Эксперты говорят о начале больших перемен на сильно перегретом в последние годы рынке жилой недвижимости Калининградской области.
С окончанием программы льготной ипотеки резкого провала на рынке недвижимости в Калининградской области вроде бы не случилось. По крайней мере цифры говорят о сохранении спроса. Летний пик его пришёлся на июнь, когда в регионе было заключено 1132 договора долевого участия, в июле этот показатель снизился до 735, в августе снова подрос, до 979.
"У нас нормальный, относительно стабильный спрос, — пояснил “ДП” соучредитель портала “Застройщики.39” Андрей Конрат. — Он ниже, чем в пиковом июне, если говорить про новостройки, но он не обвалился в разы, не показал снижение более чем на 50%, как в некоторых других регионах. Но у нас не было и такого роста, какой был в Петербурге, например, в Казани, в Москве. То есть мы не особенно–то взлетели, ну и падать поэтому не больно. И не падаем".
Однако это начало больших перемен, считает независимый эксперт, аналитик, консультант в сфере недвижимости Олег Перевалов.
“
"Я бы сложившуюся ситуацию назвал уже началом конкретной корректировки рынка. С июля начали падать объёмы сделок всех застройщиков, они снизились в 2,5–3 раза от уровня мая–июня. У собственников вторички в июле–августе они просели где–то в 2 раза. Это неминуемо тянет за собой цены. Даже в объявлениях видно, что продавцы начали делать существенные скидки. Многие застройщики, правда, делают вид, что всё нормально, держат цену, даже некоторые для вида повышают. Но на самом деле они идут на индивидуальные скидки. Предложение превышает спрос, денег на рынке всё меньше, потому что ипотеку сейчас по коммерческим ставкам практически никто не берёт", — пояснил эксперт.
Ковидная аномалия
Строительный бум случился в Калининградской области в ковидном 2020–м. Тогда российские границы в первый раз оказались закрыты и в самый западный регион страны хлынул поток туристов, которые начали скупать здесь квартиры. Коснулось это не всей области, а только прибрежной зоны и самого Калининграда. Льготная ипотека и относительная дешевизна местной недвижимости в тот момент подогрели спрос, в результате цены на рынке взлетели в разы. Если в начале 2019 года средняя стоимость 1 м2 в области составляла 52,9 тыс. рублей (здесь и далее — данные портала "Застройщики.39"), то к марту 2022 года она достигла 128,3 тыс. рублей. До максимальной отметки 134,8 тыс. рублей за 1 м2 цены доросли в сентябре 2024 года. Сейчас этот показатель в среднем по области составляет 131,6 тыс. рублей за 1 м2 первички.
Ситуацию на рынке жилья, сформированную обрушившимся на регион в одночасье аномальным спросом, эксперты характеризуют как изначально нездоровую.
"Ситуация 2020−2021 годов была уникальной, — пояснил Андрей Конрат. — Сначала было увеличение спроса, которое за собой потянуло увеличение стоимости строительных материалов и работ. Потом случился 2022 год. И все начали в панике переписывать ценники. Это была абсолютно новая реальность, которую никто пока ещё не мог осознать. А у нас первая реакция в таких случаях — увеличивать цену. Затем Центральный банк резко поднял ключевую и ограничил спрос, заблокировал многие кредитные программы для бизнеса, ограничил платёжеспособный спрос в целом по стране. И цены откатились назад. Поэтому вообще эта ситуация вся неправильная. Вот всё, что началось с ковида, это была нездоровая ситуация. И она по–прежнему остаётся нездоровой".
Дорогое побережье
Самые высокие цены на квартиры — в прибрежных муниципалитетах. Если в областном центре средняя стоимость 1 м2 составляет 126,5 тыс. рублей, то на побережье это уже 167,2 тыс.
В лидерах Светлогорск, где показатель составляет 187,9 руб. / м2 (за год цена выросла на 36 тыс.). Средняя двушка в этом приморском городе обойдётся сейчас в 11,9 млн рублей. На втором месте — Пионерский, где стоимость 1 м2 за год выросла сразу на 63 тыс. рублей, до 163,1 тыс.
"Пионерский в последнее время растёт невероятными темпами за счёт того, что его обеспечили инфраструктурой и связали со Светлогорском отличными дорогами, сейчас подтягивают сети. Соответственно, там произошёл такой взрывной рост цены. И потенциал этого города продолжает расширяться. Там ещё много неосвоенных земель. Именно между Пионерским и Светлогорском", — пояснил Конрат.
На третьем месте по дороговизне жилья в регионе оказался Зеленоградск, где стоимость 1 м2 составляет 155,4 тыс. рублей (рост на 26 тыс. за год). Правда, тут надо учитывать, что при расчётах берётся цена на новостройки по всему городскому округу, а он довольно обширный и этим не похож на прочие приморские муниципалитеты. Так что речь в этом случае далеко не всегда о квартирах у моря. В самом курортном городе цены на жильё превосходят пионерские.
Ещё два приморских города — Янтарный и Балтийск — находятся на большем удалении от Калининграда. Их застройщики тоже не обошли стороной, однако в случае с Балтийском и масштабы, и ценник выглядят заметно скромнее. Город долгие годы был закрытым, львиная доля земли и сетей здесь принадлежит министерству обороны, к тому же Балтийск не газифицирован ("вот–вот" подключить газ обещают больше 10 лет). "Квадрат" в новостройке тут стоит 105,1 тыс. рублей, то есть ценник ниже, чем в Калининграде.
