Рынок недвижимости входит в период турбулентности. Сокращение льготных жилищных программ и повышение ключевой ставки уже изменили правила игры на несколько лет вперёд. Правила выживания и тенденции "первички" в столицах — в материале "ДП".
Ценовая лихорадка
Рост цен на жильё, спровоцированный ипотечным бумом последних лет, в краткосрочной перспективе может смениться стагнацией на фоне резкого охлаждения рынка кредитования, считают участники рынка. Пока обвала спроса нет, но и "квадрат" заметно не дешевеет.
Так, в октябре стоимость м2 на первичном рынке Петербурга снизилась на 0,9% по сравнению с сентябрём, посчитали в "Яндекс.Недвижимости". Это стало рекордным уменьшением среди городов-миллионников. Петербург при этом удерживается среди городов с самым дорогим жильём: 242 тыс. рублей за м2. Дороже только в Москве (до 365 тыс. руб./м2, +1,4% за октябрь).
В среднем в октябре в городах РФ за квадратный метр на первичном рынке жилья нужно отдать 171 тыс. рублей, объём предложения снизился на 4%. В 13 крупных городах медианная цена квадратного метра увеличилась. Больше всего подрожали квартиры в Уфе (+9,6%), Воронеже (+3,9%), Омске (+3,8%), Самаре (+2,7%) и Перми (+2,5%). Подешевел квадратный метр кроме Петербурга только в Нижнем Новгороде (–0,6%) и Краснодаре (–0,1% — стагнационный показатель).
В компании ЦИАН при этом отмечают, что средний показатель по регионам колеблется от +0,2% до +0,8%, но есть регионы, где цены на 30-дневных отрезках снижаются. Заметное снижение цен может начаться только в случае падения фактического спроса (числа сделок) на протяжении длительного периода времени. Однако пока такой ситуации на рынке не наблюдается.
Спрос и цены в столичной агломерации
По расчётам аналитиков Метриум, средневзвешенная цена за м2 в новостройках Подмосковья за III квартал снизилась до 188 тыс. рублей (–1,7% за три месяца). Стоимость "квадрата" в квартирах оценили в 188 тыс. руб. (–0,8%), в апартаментах — в 190 тыс.руб. (–6,4%).
При этом если в апреле–июне в диапазоне цен до 5 млн рублей было 8% предложений, то в июле–сентябре — уже 10%. Также за квартал выросла доля лотов стоимостью от 5 до 10 млн рублей (до 62%, +2 п. п.).
Спрос в квартальном выражении значительно сократится, было заключено 9,1 тыс. сделок по договорам долевого участия (ДДУ) (–41,8%). Однако в сентябре отмечен рост их числа до 3,2 тыс., что на 22,9% больше, чем в августе. Доля сделок с ипотекой в рассматриваемый период сократилась на 7 п. п., до 79%. Средняя ставка по рыночной программе составила 20,5%, а к концу сентября она достигла 22%.
Рейтинг по темпам снижения цен на первичном рынке, без учёта элитного сегмента, в старых границах столицы возглавил Южный административный округ. Средняя цена 1 кв. м в новостройках ЮАО составила 499,8 тыс. рублей, что на 1,41% меньше сентябрьского показателя.
Второе место со снижением цен на 1%, до 438,7 тыс. руб. за "квадрат" занял САО. На третьей позиции — СВАО (–0,58%, до 431,3 тыс. рублей). Как отметили опрошенные РБК эксперты, во всех округах "старой" Москвы ценовые изменения связаны с низким уровнем спроса и вымыванием различных типов лотов.
В ТиНАО (префектура Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы, Новая Москва), где сохраняется высокий спрос на новое жильё, одним из ключевых факторов, влияющим на цены, является транспортная доступность, и прежде всего — наличие метро. В ближайшие годы планируется провести его практически во все районы Новой Москвы, где ведётся интенсивное строительство.
Первая станция метро в Новой Москве открылась в конце 2016 года. С того момента стоимость квартир выросла почти в три раза, подтвердил заместитель коммерческого директора ГК "А101" Владимир Колесников. Разница в стоимости квартир у станций метро в Новой Москве и в локациях, где их нет и где строительство не планируется, варьируется от 15% до 25% и зависит от удалённости этих районов от МКАД и наличия альтернативных видов транспорта.
Примечательно, что в общем объёме спроса в Новой Москве ГК "А101" заняла на конец сентября 39%, что на 8% больше показателей за аналогичный период прошлого года. Доля на столичном рынке составила 11% — каждая девятая проданная в Москве квартира построена или строится ГК "А101".
