Объём и число выдач ипотеки в России за первые 7 месяцев 2024 года снизились на 13%, до 3,2 трлн рублей и 864 тыс. договоров, следует из доклада вице-премьера Марата Хуснуллина.
“
"Выдача ипотечных кредитов в РФ на 1 августа 2024 года снизилась на 13% по сравнению с таким же периодом 2023 года — до 864 тыс. договоров. Объём выдачи снизился на 13% на 1 августа 2024 года — до 3,2 трлн рублей", — приводит ТАСС выдержку из доклада Хуснуллина на совещании у президента РФ Владимира Путина.
Согласно данным "Дом.РФ", в июле, после отмены льготной ипотеки на новостройки и ужесточения условий для семейной программы жилищного кредитования и IT-ипотеки, объём выдач льготной ипотеки сократился втрое, до 222 млрд после 681 млрд рублей месяцем ранее Количество выданных кредитов также сократилось втрое, до 40 тыс. займов. По сравнению с прошлым годом объёмы выдач в июле 2024-го также оказались ниже в полтора раза.
Опрошенные "Известиями" участники рынка считают, что сокращение выдач должно привести к резкому замедлению продаж жилья в новостройках, а обновлённая семейная ипотека лишь отчасти поддержит спрос на новостройки. На конкурентном рынке это приводит к снижению цен на недвижимость, но девелоперы вряд ли пойдут на это в условиях роста стоимости стройматериалов и высоких ставок по корпоративным кредитам, отмечают аналитики.
Другие инструменты
Сокращение покупательской активности после 1 июля было прогнозируемым и вполне соответствует ожиданиям, соглашаются в ГК "Ленстройтрест".
“
"По сравнению с июлем прошлого года продажи в ГК "Ленстройтрест" сократились примерно вдвое. Это не стало для нас большим сюрпризом, так как на разные программы с госипотекой у нас приходилось свыше 75% от общего числа сделок. Теперь покупатели больше будут ориентироваться на иные инструменты покупки — рассрочку, субсидируемые продукты и т. д. И им потребуется время, чтобы выбрать оптимальный для себя вариант в новых условиях", — считает директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман.
В GloraX также ожидали снижение выдачи, там отмечают, что в связи завершением действия программы льготной ипотеки, изменением условий "семейной ипотеки" и IT-ипотеки, а также того факта, что на льготные программы средства из бюджета выделялись траншами и возникали паузы в финансировании, неудивительно, что объем ипотечного кредитования в июле снизился в разы.
В ГК "ПСК", напротив, призывают исходить из более полной статистики и динамики выдачи за более длительный период, поскольку часть возможных льготных ипотечных займов в июле и вовсе не была выдана ввиду исчерпавшихся лимитов и довольно позднего представления новых условий.
"Учитывая, что и Петербург, и Москва остались с только с семейной ипотекой из категории льготных, здесь вопрос и вовсе сводится к простому — будет ли расти семейная ипотека? Если сравнивать условия старой редакции программы и новой, то, скорее всего, не будет", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Участники и посетители выставки "Ярмарка недвижимости" в Экспофоруме.
Распродажи не будет, распродажи нет
Демпинг на рынке недвижимости в духе "ликвидация склада" невозможен экономически, убеждён Сергей Софронов. По его словам, даже путём гипотетического снижения цен новый баланс спроса и предложения не может быть найден.
“
"Покупка недвижимости — это в подавляющем случае ипотека. И если она под 20%, то сложно представить, какой же глубины должно быть снижение цен, чтобы вернуть привлекательность таким займам. Девелоперы, даже если бы вдруг очень захотели, не смогли бы за свой счёт выровнять взлетевшую составляющую ключевой ставки в структуре ипотечного займа", — считает коммерческий директор ГК "ПСК".
Снижение цен невозможно, к примеру, из-за финансовой модели, по которой работают девелоперы, соглашаются в "Ленстройтресте". В условиях снижения спроса, активного перехода на механизм рассрочки, эскроу-счета будут пополняться гораздо медленнее. И из-за этого будет расти стоимость проектного финансирования, что негативно повлияет на доходность и себестоимость проектов, поясняют в компании.
"Кроме того, против снижения цен работают и другие факторы: инфляция, растущие издержки девелоперов, связанные с дефицитом кадров, ростом цен на стройматериалы, земельные участки и т. д. Поэтому большинство застройщиков будет в основном стимулировать покупателя акциями и скидками на отдельные дома и лоты, как это и было раньше", — резюмирует Ян Фельдман.
В среднесрочной перспективе рост цен замедлится, но снижение цен невозможно в силу рассчитанной ранее экономики проектов, соглашаются в GloraX. Как поясняет представитель застройщика, нельзя в одночасье поменять условия реализации проектов, и предпосылок для этого нет. В условиях инфляционного давления, роста стоимости стройматериалов, дорожающей логистики, высокой ключевой ставки ЦБ, влияющей на корпоративные кредиты и проектное финансирование, девелопер просто не может позволить продавать квартиры себе в убыток.
“
"Равновесие на рынке недвижимости будет найдено всеми участниками, для этого потребуется приблизительно полгода. Инструменты для поддержания спроса есть, к ним относятся гибкие рассрочки, в том числе с остаточным платежом, траншевая ипотека, ипотечные программы с субсидированной ставкой на 3-5 лет, которые мы запустили совместно с банками-партнерами, программы трейд-ин. Этих механизмов будет достаточно, чтобы обеспечить комфортный платеж на несколько лет, а затем воспользоваться рыночной ипотекой, когда ключевая ставка перестанет быть двузначной", — считает директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
