Петербургские застройщики в последние годы начали активно возводить за свой счёт школы и детские сады. И хотя происходит это не сказать что по доброй воле, постепенно компании втягиваются в "образовательный процесс".
Давние игроки рынка жилищного строительства с ностальгией вспоминают девелопмент времён губернаторства Валентины Матвиенко, в том числе и из–за того, что получать городские участки под проекты тогда было значительно проще и дешевле. Власть за них в основном требовала только деньги.
В 2010–х постепенно начала зарождаться новая практика — город по разным причинам не успевал возводить социальную инфраструктуру и стал потихоньку привлекать к решению этой проблемы застройщиков. Делалось это настолько неспешно и несистемно, что уже к середине 2010–х проблема нехватки школ и детских садов для новосёлов стала крайне острой. К этому времени в городе появились огромные кварталы, их практически лишённые, что создавало социальную напряжённость.
В 2021 году в Смольном постановили, что при строительстве жилья (и апартаментов) все застройщики обязаны вкладываться и в социалку. Решение не встретило особого энтузиазма со стороны бизнеса, но недовольным пригрозили невыдачей разрешений на строительство жилых домов. Теперь для получения разрешения застройщик должен согласовать на Градостроительной комиссии условия, необходимые для выполнения проекта и реализуемые за его счёт: строительство детских садов, школ, объектов образования, дорожной инфраструктуры и так далее. Конкретные объекты определяются индивидуально, но примерно одинаково для всех с точки зрения затрат — получается около 20 тыс. рублей на 1 м2 будущего жилья.
Новые правила полноценно заработали в 2022 году и уже дали эффект — Смольный официально заявляет, что до конца текущего года в Петербурге не будет дефицита по школам и детским садам. В 2023 году за счёт внебюджетных средств было построено семь школ (6425 мест), 31 детский сад (5080 мест) и три совмещённых объекта образования (1 тыс. мест). В 2024 году будет введено уже 26 школ (25 435), 28 детских садов (6255) и один совмещённый объект образования (350). Планы на 2025–й — ещё больше. Это 29 школ (27 770 мест), 33 детских сада (6655) и пять совмещённых объектов образования (1550).
Справедливости ради стоит отметить, что школы и детские сады строят также и за счёт города по Адресной инвестиционной программе. Например, в этом году помимо 28 инвесторских детских садов ещё девять будут введены городом, а помимо 24 школ от застройщиков — девять от города (плюс ещё пять строятся с участием федерального бюджета). Но пропорция с каждым годом смещается в сторону бизнеса.
"Строительство учреждений соцкультбыта за счёт бизнеса — сложившаяся практика в Петербурге. Застройщик обеспечивает будущее жильё такими объектами либо за счёт отчислений в городской бюджет, либо за счёт строительства этих объектов своими силами. Что, кстати, часто является серьёзным вызовом, так как необходимо найти участок под строительство, а в центре города с этим объективно есть сложности. Конечно, можно спорить, что “в идеальном мире” объекты социальной инфраструктуры должны строиться на государственные средства, в том числе те, которые застройщик платит в бюджет в виде налогов, — но, с другой стороны, есть сложившиеся правила, которые мы уважаем и принимаем", — говорит вице–президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин.
"В целом данную систему можно назвать справедливой, однако возведение соцобъектов — это дополнительная нагрузка на отрасль, которая является одной из ключевых для российской экономики. В связи с этим мы считаем логичным разработать и принять ряд мер по поддержке строительного сектора в части возведения объектов социальной инфраструктуры, — подчеркнула директор дирекции “Социальные объекты” ГК “А101” Юлия Чернец. — Одной из таких мер могут стать механизмы хеджирования стоимости стройматериалов вкупе с эскроу–кредитами. Это критически важно именно для социальных объектов — при строительстве современных школ активно применяются металлоконструкции, а именно цены на металл отличаются наиболее высоким уровнем волатильности. Мы считаем целесообразным зафиксировать его стоимость на 2–3 года вперёд с момента проектирования соцобъекта и оценки выбранных решений".
