть проблемы, так как приходится делать заказы на них за 3 месяца до конца ремонта. Вдобавок чаще стало всё приходить качеством ниже, чем до пандемии, и нет возможности исправить брак, к тому же посредники добавляют значительные суммы к стоимости товара, — отмечает Роман Долгирев. — Касательно наших отечественных материалов — всё стало более доступным, но спрос на них тоже слегка убавил качество, а также работа с рекламациями стала занимать больше времени из–за нехватки кадров".
"По части ремонтных работ в элитном сегменте их стоимость, как правило, начинается от 70 тыс. рублей за "квадрат" — это исключительно черновые работы. Что касается чистовых — здесь подсчитать сложно, всё зависит от проекта и пожеланий заказчика, — объясняет архитектор. — Если говорить про дизайн под ключ, вместе с проектом, материалами и мебелью, то тут стоимость начинается от 300 тыс. рублей, а верхней планки просто нет — клиент может захотеть авторские коллекции мебели, авторские ковры, предметы антиквариата, которые перекроют любой бюджет".
А может, не заморачиваться?
Параллельно с 2022 года на рынке высококлассного жилья Петербурга наблюдался рост интереса покупателей к квартирам с готовой отделкой и меблировкой. В первом полугодии прошлого года количество квартир и апартаментов с финишной отделкой в экспонирующихся элитных объектах Петербурга выросло на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом доля объектов, предлагающих лоты с подобной отделкой, за год увеличилась на 4 п. п., до 25%, следует из данных консалтинговой компании NF Group.
По её данным, рост был обусловлен ограниченным предложением и в ряде случаев недоступностью зарубежных отделочных материалов и мебели на розничном рынке. Помимо этого влияние оказала трансформация портрета покупателя: доля молодых клиентов в структуре спроса в последние годы увеличивается, при этом покупатели до 35 лет, как правило, ориентированы на приобретение квартиры с готовой отделкой с целью экономии средств и времени.
В результате изменения предпочтений предложение на первичном рынке элитного жилья оказалось не вполне релевантным запросам покупателей, что нашло отражение в снижении спроса на первичном рынке и переориентации части клиентов на вторичный.
