По данным Федресурса, в январе–марте 2024 года банкротами в России стало ещё 89,5 тыс. граждан и индивидуальных предпринимателей, что на 18% больше итогов I квартала 2023-го. За неполные 10 лет в стране обанкротились и лишились имущества свыше 1,1 млн человек.
В Петербурге несостоятельными ежемесячно становится порядка 1 тыс. жителей города. Сделки с недвижимостью с такими лицами опасны, но возможны, если инициировать дополнительные проверки и заключать договоры под надзором нотариата.
Покупка имущества на торгах
Если гражданин не справился с собственными финансовыми обязательствами и уже находится в процедуре банкротства, конкурсный управляющий инициирует продажу его имущества на торгах. По оценкам Банка России, в 2023 году у ипотечных должников Петербурга таким образом продано жилья на 3,4 млрд рублей. Покупать такие квартиры выгодно: дисконт от среднерыночной стоимости может достигать 40%. Но не всегда всё проходит гладко. Например, когда речь идёт про доли в праве собственности на недвижимость (комнаты, машиноместа и т.д.) или доли в уставном капитале ООО, сделки с которыми подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
“
Зачастую конкурсные управляющие забывают о преимущественном праве покупки, которым обладают совладельцы, — рассказывает нотариус Юлия Липатова. — И когда к нам приходят победители торгов за удостоверением соответствующих договоров, мы вынуждены их расстраивать. Если в документах нет отказа всех совладельцев от приобретения данной доли, либо конкурсный управляющий не уведомлял совладельцев в установленные законом сроки, то из-за невозможности заключить договор торги придётся проводить заново, уже с соблюдением всех необходимых формальностей, а значит, это потеря и времени, и денег".
Казалось бы, конкурсные управляющие — профессионалы. И должны готовить документы строго в соответствии с требованиями закона. Но, как показывает практика, по мере роста количества банкротств не каждый из них успевает справиться с нагрузкой.
Не лишним будет нанести визит к нотариусу, даже если сделка с потенциальным банкротом не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Часто покупатели этим пренебрегают из-за мнимой экономии.
"Человек на торгах приобрёл жильё, сделал в нём ремонт. И вскоре сталкивается с судебным процессом по оспариванию этой сделки, так как супруга банкрота, кто-то из его кредиторов либо совладелец, чьи права были нарушены, не согласны, — отмечает Юлия Липатова. — Нотариат же осуществляет превентивное правосудие, мы досконально проверяем документы, чтобы исключить потенциальные риски возникновения судебных претензий".
Нотариус проверяет, был ли у супругов составлен брачный договор, утверждены ли управляющим правила реализации имущества, есть ли отказы совладельцев от преимущественного права покупки и так далее. Какой бы привлекательной ни была цена объекта недвижимости, в случае малейших сомнений лучше отказаться от покупки, чтобы не потерять свои деньги.
Действия при банкротстве
Есть и обратная сторона: человек продаёт квартиру по рыночной цене, утверждая, что он планирует улучшить свои жилищные условия. Спустя некоторое время добросовестного покупателя вызывают в суд, где требуют признать сделку недействительной. Такие примеры уже становятся распространёнными, потому что ни МФЦ, ни Росреестр, ни ипотечные банки не проверяют продавца на предмет процедуры банкротства.
Каждый случай индивидуален: признан ли гражданин банкротом, обладает ли признаками вероятного банкротства или находится в процедуре реструктуризации долгов. От этого зависят и последствия. Нотариусы в обязательном порядке при совершении любых сделок проверяют информацию о банкротстве лица. Кроме того, отдельный пласт проблем возникает и в отношении наследодателей или наследников при оформлении наследства. Если элемент банкротства присутствует, то любое совершение сделки, оформление наследства, заключение того или иного соглашения приобретает ряд особенностей.
“
Число банкротств физлиц растёт, их имущество реализуется. Растёт и количество случаев, когда в ходе проверок документов по сделкам с недвижимостью выявляется, что одна из сторон — банкрот. Соответственно, всё чаще финансовые управляющие обращаются к нотариусам, — резюмирует президент Нотариальной палаты Петербурга Мария Терехова. — Мы объясняем каждому участнику возможные последствия. Конкретная сделка требует своего конкретного решения и только грамотно оформленные документы помогут добросовестным покупателям в будущем не лишиться своего имущества, а гражданам-банкротам рассчитаться с кредиторами".