"Возведение социальных объектов девелоперами — это компромиссное решение, и во многом вопрос не в справедливости, а в финансовой целесообразности: экономика проекта должна “сходиться”. Важно искать эффективные формы ГЧП, когда и современная инфраструктура появляется, и инвестор получает ожидаемый возврат на вложения", — отмечает директор по девелопменту "Самолет Страна" Ольга Щилова.
Какие школы строят в Петербурге
Строящиеся сегодня школы выглядят так, что старшим поколениям при их посещении зачастую становится завидно. В обязательном порядке предусматривается два плавательных бассейна круглогодичного использования — для начальной школы и для средней и старшей школы, рассказывают в комитете по строительству. Для отдельно стоящих дошкольных образовательных учреждений также предусматривается бассейн. Проекты новых школ включают многофункциональные актовые залы, кабинеты иностранных языков и компьютерные классы, современные библиотечно–информационные центры, медицинские блоки и кабинеты труда. В садиках делают соляные комнаты (галокамеры), для маломобильных граждан оборудуют поручни и пандусы, ограждения, специальное лифтовое оборудование, устанавливаются пожаробезопасные зоны для маломобильных групп, используется азбука Брайля (алфавит для слепых), маршрутизаторы по всему зданию.
"Отдельное внимание при проектировании школ и садов уделяется безопасности детей: скрытые щитовые размещены в запирающихся шкафах, оконные блоки оснащены механизмами, исключающими случайное выпадение, используются москитные сетки, ударопрочные оконные блоки в помещениях спортзалов и бассейнов, применяется защита острых углов стен и колонн для предупреждения травматизма, освещение и ограждение предусматривается по всей прилегающей территории здания школы/сада и пр.", — перечисляют в комитете. На всех проектах школ и садиков работают дизайнеры. Например, один новый садик на ул. Блюхера оформлен в космическом стиле, второй посвящён выбору профессии.
Школы будущего
Закрытие дефицита по местам в школах и садиках — безусловно, важная задача. Что же будет после того, как её решат? Во–первых, власти уже объявили о грядущей реконструкции старых школ — в ближайшие годы все они должны получить новый облик.
Во–вторых, в Петербурге продолжится и строительство новых зданий школ и детских садов, просто теперь оно будет вестись не в авральном режиме. Соответственно, можно ожидать, что новые объекты будут лучше тех, что мы видим сейчас: выполненные по нестандартным проектам с современной и непривычной пока архитектурой и планировками, дизайнерскими решениями. В Москве такие объекты уже есть, с каждым годом их становится всё больше. Но отдельные примеры можно найти и в Петербурге. Например, в квартале Ultra City (группа RBI) на Комендантском проспекте детские сады — это здания необычной и интересной современной архитектуры, которые творчески вписаны в общий дизайн–код квартала.
В кронштадтском лицее, который строит ГК "Алькор", кроме учебных классов и привычного (библиотека, столовая, актовый зал и т. п.) и непривычного (мастерские для занятий кулинарией, шитьём, обработкой металла и дерева) набора помещений на уровне третьего этажа запроектирован выход на крышу — преподаватели и лицеисты смогут проводить занятия на открытом воздухе и отдыхать после учёбы на террасе.
В общеобразовательной школе №573 в Приморском районе усилиями Setl Group был организован первый в городе класс виртуальной реальности для уроков ОБЖ. Каждый ученик в классе обеспечен VR–очками, а специальное программное наполнение позволяет школьникам погрузиться в ту или иную потенциально опасную ситуацию (пожар, стихийное бедствие и др.), сами занятия проходят в формате квеста.
В конце прошлого года Setl Group объявила о принципиально новом подходе к своим школьным проектам. Их обещают сделать не только примечательными в плане архитектуры, строительства и оснащения, но и передовыми с точки зрения самого образовательного процесса.
