В границах южной части намыва Васильевского острова в 2023-2024 годах многие объекты из категории "обещанных жителям перспектив" поменяли статус на "введено в эксплуатацию": прежде всего,речь про транспортную и социальную инфраструктуру, а также рекреационные зоны. Но потенциал территории ещё не раскрыт по максимуму — и есть ещё точки развития, уточняют эксперты.
В недавнем отчёте Nikoliers, посвящённом 10-летию активного девелопмента локации, указано, что здесь уже построено 1,2 млн м2 недвижимости и на данный момент экспонируются лоты в пяти жилых комплексах — чуть более тысячи квартир. Превалирует бизнес-класс — таких объекта три, ещё по одному представлены в сегментах "комфорт" и "премиум". Средневзвешенная цена предложения составляет 309 тыс. рублей за м2, и это на 9% выше среднегородского уровня цен.
И по этому показателю сегодня Василеостровский район, его спальная часть, находится на втором месте, уступая только Красногвардейскому (Московский, Приморский — дешевле), говорит генеральный директор ПИА "Недвижимость" Максим Ельцов. Но путь к такой позиции в рейтинге был непростым, вспоминает эксперт. Точнее, возвращение в топ: до появления намыва, в августе 2010 года, новостройки в "неисторической" части Василеостровского района были дороже, чем в остальных спальниках, — 89,5 тыс. рублей за м2 (Московский — 72 тыс. рублей за м2, Приморский — 65 тыс. рублей за м2).
"Потом появился намыв. Далеко не сразу началось строительство, это была довольно мучительная история. И бизнес-судьба намыва менялась вместе с отношением. Когда там появились первые дома, опасения были — дескать, всё размоет. Огромные трудности были связаны с коммуникациями. Кроме того, первые жилые корпуса вводились с большими задержками, в том числе — по вине администрации. И уже к 2017 году первичка на В.О. — 85 тыс. рублей за м2, на последнем месте в перечне спальных районов", — рассказывает Максим Ельцов.
Позже пришла вторая волна застройщиков — крупных и системных: Группа "Аквилон", Группа ЛСР, GloraX. Появились проекты с яркой архитектурой не в пример "бетонным коробкам на пустом песчаном поле". Это также стало важным фактором, влияющим на отношение к намыву. Инфраструктура постепенно наполнялась новыми элементами: коммерческими и социальными объектами, дорогами. Близость ЗСД улучшила транспортную доступность. И со временем стоимость жилья в этой локации стала расти.
“
Сейчас, наверное, — предпоследняя фаза: почти все свободные территории уже распределены, — добавляет Максим Ельцов. — Знаковым остаётся приобретение участка у ЛСР компанией Element, несмотря на сложное состояние рынка. Сделка прошла по цене, близкой к максимальной. У этой истории будет любопытное продолжение. Проект от Element точно не будет массовым, скорее всего, увидим яркую архитектуру. И вот когда намыв будет полностью укомплектован, произойдёт финальное перераспределение по ценам. Пока продажи не завершены и объекты не достроены, девелоперы держат цены, чтобы обеспечить нужные объёмы реализации. Когда вся территория будет застроена — мы увидим повышение цен в силу ослабления конкуренции. Вырастут в цене квартиры с исключительными видовыми характеристиками. Таких объектов не только на намыве, но и в городе немного".
К тому же в локации растёт уровень комфорта проживания — к моменту ввода многих заявленных проектов на территории появится достаточное количество образовательных учреждений, медцентров и поликлиник, сервисов и услуг, мест для отдыха. В состав новых жилых комплексов уже включены социальные объекты — так, например, в разрешении на строительство будущего ЖК от Element указаны школа на 275 мест и детский сад на 75 мест.
Такой подход девелоперов к "самодостаточности" района тоже работает на заинтересованность покупателя недвижимости. Поскольку раньше именно отставание в части инфраструктуры по отношению к объёмам ввода жилья было фактором, тормозящим часть аудитории, особенной семейной, в желании приобретать здесь квартиры. Впрочем, по словам Максима Ельцова, спрос на жильё на намывных территориях был — и остаётся — достаточно устойчивым.
Не только "социалка"
Интерес к локации вызван видовыми характеристиками на залив, что важно для развития жилой застройки, а также внятным планом по созданию транспортной инфраструктуры, считает Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. "Сегодня это одна из быстро развивающихся территорий города", — добавляет он.
В Nikoliers уточняют, что с запуском второй развязки ЗСД в августе 2024-го с выездом на ул. Шкиперский Проток была нивелирована проблема с транспортной доступностью локации. Первая очередь Шкиперской развязки была открыта в конце 2023-го: 20 декабря был дан старт автомобильному движению по первому пусковому комплексу новой магистрали и проспекту Крузенштерна. "Деловой Петербург" присудил компании-исполнителю премию "Проект года" — поскольку развязка стала знаковым событием для города в целом и намывных территорий в частности: Васильевский остров получил дополнительную круглосуточную связь с северными и южными районами региона. Ввод участков осуществляется поэтапно. Окончание работ по строительству Шкиперской развязки запланировано к концу 2025 года. Но благодаря уже реализованным объектам время в пути с юга города до намыва сократилось на 20 минут.
