Ипотечный жилищный портфель петербуржцев на начало октября составил 1,16 трлн рублей, подсчитали в Центробанке РФ. При этом за год он вырос всего на 10% только за счёт активного второго квартала, когда продажи новостроек били все рекорды. Под конец года из-за роста ключевой ставки и исчерпания лимитов по субсидируемой ипотеке ситуация на рынке стала устрашающей.
Как говорится в докладе ЦБ РФ "Региональная экономика", в сентябре этого года в Петербурге был оформлен 3701 ипотечный жилищный кредит, что на 58,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Годовой прирост ипотечного портфеля снизился до 10% (в феврале 2024 года этот показатель был равен 23%). Охлаждение спроса связано с завершением программы безадресной льготной ипотеки и изменениями условий по другим госпрограммам, а также ростом рыночных ставок.
Сегодня рынок тормозит высокая ключевая ставка, которая делает ипотечные программы очень дорогими для покупателей. "ДП" узнал у девелоперов, при какой ставке можно ожидать возвращение спроса на новостройки.
Психологический барьер
Директор по продажам компании Legenda Ксения Садкова полагает, что ставки на уровне 15–16% могут стать признаком возвращения к более устойчивому и предсказуемому рынку. "Более высокие ипотечные ставки приводят к снижению спроса и замедлению выхода новых проектов, что вызывает дефицит предложения и усиление роста цен", — говорит она.
С ней почти согласен президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. По его оценке, оптимальные ставки для покупателей находятся в диапазоне 10–13%. Однако достижение снижения ключевой ставки до 8–11% возможно лишь ближе к 2026 году.
По оценкам директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, значительное снижение ключевой ставки может произойти только во второй половине 2025 года.
“
"Даже если ставка достигнет 15% к концу следующего года, она вряд ли окажет существенное воздействие на оживление рыночной активности, поскольку ставки в диапазоне 16–18% всё равно остаются недоступными для большинства покупателей" — отметила эксперт.
Участники рынка прогнозируют увеличение спроса на новостройки при снижении ключевой ставки до 13–16%, при расширении лимитов на семейную ипотеку и введении новых льготных программ.
“
"Если не будет продления семейной ипотеки на нынешних условиях и появления новых адресных программ, мы увидим снижение спроса на жильё не менее чем на 90% относительно первого полугодия 2024 года. Легко спрогнозировать, что при отсутствии действенных инструментов продаж девелоперы могут приостановить выход на рынок новых проектов и покупку земельных участков, ведь высокая ключевая ставка отразится и на бридж-кредитах, которые девелоперы используют для пополнения земельного банка. Это может привести к значительному снижению объёмов жилья в эксплуатацию в следующие 3–5 лет", — рассуждает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.
Мечты о 10%
Реальное оживление рынка может наступить, если ключевая ставка (и ставка по ипотечным кредитам) опустится ниже 10%.
Такой диапазон, в частности, считает комфортным коммерческий директор компании "Полис" Светлана Оленникова. "Рынок может оживиться при ключевой ставке в 10–12%", — уверена она.
"Чем ниже ключевая ставка, тем быстрее развивается рынок и запускаются новые проекты. Сейчас, например, в Петербурге почти не строят бизнес-центры, и связано это с двумя факторами — дорогие заёмные средства и неготовность арендаторов платить высокие арендные ставки. Серьёзное улучшение по одному из этих параметров может подстегнуть девелоперов к активному строительству", — считает операционный директор Hansa Group Олег Дмитриев.
По его мнению, у рынка строительства Петербурга есть и другая проблема — большой дефицит земельных участков для строительства. Девелоперам просто негде их брать, а градостроительная политика и отношение к охране ОКН и памятников в сочетании с высокой ключевой ставкой делает невыгодным проекты редевелопмента и реконструкции.
"При этом средства и готовность покупателей квартир, апартаментов и коммерческих помещений у населения есть. Только предложение отстаёт", — констатирует эксперт.
