Рынок сервисных апартаментов Петербурга продолжает активно развиваться в условиях высокой конкуренции. На рынок выходят новые проекты, инвесторы и управляющие. О потенциале сегмента, его перспективах и новых вызовах, включая необходимость обновления номерного фонда, говорили на круглом столе "Делового Петербурга".
Необходимость согласования проектов на Градостроительной комиссии и возвращение НДС охладили далеко не всех девелоперов, работающих в сегменте апартаментов. "Налоговая нагрузка — не самая острая тема для девелоперов. Основная проблема в том, что в городе нет участков под хорошие новые проекты. Мы не пересматриваем заявленные планы по масштабному развитию сети, но пока что не можем раскрыть данные о каких-то приобретениях или новых объектах. Продолжаем активно готовить к запуску наш объект ARTSTUDIO M103 у Московских ворот" — рассказала генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI) Евгения Мироненко.
В выборе участка принципиальное значение имеет расположение. Новый проект в центре недавно заявил "Петрополь" — апарт-отель GLER на 120 номеров на 17-й линии Васильевского острова. Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер относит его к кондо-отелям или "гостиницам в розницу" — классическим гостиничным объектам со множеством собственников. К управлению привлечена УК "Станция" (сеть Station Hotels) — привлечение гостиничного оператора позволяет чётко позиционировать новый объект и выделить его из других подобных на рынке, говорит Марк Лернер. Объект запроектирован с учётом отельной специфики, а в договорах с инвесторами по сути будет прописано обязательство по сдаче юнитов в аренду.
Актуальность не теряют проекты апартаментов в старом фонде. Так, "Союз Девелопмент" недавно приобрёл корпус бывшей фабрики "Скороход", на территории которой сейчас проходит редевелопмент. "Мы давно занимаемся историческим фондом, восстанавливая сто- и двухсотлетние здания. Новый проект находится в составе крупного кластера, который займёт целый квартал и будет создан в рамках единой концепции под управлением опытного девелопера в лице "Охта Групп". Проект будет выводиться в рынок под брендом AVENUE APART. Наш функционал по приобретённому объекту — разработать концепцию проекта, создать продукт, провести все работы по капитальному ремонту и приспособить под современное использование. Далее его управлением займётся привлеченная компания ("МТЛ-АПАРТ")", — сообщил генеральный директор "Союз Девелопмент" Заза Паскадзе.
Одновременно девелоперы всё охотнее рассматривают для новых отелей спальные районы Петербурга. "Под свой первый проект мы целенаправленно выбирали участок в спальном районе и остановились на Приморском, локация станций метро "Пионерская" и "Комендантский проспект". Центр города давно перенасыщен отелями и апартаментами, а за его пределами есть много неосвоенных ниш. Под новые проекты мы также рассматриваем участки в спальных районах, где в отличие от центра востребованы и крупноформатные апартаменты", — заявил инвестор и генеральный директор проекта Serebro by Avenue-apart Дмитрий Бельский.
Проект в Невском районе реализует ГК "Максимум Лайф Девелопмент". Девелопер ещё на старте выбрал свою нишу — работа с организованными тургруппами, которые приезжают в Петербург из Москвы и Северо-Западного региона. Для них особым образом спроектирована входная группа (лобби 103 м2 со службой приёма-размещения и баром), предусмотрена парковка для туристических автобусов. "Гостиниц в городе очень много, но заточенных именно на обслуживание организованных групп — мало, это в основном гостиницы ещё советских времен. Соответственно, эта ниша практически не заполнена, а спрос на неё растёт", — подчеркнула руководитель проекта "Лайф Апарт Октябрьская" (ГК "Максимум Лайф Девелопмент") Светлана Кузьменко.
