Застройщики жилья всё чаще диверсифицируют бизнес, уходя в соседние сегменты — торговлю, логистику, офисы. Иногда их заносит ещё дальше.
Группа "Аквилон" готовится начать строительство офисного центра около станции метро "Фрунзенская". Ещё один объект такого рода есть у компании в Московском районе на Альбуминной улице. Другой девелопер намерен попробовать себя в складском сегменте. У группы компаний "ПСК" Максима Штерна есть торговый центр в квартале "Славянка", а также собственный театр "Легенда" на Выборгской стороне. Как минимум один торговый центр построила на пр. Ветеранов Setl Group. Кроме того, сейчас почти половина девелоперов создают коммерческие помещения для стрит–ретейла в своих новостройках.
У некоторых глав девелоперских компаний есть личные бизнесы. Так, в мае этого года владелец ЦДС Михаил Медведев учредил ООО "Добролюбова, 8" (деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания). Ещё одному застройщику принадлежит пекарня "Коржов". Генеральный директор Dva group Дмитрий Ходкевич реализует проект в области переработки отходов.
Зачем нужна диверсификация
Застройщики диверсифицируют бизнес, чтобы снизить риски, оптимизировать денежные потоки, повысить инновационность и конкурентоспособность своих компаний, говорят эксперты. Это позволяет им развиваться в разных направлениях, осваивать новые рынки и снижать зависимость от одного вида деятельности. "Именно поэтому один девелопер может строить в разных сегментах — жилой и коммерческой недвижимости, — говорит коммерческий директор GloraX Егор Фёдоров. — Кроме того, успешные девелоперы диверсифицируют свой бизнес по регионам, они не концентрируются на одном городе или области".
С ним согласен партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. "Компании с высокими оборотами и прибылью зачастую ищут возможности распределения своих доходов. Доходная недвижимость — понятная возможность сохранить и приумножить капитал", — отмечает он.
По мнению руководителя филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергея Владимирова, для диверсификации есть несколько причин. "К примеру, застройщик реализует крупный проект. С одной стороны, он старается максимизировать выход жилья, с другой — увеличить плотность проекта застройки уже путём включения других функционалов. На выходе появляется коммерческая недвижимость. Ещё вариант: коммерческая составляющая в ЖК может быть дополнительным преимуществом — ТЦ, фитнес, общественные пространства и прочее увеличивают спрос на квартиры. В этих случаях застройщик будет стараться продать объекты специалистам рынка коммерческой недвижимости", — говорит эксперт.
Решение о диверсификации также может быть частной инициативой акционеров, если у застройщика скопились средства, а проекта для реинвестирования в данный момент нет. Для крупных компаний распределение инвестиций из жилой в коммерческую недвижимость обычно не является помехой основному бизнесу, поскольку проекты реализуются с большой долей заёмного финансирования, а доля коммерческих проектов в общем портфеле жилого девелопера обычно невелика.
"Иногда офисный центр строится в первую очередь для собственных нужд, но часть площадей может выйти и на рынок", — добавляет операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
Фактор пространства
Идеальные возможности для диверсификации предоставляют проекты комплексного освоения территории, считает директор по взаимодействию с инвесторами ГК "А101" Анатолий Клинков. "Сейчас наибольшим спросом пользуются проекты смешанных территорий, где жильё, работа, рекреационные зоны и сервисы находятся в шаговой доступности, — говорит он. — Для девелоперов, особенно в крупных проектах КРТ, строительство офисных и торговых центров важно не столько с точки зрения диверсификации доходов, хотя такие проекты могут быть весьма успешными, сколько с позиции развития городских территорий — создания мест приложения труда, более качественной инфраструктуры или крупных точек притяжения".
Значимые объёмы, например, офисной недвижимости наряду с жильём в составе одного проекта могут появляться там, где на земельном участке кроме жилья есть другие виды разрешённого использования. "В таком случае на части участка строится жильё, на части — офисы или апартаменты. Здесь вопрос того, насколько на том или ином участке выгодно строить и продавать что–то кроме жилья", — рассказывает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Фактор истории
Реализуя проекты в историческом центре Петербурга, а особенно занимаясь редевелопментом старых промзон, застройщики сталкиваются с необходимостью что–то делать с объектами культурного наследия. В такой ситуации группа RBI провела реновацию Левашовского хлебозавода в рамках своего проекта Futurist. На месте старого заводского здания появилось общественное и офисное пространство.
Ещё один пример — завершившаяся недавно реставрация Канатного цеха с водонапорной башней завода "Красный гвоздильщик" на 25–й линии Васильевского острова. "На спасение и восстановление памятника Setl Group потратила 3 млрд рублей. Была отреставрирована водонапорная башня, а при переустройстве здания из промышленного назначения в бизнес–центр был создан внутренний атриум", — рассказывает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева.
По её словам, для девелоперов работа с такими проектами всегда очень сложная, требует больших усилий и вложений.
"Но результат оправдывает себя: район обретает возрождённую архитектурную доминанту, а жители проектов по соседству — новое общественное пространство, деловой или досуговый центр, иными словами, знаковую точку притяжения всего квартала", — говорит Ольга Трошева.
В этом году Setl Group приступила к реставрации ещё одного объекта культурного наследия — особняка Веге на Октябрьской набережной, который достался ей как часть имущественного комплекса завода "Пигмент" в 2018 году. Здание может подойти под офис, медцентр, образовательное учреждение и т. п.
"С учётом общей экономики проекта даже большие вложения в качественное восстановление оказываются оправданны. А сам комплекс становится фишкой и изюминкой проектов", — полагает генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Основные трудности
Однако создание таких проектов — достаточно сложный процесс. Например, строительство торгового или офисного центра — проект долгосрочный со значительным периодом окупаемости.
"В условиях эскроу–счетов собственных средств у девелоперов на создание подобных объектов нет, а для получения кредита от банка нужно не только собственное финансовое участие в размере примерно 30% от стоимости проекта, но и, что сложнее, выплата процентов по кредиту задолго до того, как объект начнёт генерировать финансовый поток, а именно с момента первой выборки кредитных средств", — объясняет Анатолий Клинков.
В проектное финансирование включить строительство таких объектов также крайне проблематично — могут быть ограничения с точки зрения требований к финансовой модели проекта.
Поэтому сейчас с банками кроме проектного кредита можно обсуждать только косвенные кредиты в рамках текущих эскроу–линий, отдельную кредитную линию под залог будущей прибыли текущих проектов или предоставление дополнительного обеспечения.
