В апарт–отелях растёт доля мест общего пользования. Это повышает комфорт резидентов и увеличивает доход УК.
Если 5–7 лет назад доля инфраструктуры и мест общего пользования в апартаментах составляла 10–15% (меньше всего было у объектов в формате псевдожилья), то сейчас этот диапазон находится в районе 30–45%. Запросы общества меняются, и общественные места зачастую становятся той самой добавленной стоимостью, которая влияет на выбор гостя, а следовательно, и инвестора, говорят эксперты.
Это приводит к трансформации апарт–комплексов, которые становятся всё более разноформатными. Девелоперы стремятся насытить их наиболее востребованными функциями, предоставить резидентам возможности для спорта, оздоровления, отдыха, работы.
Где поесть и как провести время в апарт–отеле
Как говорит генеральный директор PLG Марина Павлюкевич, для резидентов в первую очередь важны точки питания. "Это и кафе, и рестораны, и близость магазинов, и возможность доставки еды в номер, и включённые в обслуживание завтраки. Апарт–отель — это микс гостиницы и жилья. В нём должен быть весь набор гостиничного сервиса, но чтобы было и уютно как дома", — говорит она.
Такого же мнения придерживается директор по развитию сети апарт–отелей YE’S Антон Агапов. "Наша фишка — это наличие фуд–корта во флагманских проектах сети, где гости могут не просто сытно поесть, но в зависимости от настроения и вкусовых предпочтений выбрать ту или иную национальную кухню", — рассказывает он.
Следующая опция касается ЗОЖ. "Опционально в комплексе должен быть детский клуб, медицинский центр, диско–клуб, бассейн и спа. Это зависит от расположения и окружения апарт–отеля. Разрабатывая концепцию “ПРО.Молодость” в Невском районе, мы смотрели не только на то, какие учреждения есть поблизости сейчас, но и на те объекты, которые появятся на карте не только района, но и всего города в течение следующих 5–10 лет", — делится Марина Павлюкевич.
При этом помещения могут быть гибридными. "Одно и то же помещение мы можем использовать для йоги, танцев, занятий английским или китайским, а потом для ночной вечеринки", — говорит вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Среди более экзотических вариантов, создающихся в апарт–отелях сейчас, можно назвать палеомузей и киберклуб.
Деловые запросы
Проекты в центре города или рядом с метро больше ориентируются на деловую аудиторию и бизнес–туристов. Для них формируются деловые пространства. "У нас в строящемся сейчас апарт–отеле запланировано общественное пространство для коллективной работы и отдыха. Оборудованный коворкинг, лаундж–зона и кафетерий самообслуживания в одном флаконе. Доступно будет для всех жителей апарт–отеля. Сдавать в почасовую аренду или продавать это помещение мы не планируем, будем управлять сами", — рассказывает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
В GloraX применили мультифункциональный подход к организации лобби. "Оно трансформируется в коворкинг и зону для проведения мероприятий, семинаров и тренингов, рассчитанную на 30–40 человек. Мы также предусмотрели специальные зоны для проведения деловых встреч и переговоров", — говорит директор департамента продаж компании Татьяна Халилова.
Продавать или управлять
Если поначалу девелоперы продавали в своих проектах все площади подчистую, то сейчас большая часть придерживается принципа "сохранить и приумножить".
"Мы выступаем на своих объектах не только как застройщик, но и в качестве управляющей компании и отельного оператора. В 2021 году введена в эксплуатацию первая очередь IN2IT, где часть коммерческих помещений была продана. Спустя 3 года мы чётко понимаем, что этого делать нельзя. В “ПРО.Молодость” все коммерческие помещения остаются под управлением PLG, мы самостоятельно подбираем арендаторов, точно зная, какой сервис будет востребован. Поэтому сейчас ответ однозначен — оставлять инфраструктуру в собственности управляющей компании с возможностью оперативной корректировки пула арендаторов в соответствии с концепцией проекта и в зависимости от запросов резидентов", — рассказывает Марина Павлюкевич.
Впрочем, другие компании придерживаются более диверсифицированного подхода.
"Из того, что продаём, — офисные помещения. С учётом нехватки небольших, но качественных офисов в локациях неподалёку от метро это хорошее предложение для инвесторов. Всё остальное остаётся в нашем управлении", — говорит Сергей Софронов.
"Если говорить о коммерческих помещениях, то их лучше всего отдавать в аренду, чтобы сохранять рычаги влияния на арендатора и иметь возможность определять его соответствие концепции апарт–отеля. Будет ресторан, бар либо даже, может быть, спа", — считает Ольга Шарыгина.
Ситуация на рынке апартаментов
По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам III квартала 2024 года объём предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Петербурга составил 126,9 тыс. м2, или 4,2 тыс. лотов, увеличившись за квартал на 17%.Прирост показателя обусловлен в первую очередь высокой девелоперской активностью по выводу новых объектов. С июля по сентябрь рынок пополнился тремя новыми апарт–отелями (Industrial Avenir, SAAN, "Well Московский"), а также новой очередью уже экспонируемого комплекса общей площадью лотов 75 тыс. м2 (2,5 тыс. апартаментов).
"Объём нового предложения, пополнившего рынок с начала года, составил 97,8 тыс. м2 (3,2 тыс. апартаментов), что стало рекордно высоким значением показателя за последние 4 года", — подсчитала партнёр, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Средняя цена предложения уменьшилась за квартал на 3%, до 276 тыс. рублей за 1 м2. При этом, по оценке NF Group, в III квартале 2024 года количество сделок выросло на 43% по сравнению со II кварталом. Однако в годовом сравнении количество сделок сократилось на 5%.
Будущее за апарт–отелями с продуманной концепцией, привлекающей внимание потенциальных гостей, убеждены участники рынка. "В такие проекты инвесторы вкладывают средства охотнее. Для них важны порог входа, окупаемость и доход. Остальное, включая наполнение и инфраструктуру, они оценивают исключительно с точки зрения спроса и заполнения, то есть своего пассивного дохода", — резюмирует Марина Павлюкевич.