Проекты апарт-отелей актуальны в локациях с большим количеством общественно-деловых и производственных зданий, говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. Так, ПСК сейчас реализует уже второй проект в Кировском районе. Это не только "спальник", но и крупная производственная территория Сегодня апарт-отель Kirovsky AVENIR пользуется высоким спросом со стороны тех, кто приезжает в Петербург по работе — на один из объектов на территории "Кировского завода", добавил он.
Раньше турпотоки сосредотачивались в пределах золотого треугольника, и битва шла, в основном, за площади в центре города, где можно было построить небольшие бутик-отели или провести реконструкцию исторических зданий, напоминает Вячеслав Батаков, основатель консалтингового агентства МОСТ, брокер проекта Avenue Apart Pulkovo. Из-за возросшей деловой активности и придаче импульса Петербургу в том числе как городу с активной деловой программой, возросла и востребованность в качественном размещении, что сказалось и на локациях проектов апартаментов. По данным МОСТ, в Петербурге достаточно высока потребность в апартаментах и проектах гостиничного типа с полным спектром услуг и качественным сервисом. Они востребованы среди студентов, командированных и туристов. К тому же проекты в спальных районах хорошо продаются.
"В настоящее время мы прорабатываем ещё три новых комплекса апартаментов. Наша компания сейчас рассматривает новые локации — Московские ворота, северные районы города, поблизости от станций метро "Удельная" и "Лесная", а также в районе Октябрьской набережной. Несмотря на сосредоточенность в спальных районах, наши новые точки притяжения имеют хорошую транспортную доступность и востребованы на рынке. Главное — это близость метро, не более 15 минут пешком. Также рассматриваем зоны, приближённые к учебным и медицинским кластерам", — сказал Вячеслав Батаков.
“
"Основная сложность для реализации новых проектов сегодня — высокие ставки по кредитам, это 15%, 18%, 19%. При такой ставке и относительно долгих сроков реализации девелоперских проектов невозможно рассчитать финансовую модель", — отметил собственник холдинга Golden Age Group Зыонг Ти Киен.
Как известно, многие игроки петербургского рынка сегодня работают по всей стране, развивая как собственные девелоперские проекты, так и работая по франшизе. "Мы смотрим в будущее с позитивом, развиваемся. На данный момент у нас шесть действующих апарт-отелей, по ещё десяти объектам по всей стране подписаны договоры. Это Благовещенск, Иркутск, Владивосток, Казань, Нижний Новгород и Новосибирск плюс два апарт-отеля в Петербурге. Также работаем на территории СНГ — в Казахстане", — уточнила директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте. Также YE’S разрабатывает новый бренд премиальных апарт-отелей, параллельно пересертифицируя свои отели на более высокие категории.
По словам генерального директора "МТЛ-Апарт" (ГК "БестЪ") Николая Антонова, компания "МТЛ-Апарт" также активно продолжает стратегию региональной экспансии как с точки зрения услуг консалтинга и управления, так и развития сети апарт-отелей под брендом Avenue по франшизе в регионах: "Спрос со стороны региональных девелоперов высокий, опыт Петербурга в строительстве и управлении апарт-отелями для них актуален. На данный момент у нас в управлении 16 объектов совокупной площадью порядка 450 000 м2 в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, республике Крым, Иркутске, Новосибирске".
Как проходит реновация апартаментов
Актуальная для тех, кто давно работает в сегменте апартаментов, тема — обновление номерного фонда. На рынке уже есть объекты возрастом около десяти лет, которые требуют реновации. Финансируются работы по юнитам и местам общего пользования собственниками, а сам процесс организуют управляющие компании.
