Власти Ленобласти решили увеличить минимально допустимую площадь квартир с 24 до 28 м2, последовав примеру столицы. Об этом объявили вскоре после того, как в СМИ появились выдержки из письма Москомэкспертизы, где были указаны те же цифры.
"Деловой Петербург" узнал, как новые нормы повлияют на рынок недвижимости в петербургской агломерации и что произойдёт с уровнем спроса и ценами на жильё, если подобные ограничения введут в городе на Неве.
Небезопасный минимум
Предупреждая застройщиков, что они не получат положительные заключения на строительные проекты при нарушении новых правил, в Москомэкспертизе, по сути, дали понять, что запрет на микрожильё вводится преимущественно из-за отсутствия понятия "студия" в жилищном законодательстве, как и нормативов для проектирования квартир площадью менее 28 м2.
Данные минимальные параметры определены сводом правил (СП) 54.13330.2022 к СНиПу для МКД от 2003 года, а за счёт их соблюдения с требованиями технического регламента (он же — № 383-ФЗ от 30.12.2009), обеспечивается безопасность зданий на всех этапах строительства. При этом последние два года СП, на который сослались в ведомстве, относится к документам добровольного применения и не может быть основанием для нормативного запрета, указывает партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
По словам юриста, на практике у региональных законодателей есть два механизма для ввода ограничений: включить новые правила по минимальному метражу в РНГП или создать "административный контроль" в рамках процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика.
“
"Оба способа балансируют на грани права и в целом несогласный с этим застройщик может попытаться оспорить такие действия властей. Но с учётом, что потери времени на судебное обжалование (а это от 9 месяцев и выше) и связанные с этим убытки не удастся взыскать с государственных органов даже при признании их действий неправомерными, экономически для застройщика более оправданным является соблюдение таких требований. Поэтому желающих спорить будет не много", — полагает Некрестьянов.
Тем временем большинство застройщиков обеспокоены скорее ростом цен и падением спроса, которые последуют за увеличением площади жилья.
В ожидании перемен
Напомним, что в Ленинградской области ограничения по минимальной площади квартир установили ещё в мае 2019 года. С тех пор регион пять раз подряд становился лидером по вводу жилья, а за прошлый год этот показатель вырос до 2,056 м2 на человека, почти в три раза превысив средние значения по стране (0,756 м2). Новые правила, согласно которым минимальный метраж студий и однушек в Ленобласти вырастет с 24 до 28 м2, вступят в силу с 1 июня 2024 года.
Как отмечает коммерческий директор Группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская, в первую очередь такое ограничение повлияет на бюджет покупки. "Отсутствие границ позволяет покупателю более оптимально выбрать квартиру под свои финансовые возможности, поэтому большая начальная площадь квартиры может привести к тому, что снизится спрос", — говорит эксперт.
По данным ЕИСЖС, на сегодняшний день на территории 47-го региона возводится 3,8 млн м2 жилья. Отдельной статистики по квартирам площадью до 28 м2 не ведётся, но за последние пять лет доля студий площадью до 25 м2 на рынке первичной недвижимости в Ленобласти сократилась с почти 30 до 14%. Тем временем в Петербурге, где строится 6,6 млн м2 жилья, количество таких квартир достигает 18%.
“
"В последние несколько лет сложился устойчивый тренд на уменьшение площадей всех типов квартир в объектах различных классов. Не стали исключением даже проекты бизнес класса и элитные объекты. При этом в квартирографиях жилья масс-маркет, студии и однокомнатные квартиры давно занимают более 50%. Причина понятна — высокая стоимость недвижимости и низкая платёжеспособность населения. Чтобы сделать доступнее покупку и получение ипотечного кредита с его последующим обслуживанием, нужно уменьшать площадь лотов", — констатирует коммерческий директор холдинга "РСТИ" Екатерина Немченко.
В то же время урезание площадей компенсируется внимательным отношением к эргономике внутреннего пространства и функциональности каждого метра квартиры. Оптимизация, достигается за счёт выноса отдельного функционала за пределы квартиры. Один из наметившихся трендов — расширение общественной инфраструктуры. Так, в МОПах уже нередко создаются колясочные, велосипедные, кладовые, а также помещения для мероприятий, коворкинги, просторные холлы для отдыха, места для ожидания, встречи с курьером и т.д., Таким образом, сценарии жизни взаимосвязаны с перераспределением площадей между частным и общественным использованием.
Преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская подчёркивает, что увеличение минимальной площади квартир в Ленобласти положительно скажется на жилищных условиях граждан, а также приведёт к снижению плотности населения и нагрузĸи на городской общественный транспорт. Однако из-за более высокой стоимости квартир в Петербурге, те же ограничения, введённые непосредственно в городе, могут снизить доступность жилья для социально уязвимых групп населения.