Кроме того, а августе 2024-го было запущено движение по пяти новым участкам улично-дорожной сети намывных территорий — их общая протяжённость составляет 7 км. Ещё 4 км — в планах реализации до конца текущего года. Весь проект развития транспортной инфраструктуры локации охватывает 15,1 км улиц и магистралей.
По предположению Максима Ельцова, именно намыв с подключением к ЗСД открыл Васильевский остров для "внешних" покупателей. Дело в том, что традиционно жильё в районе приобретали "островитяне". "Значительная часть ЦА — те, кто переезжает, улучшает жилищные условия. Люди, которые когда-то обосновались на Васильевском, оценили его преимущества и смирились с недостатками, переезжают в границах острова", — говорит эксперт. Но благодаря происходящим изменениям на намывных территориях тема "островного патриотизма" дальше никак не развивается.
В отличие от самой локации. Среди драйверов её развития помимо транспортной доступности генеральный директор ПИА "Недвижимость" назвал большую территорию, предполагающая комплексное развитие на основе современных градостроительных нормативов, с нормальным решением вопросов с парковками, дворовыми территориями, торговыми комплексами. "Это не "капустные поля", но и не тесный центр с массой ограничений. Здесь возможна качественно спланированная городская среда. Небольшое количество ещё не освоенных участков осталось под торговлю. С появлением торгового центра район будет полностью укомплектован. Включая финальную часть — озеленение. Газоны, кустарники и посадки деревьев закроют проблему с "пыльными бурями", — уверен он.
Тем более процесс благоустройства рекреационных и общественных пространств тоже уже начат. По соседству с южной частью намывных территорий уже раскинулся Линейный парк площадью 70 га и протяжённостью 3 км: между Морской набережной и ЗСД. Здесь создано несколько детских и спортивных зон, множество мест для отдыха с различным оформлением. Также уже началось строительство пешеходного фонтана со 135 форсунками. Кроме того, в парке сохранены деревья, которые высаживали местные жители, но ещё появится 750 новых.
Также несколько девелоперов анонсировали благоустройство набережных. Таким образом, в локации формируются собственные точки притяжения, предполагающие разные сценарии для жителей и гостей локации. Что касается объектов социальной инфраструктуры, территория "идёт с опережением графика".
Локация, где всё новое
В 2021 году были утверждены адреса социальных объектов Васильевского района, из них на намывных землях: шесть школ (на 4210 мест), девять детских садов (на 1290 воспитанников) и амбулаторно-поликлиническое отделение на 800 посещений в смену. Сроки реализации у проектов были указаны разные, в промежутке от 2022 до 2030 года. Однако инвесторы взяли ускоренный темп: и уже по нескольким объектам заявлено, что они будут введены в эксплуатацию раньше указанных в документации сроков. А первая школа в локации была сдана на полгода раньше запланированного: 1 сентября 2024 года. Она рассчитана на 375 учащихся. Ещё два корпуса появятся позднее, на 400 и 550 мест.
Посетивший объект Александр Беглов, комментируя скорость строительства социальных объектов на намыве, выразил уверенность, что уже в 2025 году в локации будет создан профицит мест в учреждениях образования. То есть инфраструктура развивается опережающими темпами по отношению к строящемуся жилью. Также в сентябре 2024-го сдана школа на 685 мест на территории ЖК "Glorax Василеостровский". В следующем году запланированы к вводу четыре школы и четыре детских сада. Однако опять же ряд девелоперов сообщили СМИ, что некоторые объекты будут сданы уже к концу 2024-го. Кстати, самый первый детский сад открыт в локации ещё в 2019 году в составе жилого комплекса "Я — Романтик". Что касается "премьер" 2024-го: зимой Группа ЛСР сдала учреждение для дошколят на 320 мест.
Будут на территории и свои "яркие" объекты: уже заявлено несколько видов катков; школа-гигант, как её охарактеризовали в СМИ, на 1650 мест; а ещё рассчитанное на такое же количество учащихся частное образовательное учреждение со спортивным комплексом на территории 9 га, которое строит "Газпром".
И не только эта крупная корпорация оценила потенциал локации, напоминают в Nikoliers: Северо-Западное отделение Сбербанка планирует размещение на намыве штаб-квартиры — земельный участок площадью около 10 га был приобретён компанией ещё до пандемии. Общая площадь офисных помещений может составить около 100 тыс. м2. То, что планы компании в силе, её представители подтверждали в нескольких интервью в течение 2024 года — хотя подробностей пока нет.
"Территория южного намыва — локация с самым высоким потенциалом в центральных районах Петербурга благодаря близости большой воды. Статус и качество проектов этой локации за 10 лет резко выросли — не только благодаря развитию дорожной сети и социальной инфраструктуры, но и приходу крупных девелоперов, а также инвесторов, — резюмирует директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей. — Внимание городских властей к новому гомогенному району подтверждает растущую ценность недвижимости на южном намыве в перспективе следующих 10 лет".
