Высокая ключевая ставка ускорила рост доли проблемных кредитов на покупку жилья.
Темп прироста просроченной ипотечной задолженности у банков ускорился в несколько раз. По оценкам коллекторов, по итогам года она вырастет в 1,5 раза против 4% за 2023 год.
Как ключевая влияет на неплатежи
Банки–кредиторы публично не комментируют ситуацию с неплатежами по ипотеке. По данным ЦБ РФ, на начало осени совокупная накопленная просроченная ипотечная задолженность в стране достигла 78 млрд рублей, увеличившись за 8 месяцев на 16,9 млрд (+28%). В терминологии регулятора просроченная задолженность — это объём неплатежей, длительность которых превысила 90 дней. Таким образом, в текущей статистике отражаются проблемные данные только по май текущего года.
При сохранении сложившихся темпов прироста по итогам 2024 года проблемная задолженность может превысить 100 млрд рублей, что эквивалентно ещё +30% к текущим данным. Такой прогноз приводят аналитики коллекторского агентства "Долговой Консультант", но с некоторыми допущениями.
В Петербурге просроченные ипотечные долги на 1 сентября 2024 года превысили планку 4,2 млрд рублей, в Ленинградской области — 1,2 млрд. По темпам прироста с начала года это 29 и 25% соответственно. Для сравнения: за 2023 год прирост в регионах составил 15 и 10%.
При оценке ситуации с неплатежами эксперты традиционно ориентируются на долю просроченной задолженности в портфеле. В целом по стране на текущий момент она равна 0,41% (это наименьший показатель среди любых видов розничного кредитования, например в необеспеченном потребительском по итогам сентября доля неплатежей превысила 7,6%).
В Петербурге ситуация оказалась ненамного лучше общероссийской: на начало осени доля неплатежей составила 0,36%, увеличившись с 0,29% в начале года. В Ленинградской области, напротив, хуже: 0,42% при 0,35% в декабре 2023 года.
Незначительное повышение доли проблемной задолженности вызвано замедлением роста ипотечных портфелей: раньше кредиторам удавалось сохранять её на предельно низких уровнях благодаря активным выдачам всё новых и новых ипотек. После отмены в июле государственных льготных программ в количественном выражении в Петербурге выдачи ипотеки в августе рухнули в 1,6 раза по сравнению с июньскими.
Сентябрьские данные ЦБ РФ опубликует в конце текущей недели, но, по его предварительным оценкам, в денежном выражении выдачи окажутся ниже примерно на 1% по сравнению с августом. С учётом того, что средняя сумма кредита вместе со ставками растёт буквально ежедневно, падение может оказаться сопоставимо с августовским. И причина — в давлении ключевой ставки.
Банкротов станет больше
Ключевая ставка по сравнению с маем 2024–го выросла с 16 до 21% годовых. Рыночные ипотечные ставки, по данным "Дом.РФ", вслед за ней увеличились с 16,8 до 25,4% годовых за тот же период. В результате удорожания рыночных кредитов спрос на жильё сократился. Это затруднило должникам оперативную продажу жилья при возникновении у них финансовых трудностей.
После повышения ключевой на минувшей неделе сразу до 21% годовых с комментарием, что это не предел, выдачи рыночных ипотек могут полностью остановиться, за исключением оставшихся льготных программ. Они распространяются только на строящееся жильё, но здесь ситуация с неплатежами ещё драматичнее: с начала года в городе накопленный объём проблемных долгов взлетел на 41%, в области — на 45%.
С другой стороны, средний срок жизни просроченной ипотеки на первичном рынке жилья сопоставим со сроками строительства, после ввода дома в эксплуатацию она переходит в разряд "вторичной", чем ещё сильнее ускоряет прирост проблем. Увлечение покупками строящейся недвижимости с применением нестандартных схем кредитования привело к тому, что банки постепенно фиксируют резкий прирост доли неплатежей в портфеле, а рост объёмов просроченных ипотек в денежном эквиваленте ускоряется ещё быстрее.