Спрос и угроза дефицита в Петербурге
В Петербурге из 5 млн м2 строящегося жилья продано уже 2,5 млн. Застройщики не готовы выводить новые проекты из-за роста ставок по кредитам.
В результате неизбежен дефицит предложения в новостройках. Всё строящееся жильё даже при нынешнем невысоком уровне продаж будет реализовано за 1,7 года. При этом, как отмечают в "Петербургской недвижимости", дефицит предложения уже ощущается. Темпы вывода новых проектов заметно сократились. Неизбежный итог этих процессов — корректировка цен в сторону увеличения. В Ленобласти показатели спроса и предложения по сравнению с прошлым годом практически не изменились, но в перспективе новые старты могут быть отсрочены.
При этом рынок новостроек Петербурга сжался почти вдвое. За 8 прошедших лет рынок строящегося жилья в Петербурге потерял почти каждую вторую компанию. Из 104 девелоперов, которые работали в 2017 году, осталось лишь 59 застройщиков. Впрочем, и строить они стали меньше. Если 7 лет назад в Северной столице в стадии строительства находилось 12,9 млн "квадратов", то сейчас — 6,7 млн. В области потерь меньше. В 2017 году, по данным ЕРЗ, работало 113 застройщиков, а сегодня — 73 и строят они не 6,4 млн м2 жилья, а 4,1 млн.
Если говорить о спросе, то в регионе вопреки ставке наблюдается оживление. По данным DataFlat.ru, в октябре 2024 года в Петербурге и Ленобласти было зарегистрировано на 2% больше ДДУ, чем в сентябре. Средняя цена на "квадрат" в городе выросла на 6%, в области — на 3%. В результате средняя стоимость городской квартиры составила 11,2 млн рублей, областной — 6,6 млн. При этом продолжают снижаться доли ипотечных сделок: в Петербурге — с 63 до 48%, в Ленобласти — с 70 до 59%.
Интересно, что если в 2023-м предновогодних акций на новостройки было не так много — рынок проявлял активность и без этого, — то в этом, на фоне снижения продаж, строители начали действовать загодя. Работа ведётся по трём направлениям — скидки, подарки, путешествия или розыгрыши призов. При этом, как говорят участники рынка, эффективность того или иного механизма зависит от особенностей аудитории акции.
Если же говорить об адаптации рынка в реалиях исчерпания лимитов по семейной ипотеке и высокой ставки, то актуальными становятся новые инструменты для поддержки спроса, например, рассрочка от застройщика и её страхование.
В случае форс-мажоров долг перед застройщиком полностью покрывает страховая компания. Страховщики уже начали активно интегрировать продукт в свою работу, и эксперты от застройщиков говорят, что он может стать обязательным для оформления рассрочки.
Приемка квартиры в новостройке.
Риски и факторы устойчивости
При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным, констатируют аналитики.
Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне ключевой ставки плюс 6%–7%, оценивают в IBC Real Estate и NF Group. Год–два назад было "ключ" плюс 3%–4%. По бридж-кредитам — ключевая ставка плюс 9%. (В 2022–2023 годах — КС плюс 5%–6%)
“
"В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла", — считает глава аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг.
По его словам, спад по запуску новых проектов стоит ждать уже в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.
Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только "ключ", но и падение спроса на жильё на фоне отмены льготной ипотеки, отмечают в ГК "А101". В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным, уверены в компании.
"В текущих условиях у нашей компании комфортная кредитная нагрузка. Мы не испытываем проблем, которые могут возникать у застройщиков, с большим объёмом корпоративных и бридж кредитов — такие кредиты в большинстве своём предоставляются банками под плавающую ставку. Причина в том, что мы консервативны в вопросе долговой нагрузки и не стремимся к экспансивному росту за счёт кредитного плеча. Это можно назвать основным фактором нашей стабильности" — говорит финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Горелов.
Вторым фактором устойчивости бизнеса в период турбулентности он считает своевременное пополнение эскроу-счетов. Так, у компании к моменту ввода в эксплуатацию ЖК и коммерческих проектов практически не остаётся свободных лотов.
“
"Соответственно, эскроу-счета своевременно заполняются, что позволяет обеспечивать хороший баланс между остатками на эскроу-счетах и проектным финансированием. На сегодняшний день это важный показатель, потому что мы уже видим начавшиеся проблемы из-за недостатка средств на эскроу-счетах у некоторых представителей сектора девелопмента", — отмечает эксперт.
