По данным аналитиков консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за 9 месяцев 2024 года в городе реализовано 2,4 тыс. юнитов всех форматов, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
"Большим спросом традиционно пользовались юниты в сервисных проектах (55% продаж). Формат “аналог жилья” покупали чуть меньше (41%), оставшиеся 4% приходились на элитные проекты", — сообщила заместитель директора "Петербургской недвижимости" Светлана Московченко.
Почему растёт спрос на апартаменты
Как говорят эксперты, продажи растут за счёт смещения части спроса из сегмента жилья в апартаменты после отмены льготной ипотеки. "Кроме того, практически не осталось вариантов для инвестиций в недвижимость с относительно небольшими суммами, кроме как в сервисные апартаменты", — замечает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
С ним согласна генеральный директор PLG, председатель комитета по гостиничной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Марина Павлюкевич. "Популярность формата растёт как среди инвесторов, так и среди тех, кто покупает апартаменты для собственного проживания. И то и другое связано с отменой программы льготной ипотеки", — считает она.
При этом в апартаментах достаточно низкий порог входа: недвижимость можно купить за 3–4 млн рублей.
Востребованность сервисных апартаментов поддерживал и рост туристического потока. По официальным данным, за первые 9 месяцев 2024 года Петербург посетили около 8,5 млн туристов против 7,8 млн за аналогичный период 2023–го. "В ответ на растущий спрос сервисные апартаменты предлагают гибкие условия для размещения, адаптируясь как к краткосрочным, так и к более длительным срокам проживания", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Ещё один фактор, позитивно влияющий на рынок, — рост спроса на долгосрочную аренду после отмены программы льготной ипотеки. "Поскольку купить жильё сейчас затруднительно, многие предпочитают снимать квартиры или юниты", — объясняет генеральный директор VALO Hospitality Константин Сторожев.
Бум псевдожилья
Как отмечают в "Петербургской недвижимости", продолжает увеличиваться доля несервисных апартаментов. За последние 3 месяца она прибавила 7 процентных пунктов (п. п.) по сравнению со II кварталом 2024 года. А за последние 5 лет спрос на апартаменты в этом сегменте вырос почти в 4 раза: если в 2019 году из 10 проданных юнитов лишь один был несервисным, то теперь — каждый второй.
"Апартаменты каждый приобретает для своих целей. Кому–то нравится жить в таком формате — мобильном, активном. Здесь есть своё сообщество, свой особый вайб", — говорит руководитель отдела продаж апарт–отеля Well Денис Розанов.
Как говорят участники рынка, у апартаментов есть ряд преимуществ по сравнению с жильём в новостройках — более низкая стоимость и расположение в локациях с уже давно сформированной инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. "Чаще всего в них уже сделана чистовая отделка, а при покупке выдаётся сертификат на мебель. Минимум усилий и вложений — и недвижимость можно использовать для жизни или начать сдавать в аренду", — отмечает руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
Кроме того, у владельцев псевдожилья нет необходимости платить комиссию управляющей компании, которая может составлять от 25% (при долгосрочной аренде) до 40–45% (при краткосрочной).
Ожидается вывод многозвёздных проектов
Несмотря на рост спроса на псевдожильё, основное предложение на рынке представляют всё же сервисные апартаменты. По данным "Петербургской недвижимости", сейчас в городе представлено 76 комплексов апартаментов общей площадью 250 тыс. м2, или 7,1 тыс. юнитов. "Лидирующую позицию занимала доля сервисных апартаментов (75%) — она увеличилась на 8 п. п. по сравнению с предыдущим кварталом. Это связано с выходом на рынок двух крупных проектов в сервисном формате — Saan от Hansa Group и Avenir Industrial от ГК “ПСК”", — рассказывает Светлана Московченко.
На несервисные апартаменты приходится 21% всего объёма предложения, из которых 5% — рекреационные проекты. Оставшиеся 4% выделяют в отдельную категорию, эта доля не изменилась.
На конец III квартала средневзвешенная цена 1 м2 апартаментов всех форматов в Санкт–Петербурге составила 306 тыс. рублей, что на 9% больше, чем год назад. За 3 месяца рост цен заметно замедлился — корректировка составила около 0,6%, в то время как относительно начала года цена выросла на 6%.
По мнению генерального директора компании RBI PM (входит в группу RBI) Евгении Мироненко, в дальнейшем предложение в сегменте апарт–отелей будет пополняться в первую очередь проектами уровня четыре–пять звёзд. "Именно в этих сегментах сейчас наибольший дефицит мест для размещения", — говорит она.
“
Многие покупатели переориентировались на рынок апартаментов с квартир, особенно инвесторы. Если в прошлом для жилой недвижимости была характерна 20%–ная доля инвестиционных сделок на старте проекта, то сейчас такие сделки с квартирами единичны. Инвестиционный спрос перетекает в апартаменты, особенно гостиничные, потому что сочетание хорошей локации, низкого порога входа и широкого спектра услуг от управляющей компании гарантирует стабильную доходность как при покупке лота для получения пассивного дохода, так и при последующей перепродаже апартаментов в качестве готового арендного бизнеса. При этом запрос на качественный номерной фонд продолжит расти, чему способствует развитие внутреннего туризма и общий тренд на мобильность и частую смену места проживания среди молодёжи.
Татьяна Халилова
директор департамента продаж GloraX
“
Апартаменты покупают как хороший актив, понятное вложение и по–прежнему возможность для капитализации. В зависимости от концепта, локации и инфраструктуры покупатели соотносят свои цели и задачи под данную инвестицию. Есть инвесторы, которые приобретают апартаменты для гибридной схемы в зависимости от ситуации на рынке и личных нужд. Причём данный формат работает как переход от аренды к проживанию, так и наоборот. В первом случае собственники пробуют сдавать через УК, понимают, что объект их привлекает для самостоятельной жизни, и начинают жить. Во втором случае инвесторы сначала проживают, ожидают полного запуска и пика узнаваемости объекта и передают в профессиональное управление гостиничному оператору свой актив.
Николай Антонов
генеральный директор УК "М/ТЛ–Апарт" (входит в ГК "БестЪ")
“
После отмены программы господдержки многие покупатели начали смотреть в сторону апартаментов для самостоятельного проживания. С одной стороны, они интересны более удобной локацией — близко к центру либо рядом с метро. С другой — имеют более насыщенную, чем в ЖК, инфраструктуру и сервис, как в отеле высокого уровня. В любом случае апартаменты в первую очередь интересны как доходная недвижимость. Для инвесторов это надёжный, понятный инструмент, который благодаря разным программам рассрочки позволяет грамотно дифференцировать активы.
Александр Терентьев
директор по продажам Hansa Group