YE`S с прошлого года занимается обновлением апартов в своем комплексе на улице Хошимина. На данный момент работы завершены примерно на 50% от всего номерного фонда в управлении, финансируется реновация по разным вариантам оплаты. Срок работ зависит от состояния юнита, но в среднем — не больше двух недель. По словам Юдиты Григайте, в целом собственники с пониманием относятся к необходимости нести затраты, в том числе и крупные инвесторы, которым принадлежит по несколько десятков апартаментов. С учётом приобретённого опыта в договоры по новым проектам YE`S закладывает условия об обязательном проведении ремонта. "Мы предлагаем собственникам наиболее выгодные предложения от поставщиков, делая акцент как на презентабельном внешнем виде мебели, который будет соответствовать ожиданиям арендатора, так и на её износостойкости. Разумеется, управляющая компания не получает дополнительный доход от программы реновации, весь бюджет предусмотрен на апартамент", — говорит Юдита Григайте.
Первый апарт-отель сети Avenue открылся на улице Академика Павлова восемь лет назад, его номерной фонд также проходит реновацию, пояснил гендиректор "МТЛ-АПАРТ" Николай Антонов. Часть работ проходила централизованно — например, замена душевых кабин. По остальным подписываются индивидуальные договоры. "Мы составляем список работ, которые необходимо провести, чтобы номер сдавался лучше, с указанием затрат. Примерно 80% собственников реагирует на это вполне адекватно. Работы мы оплачиваем за свой счёт, в течение года удерживая часть платежей в рамках платежей по договору аренды", — обратил внимание Николай Антонов.
Реновацию проходит и номерной фонд апарт-отеля Vertical на Московском проспекте компании Becar, который также открылся восемь лет назад. "Это сложный процесс, потому что собственников нужно убедить, что это необходимо. А они уже привыкли к стабильному доходу и не всегда хотят идти на траты. Мы провели пробную реновацию трех номеров, сделав их тематическими — с отсылкой к советскому кино. Сейчас показываем наш новый концепт собственникам. Работы идут по предоплате (возможна рассрочка), средняя стоимость — около 400 тыс. рублей с учётом замены мебели", — рассказала генеральный директор сети отелей Vertical Юлия Шмидт.
"Сейчас инвесторы в апартаментах чётко понимают, что у всего есть свой срок службы, и уже при покупке задаются вопросами о сроках службы, замене, стоимости ремонта, — отмечает учредитель мебельной компании "Союз" Роман Демидов. — При этом ремонтопригодность не всегда заложена на стадии дизайн-проектов. Перед нашей компанией по оснащению ставится задача совместно с управляющей компанией привести картинку от дизайнеров к знаменателю удобства эксплуатации. Кстати, мы даже начали прописывать в договорах обязанность давать рекомендации и предлагать улучшения".
Важно проработать оснащение так, чтобы его можно было частично ремонтировать, заменяя детали (например, обновлять фасады, переобшивать мягкую мебель). Никто не хочет через 6–8 лет менять всю мебель целиком. Полностью менять надо постельные принадлежности, посуду, стулья или диваны. Необходимо делать так, чтобы реновация оснащения стоила не более 50% от стоимости нового комплекта, рассуждает Роман Демидов. "Грамотная реновация позволит не только просто привести оснащение к свежему виду, но позволяет и обновить внешний вид номеров, повысить их актуальность и конкурентоспособность", — полагает он.
IT-решения в проектах апартаментов
За рынком апартаментов всё более пристально следят и разработчики IT-решений, готовые предложить свои продукты для эксплуатации и управления объектами — как строящимися, так и уже давно работающими. Директор по развитию блока Новостройки "ЭР-Телеком Холдинг" Булат Зайдуллин говорит, что сегодня порядка 10% от общего объёма запросов на решения "умного дома" "ЭР-Телеком Холдинг" получает от застройщиков апарт-отелей.