"Введение ограничений на минимальную площадь ĸвартир может иметь различные последствия для спроса на жильё в регионе. С одной стороны, ужесточение требований может повлиять на доступность жилья для таких поĸупателей, ĸаĸ молодые семьи, студенты, одиноĸие люди и другие, для ĸоторых важна цена и небольшая площадь. В этом случае спрос на более ĸомпаĸтные апартаменты в Мосĸве, Ленобласти и Петербурге может увеличиться, но этому помешают процентные ставĸи по ипотеĸе. С другой стороны, данные меры могут привести ĸ росту стоимости жилья на первичном рынĸе из-за увеличения средней стоимости ĸвадратного метра. В целом, введение ограничений по площади и оĸончание действия государственной поддержĸи ипотеĸи могут повлиять на продажи новостроеĸ. Но этот процесс не быстрый, учитывая уже полученные разрешения на строительство и согласованные проеĸты, в ĸоторые не таĸ просто внести изменения. Важно помнить, что процедура внесения изменений может занимать определённое время и может быть связана с дополнительными расходами. Поэтому реĸомендуется обсудить все изменения заранее с профессионалами в области строительства и недвижимости, чтобы минимизировать возможные рисĸи и проблемы", — считает экономист.
Просторное будущее
Учитывая недавнее поручение президента РФ увеличить к 2030 году обеспеченность граждан жильём до 33 м2 на человека, введение ограничений по минимальной площади жилья в Петербурге — вопрос времени, уверены опрошенные "Деловым Петербургом" эксперты.
По мнению Наталии Коротаевской, когда новые правила вступят в силу в Ленобласти, студии маленького метража, которые уже находятся в продаже, будут расти в цене, что будет выгодно для инвесторов. Однако, оценить влияние данных ограничений на стоимость жилья в петербургской агломерации комплексно будет возможно только через 2–3 года после их утверждения, когда в эксплуатацию введут все дома, попадающие под новый запрет.
“
"Если решение об ограничении минимальной площади квартир хорошо себя покажет, вполне можно ожидать, что подобная мера распространится на всю страну. В Петербурге принятие такого запрета отсекло бы часть покупателей, но не сыграло бы большой роли для застройщиков. Тем более, что мы видим рост спроса на квартиры большего метража, в частности — на евродвушки и евротрёшки. При этом очень важно, чтобы помимо ограничения площади были разработаны и стандарты планировок, учитывающие все потребности для качественной жизни даже в минимальных метражах", — подчеркнула специалист.
В свою очередь президент Российской Гильдии Риелторов (РГР) Игорь Горский отмечает, что если в 47-м регионе более высокую стоимость недвижимости удастся нивелировать за счёт преференций и скидок от застройщиков, при введении подобных ограничений в Петербурге финансовая нагрузка в виде "лишних квадратов" ляжет преимущественно на плечи покупателя. Впрочем, учитывая растущее благосостояние россиян и перспективы, которые открываются с переездом в Северную столицу, даже более дорогие квартиры вряд ли будут пустовать долгое время.
"Многим нужно просто зацепиться за Петербург: прописаться здесь, устроиться на работу, отправить детей в школу и детский сад. Отсюда такая большая востребованность квартир-студий. А поскольку для многих очень важна локация и время, затраченное на дорогу до работы, маленькие квартиры пользуются спросом в основном в центре города или в районе метро. При этом у нас более 30% [жилья] покупают жители регионов, в основном — "богатый" север и юг: Ханты-Мансийск, Сургут, Салехард, Уренгой, Республика Коми, Мурманск, Архангельск, Ставрополь, Ростов-на-Дону, Сочи, Краснодар, Новороссийск", — перечисляет Игорь Горский. — Поэтому запрет на микроквартиры в Ленобласти и Петербурге не приведёт к падению спроса на жильё в долгосрочной перспективе: учитывая "подушку" межрегиональных клиентов и внутренний спрос со стороны петербуржцев, которые привыкли жить достаточно качественно, ему просто не с чего взяться".
“
Безусловно, в Санкт-Петербурге наблюдается снижение метража жилья, но не такое существенное, как в Москве. Это связано с тем, что в городе на Неве изначально общая площадь средней квартиры ниже, чем в столице. Если площадь студий и "однушек" уменьшается для сохранения конкурентной цены, особенно в условиях дефицита льготной ипотеки, то в многокомнатных квартирах наблюдается тренд на использование площади "с умом". В современных домах всё чаще появляются зоны, которые позволяют жильцам проводить время вне квартиры, например, лобби для встреч, площадки и ландшафтные дворы, а также кладовки для хранения вне квартиры. Так, чем выше класс, тем больше создается общественных пространств для жителей дома, в том числе таких как тренажёрные залы и массажные кабинеты. Такой подход актуален для молодых покупателей во всех классах жилья, даже в высоком сегменте. Однако сокращение площади квартир – процесс не бесконечный. Уже сейчас появились инициативы о законодательном ограничении минимального метража квартир. Думаю, это будет сделано, чтобы не допустить уменьшение площади квартир до того момента, что жизнь в них будет неполноценной.
Артём Медведев
коммерческий директор "О2 Групп"
“
В связи с ростом стоимости метра и уменьшения платежеспособного спроса, средняя площадь квартир постепенно уменьшается. Это сейчас общероссийский тренд, планировки тяготеют к формату smart. Во многих проектах в подвальных помещениях появляются кладовки, где жильцы могут хранить вещи. Понятно, что существует какой-то разумный предел, но сейчас, действительно, актуальна оптимизация планировочных решений в сторону уменьшения средних площадей.
Дмитрий Лехмус
партнёр Rusland SP