В Янтарном все большие стройки явно впереди: в течение 2 лет туда планируется дотянуть скоростную трассу "Приморское кольцо". В посёлке уже 3 года не вводили в эксплуатацию больших новостроек, так что последние данные по стоимости "квадрата" есть только за декабрь 2021 года. Тогда средняя цена составляла 134 тыс. рублей, увеличившись за 2 года в 4 раза.
Отмена льготной ипотеки вряд ли серьёзно отразится на прибрежной недвижимости, считает Андрей Конрат. Ведь в основном её покупают приезжие и используют в летний период.
"Для нас, жителей Калининградской области, цены кажутся высокими. А вот для жителей столичных регионов это дёшево. Даже 180 тыс. рублей в Светлогорске — ни о чём по сравнению со стоимостью квартиры в Подмосковье. Уровень благосостояния жителей столичной агломерации выше, возможности для покупки — шире. Так что в отношении побережья, я думаю, спрос останется", — отметил эксперт.
А вот глава Олег Перевалов считает, что падение спроса вскоре затронет и приморские города.
"Недвижимость на побережье ещё как бы “догуливает” этот летний сезон. Там тоже ведь очень многие использовали льготную ипотеку. Она совершенно не выполняла свои функции в том виде, в котором у нас существовала. Она была не для льготной категории, ею пользовались все, в том числе профессиональные инвесторы, для которых она вроде бы совсем не была предназначена. Но на самом деле таких сделок по побережью достаточно. Ею активно пользовались даже люди совершенно не бедные, которым льготы не нужны", — пояснил Олег Перевалов.
Калининград для местных
Областной центр давно слился в единую агломерацию с соседним Гурьевским районом, так что рассматривать эти два муниципалитета отдельно смысла нет. Самая дорогая недвижимость в агломерации — в Центральном районе Калининграда. Там средняя стоимость 1 м2 в новостройке сейчас составляет 144,9 тыс. рублей, за год она выросла на 21,5 тыс., а с 2019–го увеличилась чуть более чем в 2 раза. Самое доступное жильё строится в Гурьевском районе, там цена "квадрата" в новостройке доходит сейчас до 104,5 тыс. рублей (+14 тыс. за год, или рост в 2,5 раза с 2019 года).
В последние годы в Калининграде быстро застраивались окраины, возникли целые новые микрорайоны — например, Северный и Восточный. Места для роста у областного центра ещё предостаточно, отмечают эксперты.
"В Калининграде ещё много даже не точечных, а больших площадок. Где–то 5 га, где–то 10 га, где–то 20 га. Очень много промземель, которые сейчас не используются, тоже переводятся под жилую застройку. Земли ещё достаточно, у Калининграда большие возможности в этом плане", — пояснил Перевалов.
А вот структура спроса на городские квартиры изменилась, отметил Андрей Конрат. Если в первый ковидный год жильё в Калининграде начали активно скупать приезжие, то сейчас спрос почти полностью обеспечивают местные жители, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Это сильно отличается от ситуации со спросом в приморских муниципалитетах.
"В Калининграде в настоящий момент приезжие обеспечивают спрос всего лишь процентов на двадцать. Хотя пару лет назад этот процент был гораздо выше. Среди калининградцев платёжеспособный спрос сильно снизился. Если где–то в условном Екатеринбурге есть оборонные предприятия, где доходы работников растут, то у нас такого эффекта в экономике нет. А внешний спрос, если говорить про приезжих, на те показатели, которые были бы желательны, не вышел. И поэтому у нас в Калининграде так всё относительно слабенько. Но жизнь есть", — пояснил эксперт.
По данным портала "Дом.РФ", процент нераспроданных квартир в новостройках Калининграда на текущий момент доходит до 42.
Олег Перевалов считает, что эта цифра скорее занижена, так как часть объектов оформляется на аффилированных лиц. А в реальности покупателя пока нет примерно на половину построенного в областном центре жилья.
"А это говорит о том, что никто не проводит исследований рынка, принимая решение о начале строительства. Мол, что построим, всё продастся. Вот результат", — пояснил "Деловому Петербургу" эксперт.
Стабильная вторичка
Ситуация на вторичном рынке сильно зависит от категории жилья. "Если говорить о старом жилье с центральным отоплением, то с этим рынком всё очень тяжело. Причём с ним всё тяжело последние лет двадцать. Речь о немецком фонде и о советских домах, построенных где–то до 1980–х годов. Это морально устаревшее жильё. Люди пытаются из такого фонда переехать в жильё с автономным отоплением", — говорит глава Гильдии риелторов.
А вот рынок жилья, построенного в нулевые и позднее, чувствует себя неплохо. Конечно, это тоже сильно зависит от конкретного объекта, но в основном это жильё более высокого качества. И квартиры в таких домах вполне могут конкурировать с "серым ключом" в новостройках.
"Во–первых, качество нынешнего “серого ключа” часто бывает хуже, чем в нулевых и десятых годах. И всё–таки сейчас люди ценят своё время, им некогда заниматься отделкой, тем более это всегда дорого. Поэтому вот эта новая вторичка очень даже востребована", — заключил Олег Перевалов.
Перспективы снижения стоимости "квадрата" в Калининградской области эксперты оценивают осторожно.
Олег Перевалов считает, что подогретые аномальным спросом и льготной ипотекой цены должны немного снизиться. Сооснователь портала "Застройщики.39" считает снижение цен маловероятным без каких–то глобальных изменений в экономике, так как цены на жильё в Калининградской области, даже с учётом резкого роста последних лет, всё ещё остаются низкими на общероссийском уровне.