"Мы разработали концепцию и начали строить первый в городе лицей Setl на Кубинской улице. Концепция лицея Setl основана на четырёх принципах: уникальный преподавательский состав, современные методики взаимодействия учителя и ученика, индивидуальный подход к каждому ребёнку, а также инновационные решения в интерьере и функционале, — рассказывает Илья Ерёменко, совладелец Setl Group. — В систему обучения планируется внедрить возможность получения различного дополнительного профессионального образования, чтобы помочь ребёнку определиться с выбором профессии и успешно перейти на следующую ступень". Помимо Кубинской лицеи Setl планируют построить на Пулковском шоссе в "Парадном ансамбле", в Пушкинском районе в ЖК Univer City, в "Городе Звёзд" в Новосаратовке и в других крупных проектах.
Под продвинутыми современными школами подразумевается не только место в рейтингах и хорошие показатели по ЕГЭ, но и набор знаний и навыков, которые школа даёт детям, то, как она готовит их к будущей взрослой жизни, уровень комфорта, который она обеспечивает современной молодежи, перечисляет Юлия Чернец. И конечно, передовые архитектурные решения. "В частности, мы максимально эффективно проектируем пространство. Например, актовый зал уступает место просторному многофункциональному атриуму, в котором могут проходить выступления, кинопоказы, лекции и занятия на несколько классов. Кроме того, он является настоящим сердцем школы, где дети любят общаться друг с другом или получают возможность побыть в одиночестве, подзарядить смартфон. Классные помещения делаем трансформируемыми — в зависимости от учебной задачи в них можно разбиться на небольшие группы или, наоборот, объединить несколько классов. В учебном процессе можно задействовать даже коридор — стены выполнены из прозрачного материала и учитель не теряет контакт с учениками", — рассказывает Юлия Чернец.
"У сегодняшних школ и детских садов должен быть больший функционал, чем у типовых учебных заведений. Поэтому мы реализуем многофункциональные пространства для всестороннего развития ребёнка. Чтобы школьники могли не только получать знания, но и развивать свои таланты, заниматься спортом, проводить свой досуг с пользой", — обратил внимание директор по продажам объединения "Строительный трест" Сергей Степанов. Несколько месяцев назад компания получила разрешение на строительство нетривиальной школы в Новоселье (Ленобласть) — помимо учебных классов там появятся творческие мастерские, кабинеты робототехники, залы хореографии, трёхэтажный атриум с амфитеатрами и фаблаб — мастерская со станками, в которой заниматься смогут не только школьники, но и жители района.
Стоит отметить, что на территории Ленобласти уже реализуются несколько уникальных школьных проектов. Так, в 2025 году ИСГ "МАВИС" должна ввести в эксплуатацию "нетиповую" школу в Мурино. "Её качественные характеристики нам, взрослым, могут показаться какими–то космическими. Например, в распоряжении учащихся будут медиатека, столовая с панорамными окнами, три спортивных зала. Для проведения занятий на открытом воздухе будут предусмотрены столы с навесом и амфитеатр со сценой, а также учебно–опытная зона с теплицей, декоративным огородом и метеоплощадкой. В школе будет много света благодаря просторному холлу с амфитеатром", — рассказывает генеральный директор ИСГ "МАВИС" Николай Коробов. Также здесь запроектирован настоящий спортивный хаб, состоящий из беговой дорожки, футбольной, волейбольной и баскетбольной площадок, зоны воркаут, площадки для игры в настольный теннис и благоустроенный двор площадью около 700 м2.
"Мы постарались предусмотреть, наверное, все даже не самые очевидные аспекты получения образования: социализация учеников, развитие творческого потенциала, техническое мышление (классы робототехники, передовое оснащение компьютерных классов), — говорит Николай Коробов. — Школа действительно выходит за рамки типичных проектов. Мы подошли с душой к реализации этого проекта, отойдя от привычных канонов и не сильно привязываясь к бюджетам".
