На рынке новостроек возник парадокс. После окончания льготной ипотеки спрос упал вдвое, а цены продолжают расти. Строители, удвоившие ценник за 4 года, говорят о продолжающемся росте себестоимости.
Как выяснил "ДП", с момента окончания действия госпрограммы льготной ипотеки "для всех" продажи нового жилья в Петербурге упали вдвое — с 5,1 тыс. сделок в июне до 2,5 тыс. в августе. По Ленинградской области падение ещё сильнее — с 2,4 тыс. сделок до 1 тыс. При этом средняя цена квадратного метра в Петербургской агломерации, по данным Dataflat.ru, за этот же период выросла на 6,8%. Всего же за прошедший год — с августа по август — в Петербурге квартиры подорожали на 17%, в Ленобласти — на 10%.
Со стороны может показаться, что выше уже некуда — с 2020 года, когда была запущена льготная ипотека, цены и так выросли вдвое.
Ставки
Однако опрошенные "ДП" участники рынка говорят, что до конца года квартиры могут вырасти в цене ещё на 3–5%.
"Причина не в жадности застройщиков, а в высоких кредитных ставках и продолжающей расти себестоимости строительства. Мы же находимся не в сферическом вакууме и не можем снижать цены, когда на всё остальное они только растут", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Одна из ключевых проблем — условия банковского финансирования проектов, говорят девелоперы.
“
"Любой объект находится на проектном банковском финансировании, а значит, в цену заложен процент за пользование деньгами. Любой такой кредит напрямую зависит от ставки рефинансирования. Чем выше ставка, тем больше расходы, тем меньше доходность. Ставка по проектному финансированию снижается при наполнении эскроу–счетов, а значит, как только падают продажи от плановых значений, тут же увеличиваются расходы на содержание кредита", — рассказывает директор по продажам жилой недвижимости строительной компании Kronung Group Елена Алещенко.
Если 2 года назад до роста ключевой ставки на проектное кредитование колебались от 1 до 10% в зависимости от наполненности эскроу–счетов, а ставки по бридж–кредитам были в районе 8–16%, то теперь они выросли в 2–3 раза. "Если в 2021–2022 годах в пересчёте на 1 м2 стоимость банковского обслуживания обходилась примерно в 5–7 тыс. рублей, то сейчас это 25–40 тыс. рублей. А с учётом того, что стоимость денег продолжает расти, к концу года может увеличиться ещё на 5–7 тыс. рублей", — говорит директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Стройматериалы
Ещё одна причина продолжающегося роста цен — дорожающие стройматериалы. "Если брать период за последние 4 года, то в среднем цены на основные категории строительных материалов выросли на 65–75%. Среди основных причин роста стоимости — логистика и дефицит качественных материалов. Льготная ипотека дала пространство для роста всего рынка и обеспечила увеличение спроса на стройматериалы. Вслед за ним выросли и цены. Больше всего — на металлоконструкции", — говорит операционный директор группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Николай Дорофеев.
Кроме того, почти в 2 раза выросла стоимость газоблоков, в 2,5 раза подорожала теплоизоляция, на 50% — арматура и гидроизоляция, на 44% — бетон. А стоимость доставки в ряде случаев удвоилась только за первое полугодие.
Всего же с начала года общий рост себестоимости строительства в Петербурге и Ленинградской области составил примерно 9–10% и 3–5% соответственно.
При этом застройщики не могут запастись стройматериалами впрок. Это возможно только в случае предоплаты будущих поставок, но лимитов по проектному финансированию не хватает на то, чтобы зарезервировать необходимый пул материалов на весь период строительства — не важно, одного жилого дома или целого микрорайона.
"Цены на стройматериалы увеличиваются неравномерно, по некоторым позициям раз–два в год, но растут. Как на продукты в магазине. Чек растёт, но деваться некуда", — констатирует коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Серьёзно подорожала и стоимость общестроительных работ, что в первую очередь связано с дефицитом рабочей силы, особенно монолитчиков. "Эти специалисты сейчас очень востребованы во всех регионах с активным строительством, поэтому их труд заметно подорожал. Также растут цены на материалы для изготовления инженерных систем, аренду и обслуживание спецтехники", — рассказала генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
"Сейчас к увеличению себестоимости приводит возросший уровень ожиданий по зарплате со стороны мигрантов. Потому что, работая курьерами, они могут заработать больше, чем на стройке. Так что сфера услуг сегодня составляет серьёзную конкуренцию строителям в этом плане", — говорит руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев.
Социалка
Ещё один фактор, который добавляет головной боли девелоперам, — это социальная инфраструктура, строить которую их заставляет город. Её себестоимость выросла пропорционально, поскольку стройматериалы те же. Какого–либо механизма льготного финансирования соцобъектов или субсидий на стройматериалы на эти цели не существует. Сейчас порядка 20% стоимости строительства составляют социальные обязательства: от школ и детсадов до дорог.
"Социальная нагрузка выросла за последние несколько лет достаточно существенно. Это обусловлено несколькими факторами: изменения в законодательстве, увеличение требований к социальной инфраструктуре, рост общественного запроса на улучшение городской среды и экономические последствия пандемии. Все эти аспекты требуют дополнительных инвестиций со стороны застройщиков, что увеличивает их затраты и усложняет реализацию строительных проектов", — рассказывает генеральный директор компании Stavni Александр Свинолобов.
Все эти затраты перекладываются в стоимость жилья.
