На фоне дорогого и жёстко зарегулированного банковского финансирования всё больше девелоперов обращаются к сторонним вариантам привлечения денег инвесторов.
Облигационные займы стали обыденностью для многих крупных девелоперов. Но они обладают большим минусом — в среднем затраты на выпуск колеблются от 1 до 2,5% от общего объёма эмиссии, что делает инструмент не таким уж привлекательным.
Плюс к этому есть сложности с выпуском облигаций, включая необходимость выхода на торговую площадку, договорённости с инвесторами и разработку множества документов для регистрации. И не факт, что их все купят (если, конечно, нет договорённости с конкретным покупателем). Да и для выпуска нужного количества ценных бумаг требуется довольно большой период, который нельзя ускорить.
В последние 2 года альтернативой (точнее, попыткой найти такую альтернативу) облигационному и банковскому финансированию стали цифровые финансовые активы (ЦФА). Что такое ЦФА — это цифровые аналоги уже существующих финансовых инструментов, таких как акции, облигации, векселя и займы. Они представляют собой сертификаты (токены) с определённой стоимостью, работающие на основе блокчейна или другой децентрализованной сети и хранящиеся в информационной системе.
Общий принцип размещения ЦФА состоит из пяти этапов:
- Эмитент отправляет запрос оператору на выпуск ЦФА, предоставляя параметры смарт–контрактов по будущему выпуску;
- Оператор проверяет полученные сведения;
- После подтверждения оператором соответствия сведений эмитент размещает решение о выпуске ЦФА на своём сайте;
- Далее собирают заявки инвесторов на покупку ЦФА;
- Эмитент подписывает выпуск приватным ключом. В результате эмитент получает деньги, а инвесторы — ЦФА.
Состоявшиеся выпуски эмитентов–застройщиков можно разделить на два типа. Есть "цифровые квадратные метры" с защитой капитала, то есть выпуски с гарантированной доходностью. Доступны как неквалифицированным, так и квалифицированным инвесторам. У этого продукта ставка доходности, которую получит инвестор, чётко определена в решении о выпуске. Данный инструмент можно сравнивать с классическими облигациями или депозитом.
Существуют и "цифровые квадратные метры" без защиты капитала. Доходность по таким выпускам может быть привязана к разным показателям. Это, например, средняя стоимость квадратного метра, которая рассчитывается согласно открытым данным, опубликованным на портале "Дом.РФ", или же итоговые результаты продаж в том или ином объекте. Может использоваться и оценка специализированной компании — на дату, зафиксированную в решении о выпуске соответствующих ЦФА. Активы такого рода выпустила группа "Самолет".
"Быстроденьги"
Главный плюс — развитие ЦФА поддерживается и регулируется российским Центральным банком, что даёт полноценную юридическую защиту прав инвесторов.
Как говорят участники рынка, для девелоперов в первую очередь это возможность быстро и доступно привлекать денежные средства с рынка инвестиций. Ещё один плюс — прозрачность, безопасность и надёжность благодаря использованию блокчейна.
"Цифровые финансовые активы (ЦФА) на рынке сейчас, вероятно, самая перспективная новация, одинаково интересная и инвесторам, и эмитентам. Для девелоперов это самый короткий путь к тем, кто готов вложить средства в новые проекты. ЦФА гораздо проще, чем классические облигации, — меньше финансовых и организационных издержек, выше скорость размещения, больше гибкости инструмента. Для займов небольших и средних объёмов ЦФА являются очень удобным вариантом", — рассуждает директор по взаимодействию с инвесторами ГК "А101" Анатолий Клинков.
С ним соглашается Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт–отеля Well. "Применение цифровых финансовых активов на рынке новостроек помогает снизить порог входа для покупателей недвижимости. Мы тоже с интересом присматриваемся к такой механике, которая, с одной стороны, позволяет значительно расширить пул инвесторов, а с другой — даёт возможность войти на рынок новым игрокам, которые не обладают финансовым потенциалом для крупных сделок", — добавил он.
Некоторые компании используют ЦФА не только для привлечения финансов. В ретейле выпускали так называемые "зелёные ЦФА", в девелопменте — ЦФА "с привязкой к квадратному метру". Последние во многом тоже используются как маркетинговый ход, чистой привязки юридически сделать не представляется возможным — это, грубо говоря, некая условная единица.
Минусы использования ЦФА
Пока ЦФА, в том числе от застройщиков, не пользуются большой популярность. По мнению опрошенных "ДП" экспертов, это связано с недостаточной известностью и пониманием работы с активом среди инвесторов. В основном текущие ЦФА дублируют уже знакомые ценные бумаги с небольшими дополнениями или изменениями.
При этом инвесторы не хотят вкладываться в ЦФА без гарантированной доходности, а хотят, например, привязку к стоимости квадратного метра. "Для застройщиков это была бы возможность разделить риски (впрочем, и прибыли) приобретения земельных участков и строительства с инвесторами. Но пока ставки по депозитам и другим финансовым инструментам высоки, а надёжность ЦФА вызывает сомнения, они не будут пользоваться большим спросом. Да, поиграть можно, но недолго и не на много", — считает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Пока регулирование рынка ЦФА нуждается в доработке, возможно, в создании единой площадки размещения.
"Но в остальном в перспективе все могут прийти к полному замещению облигаций цифровыми активами, условия для этого есть. Мы рассматриваем возможность эмиссии ЦФА и в ближайшее время будем активно прорабатывать этот вопрос", — подчеркнул Анатолий Клинков.
"Весь вопрос в его юридической проработке, потому что решающим моментом станут гарантии для инвесторов. Долевое строительство надёжно защищает 214–й ФЗ, но что кроме репутации застройщика выступит гарантом сохранности вложенных средств в случае с покупкой “цифрового актива”? Купленный токен не даёт права на конкретный квадратный метр в конкретной квартире, а является долговым обязательством эмитента токена перед инвестором. Если на этот вопрос уже есть ответ — у токенов может быть весьма радужное будущее. По крайней мере спрос на них уже есть и некоторые игроки рынка активно осваивают новый инструмент", — резюмирует Юрий Грудин.
“
На рынке есть множество схем привлечения таких средств, с разной доходностью, как фиксированной, так и нет. Если не уходить в детали, то смысл в том, чтобы привлекать деньги на развитие и на какие–либо текущие потребности компании, но уйти от необходимости эти займы чем–то обеспечивать, как это требуется в случае с банковскими кредитами, выдаваемыми под залог чего–либо. Или как в случае с облигациями, размещение которых является достаточно сложной процедурой.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Жилое строительство и отношения дольщика и застройщика — чётко регулируемая сфера. Что хотелось бы увидеть — это возможные новые финансовые инструменты, которые помогут застройщику в нынешних непростых условиях, когда стоимость проектного финансирования существенно выросла.
Александр Свинолобов
генеральный директор Stavni