"Основная проблема "умных домов" заключается в том, что не все параметры учтены на этапе проектирования. Например, не заложили ресурс и поставили более простое оборудование. Поэтому мы пришли к тому, что не просто выступаем поставщиком, а совместно с заказчиком проектируем сценарии жизни и потребления, формируем концепцию жизни объекта на 5-10 лет, под которые и закладываем определённые решения — от телекоммуникационной инфраструктуры до элементов "умного дома": скоростной интернет до 10 Гбит/с, облачное видеонаблюдение и телефония, видеодомофония, умный шлагбаум, системы "умных апартаментов" и т.д. И в дальнейшем отвечаем за эксплуатацию всего оборудования как перед управляющей компанией, так и перед всеми резидентами: арендодателями, арендаторами, владельцами коммерческой недвижимости и др.", — заявляет Булат Зайдуллин. В условиях возрастающей конкуренции между объектами системы "умного дома" могут стать заметным конкурентным преимуществом, уверен Булат Зайдуллин.
Повысить уровень комфорта в отеле может система бесключевого доступа, считает руководитель "СмартЭйрКей-Бел" Александр Халапов. Разработанный компанией программно-аппаратный комплекс OPENY запущен в коммерческую эксплуатацию и уже активно используется застройщиками на территории Республики Беларусь, а в Петербурге будет установлен в ЖК "Образцовые кварталы". "СмартЭйрКей-Бел" совместно с "Могилёвлифт" (партнёр и официальный представитель на территории РФ) внедряет приложение, которое позволяет использовать смартфон как цифровой ключ. Главная функция OPENY "свободные руки" избавит от необходимости доставать смартфон: устройство откроется автоматически, как только к нему приблизятся (включая гостевой доступ). Суть OPENY — в интеграции лифта, домофона, шлагбаума, калиток, парковок и любого прочего электромеханического, электромагнитного устройства и смартфона (или планшета). Ноу-хау отвечает и запросам в части безбарьерной среды. "Наше предложение не вносит изменения ни в какие типовые проекты. Система идентификации создана на основе Bluetooth и автоматически функционирует без интернета, что обеспечивает стабильную работу", — говорит Александр Халапов.
Отдельные решения разработаны не только по "начинке" апартов, но и по вопросам коммуникации управляющей компании и собственников. "Мы сделали программный продукт, который позволяет инвесторам отслеживать то, как работают его деньги. Оно может создавать персонализированные отчёты для личных кабинетов, интегрированные со всеми отельными системами и содержащие данные по загрузке конкретного номера, плановым показателям и фактическому исполнению в части доходности, данные по конкурентному окружению и пр. Собирая и раскрывая эту информацию, управляющая компания будет демонстрировать полную открытость перед инвесторами. Также предусмотрена возможность для использования цифровой подписи, форма для обратной связи и пр.", — подытожил руководитель Proptech Solutions Роман Блонов. По его мнению, это полноценный инструмент работы учёта и взаимодействия с управляющей компанией.
Загрузка апартаментов Петербурга в 2024 году
Управляющие компании уже не первый год говорят о высокой загрузке отелей. По словам Евгении Мироненко, в объектах RBI PM загрузка с начала года составляла около 70%, на первые майские праздники спрос был очень высокий, на вторые — чуть меньше. Впрочем, ближе к конкретным датам количество бронирований обычно увеличивается. "Номера на лето активно бронируются. На даты ПМЭФ, например, забронировано уже сегодня порядка 80%", — резюмировала Евгения Мироненко.
Юдита Григайте говорит, что в апарт-отелях YE’S загрузка с начала года была на уровне 91%. В Vertical на Орджоникидзе загрузка на майские праздники — на уровне 80%, на Московском проспекте мест нет. Апарт-отели Avenue в апреле были заняты на 84%.
Высокий туристический сезон в Петербурге в этом году начался уже в апреле, когда в Петербурге прошёл ряд крупных бизнес-событий, отметила Юлия Шмидт. Марк Лернер считает, что календарь деловых мероприятий был особенно плотным в конце апреля, что положительно сказалось и на загрузке апартаментов. В "МТЛ-АПАРТ" обращают внимание, что с прошлого года в Петербурге в целом увеличился высокий сезон — он закончился в начале октября. Если тенденция продолжится, то сегмент апарт-отелей продолжит сохранять привлекательность для инвесторов и девелоперов, полагают участники рынка.