Впрочем, как отмечают эксперты, за последние несколько лет именно под конец года проблемные долги на балансах банков резко сокращаются. Кредиторы спешат продать такие портфели коллекторским агентствам.
Одной из основных причин текущей ситуации с неплатежами эксперты называют невозможность рефинансирования и ужесточение ЦБ РФ требований к долговой нагрузке заёмщика.
До 2022 года заёмщики, предвидя финансовые трудности, спешили снизить ежемесячные платежи, перекредитовываясь в других банках. Сейчас такой процесс экономически нецелесообразен: при рыночной ставке 25% годовых ежемесячный платёж по кредиту в 3 млн рублей равен 62,5 тыс. рублей, при ставке 15% годовых — 37 тыс.
Летом текущего года ряды неплательщиков стали пополнять и те должники, которые спешили оформить ипотеку по любым ставкам в ожидании роста цен на жильё и обещанного ЦБ РФ в ноябре–декабре 2023–го скорого снижения ключевой ставки. Осенью риторика регулятора изменилась. По его обновлённому прогнозу, в 2025 году ключевая будет удерживаться в диапазоне 17–20% годовых при сопоставимых рыночных ставках по ипотеке. Их снижения до уровня 2021 года придётся ждать как минимум несколько лет.
Несмотря на то что текущий объём неплатежей в 4 млрд рублей в Петербурге эквивалентен 500–550 квартирам, при сохранении тенденции такое жильё может начать влиять на ценообразование на рынке. Сегодня должникам, чтобы рассчитаться с кредитором, практически невозможно реализовать залоговое жильё без существенных финансовых потерь.
Программы кредитных каникул или реструктуризаций также подходят не каждому заёмщику (основным критерием должно быть подтверждённое снижение доходов не менее чем на 30%).
Ситуация видна и по росту числа граждан–банкротов. По данным Федресурса, количество сообщений о введении судами реализации имущества в отношении физлиц и ИП в Петербурге в первом полугодии 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023–го увеличилось на 10%, с 5299 до 5802.
Однако продажа жилья на торгах также не приводит к полному погашению долга перед банками: в январе–июне 2024 года в банкротных процедурах граждан объём требований кредиторов, обеспеченных залогами, был удовлетворён только на 36% (показатель помимо недвижимости включает и взыскание по автокредитованию).
“
Текущий рост просроченной задолженности по ипотеке — следствие высокой закредитованности. Но платежи по ипотеке для людей традиционно находятся в приоритете. Часть тех, кто сейчас нарушает график, вернутся в него через какое–то время, кому–то придётся продать залоговое жильё, чтобы расплатиться с кредитором. При текущих ставках немногие решатся на рефинансирование. Скорее будут держаться за прежние ставки. И не думаю, что заёмщики начнут скрываться от кредиторов больше, чем обычно. Такие клиенты традиционно контактны и нацелены на сотрудничество с кредитором. На взыскание к агентствам по договору цессии попадает небольшой объём ипотечных портфелей: их доля на рынке цессии традиционно невысока, банки стараются урегулировать ипотечную задолженность усилиями внутренних служб.
Роман Быков
руководитель досудебного взыскания сервиса по возврату просроченной задолженности ID Collect
“
Ситуация неплатежей в ипотеке ухудшается всё очевиднее. Ряды неплательщиков пополняют заёмщики, которые для себя решили, что период высоких ставок продлится недолго, и оформили кредиты с надеждой в будущем уменьшить ежемесячный платёж, то есть воспользоваться рефинансированием. Доля неплатежей в портфеле в целом по стране выросла с 0,35% в начале года до 0,41%, двузначные ипотечные ставки не позволяют должникам быстро продавать жильё, чтобы погасить задолженность. И хотя текущий уровень просроченной задолженности находится на достаточно низком уровне, у должников иссякли дополнительные ресурсы, а потенциальный покупатель проблемного жилья в буквальном смысле исчез.
Денис Аксёнов
генеральный директор коллекторского агентства "Долговой консультант"