Сколько стоит построить хорошую школу
"Самое интересное, что за счёт продвинутых архитектурных решений площадь школ, как правило, на 30% ниже, чем у типовых. И на столько же ниже затраты на их возведение", — отмечает Юлия Чернец. Разницу направляют на техническое оснащение. "Это особенно важно для современной молодёжи, которая уже не воспринимает сухое получение знаний и зубрёжку. Им важно на практике попробовать всё самим, и для этого мы оборудуем инженерные, физико–технические и химические лаборатории, настоящие медиацентры и музыкальные студии, кулинариумы, готовить в которых учатся как девочки, так и мальчики. Помимо этого, стоит упомянуть спортивную инфраструктуру — помимо обычных залов часто строим в школах бассейны и скалодромы", — перечисляет Юлия Чернец.
"С точки зрения строительства хорошая школа площадью, например, 20 тыс. м2 и плохая школа площадью 20 тыс. м2 стоят одинаково. Проектирование хорошей школы будет дороже, но проектировщики занимают в структуре цены 1% или даже меньше. Это несущественно для общей сметы — экономить можно только на ёмких костах. Самый большой кусок пирога — монолит. Хороший проектировщик сделает вам максимально эффективную архитектуру — из расчёта не 24 м2 на ребёнка (среднее значение по России), а 14 м2. “Усушив” таким образом здание, действительно можно добиться приличной экономии на монолите и других составляющих, получая тем самым дополнительные деньги на более качественную отделку, фасады, инженерное и обучающее оборудование", — говорит генеральный директор ED Architecture Елена Аралова.
Зачем застройщикам строить хорошие школы
Школы, особенно хорошие, безусловно, помогают продавать квартиры. "Современный подход к проектированию социальных объектов повышает привлекательность комплексов. Конечно, тут застройщики сталкиваются с “типизацией” со стороны города, так как есть свои нормативы обслуживания и обеспечения социальных объектов. Но тем не менее нетиповых объектов становится больше, это и повышает привлекательность жилых комплексов, и привносит функциональность, современность и эстетику", — комментирует генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов.
"Наличие продвинутой образовательной инфраструктуры стабильно находится в топ–5 запросов примерно у 60% покупателей квартир в ГК “А101”", — отмечает Юлия Чернец. По её словам, чаще всего о наличии хорошей школы в пешей доступности спрашивают покупатели, у которых уже есть дети в возрасте 4–6 лет. Интересно, что наличие действующей школы важно, но не критично для покупки — порой достаточно чётко заявленных планов по строительству объекта, добавляет она.
"Наличие школ и детских садов, безусловно, оказывает влияние на продажи квартир — для многих семей с детьми или только планирующих их завести важно иметь доступ к качественному образованию рядом с домом", — рассуждают в группе "Эталон".
"Наличие школы и детского сада в проекте, безусловно, влияет на спрос со стороны соответствующей аудитории — это семьи с детьми дошкольного, школьного возраста. Особенно если речь идёт не о точечной застройке уже сложившегося обжитого квартала, а о создании городской среды с нуля", — отмечает Михаил Гущин.
"Основная часть покупателей квартир в наших жилых комплексах — это семьи, в которых есть как минимум один ребёнок. Поэтому запрос на социальную инфраструктуру — один из популярных", — добавил Сергей Степанов.
"Деволоперы строят хорошие школы по разным причинам. Первая — собственные дети. Это очень распространённая причина, особенно в регионах. Вторая — классная школа формирует выборку более качественных покупателей, в проекты с такими школами приходят более осмысленные, мотивированные клиенты, — перечисляет Елена Аралова. — Третья причина — чисто персональная. Например, Игнатий Данилиди, генеральный директор ГК “А101”, говорит, что стыдно делать плохие школы. И он благодаря своим проектам сделал себе отличный GR. На мой взгляд, GR — четвёртая, самая распространённая причина для застройщиков добросовестно вкладываться в такие проекты. Они обеспечивают им дополнительную коммуникацию с властями, для которых хорошие школы — личный KPI. Получается, что благодаря хорошей школе застройщик может не только привлечь внимание к своему проекту, но и решить более глобальные для своего бизнеса вопросы".
