Самый динамично развивавшийся в последние годы сегмент коммерческой недвижимости постепенно встаёт на паузу. Ажиотажного спроса на склады уже нет, а начинать новые проекты стало очень дорого.
За 9 месяцев текущего года в Петербурге и агломерации введено около 0,5 млн м2 складов, к концу года девелоперами заявлен ввод ещё около 0,3 млн м2 складских площадей класса А и В, подсчитали в NF Group. Годовой прирост будет максимальным для Петербурга и Ленобласти за всю историю наблюдений, говорят в компании.
В то же время активность девелоперов по новым проектам с ростом ключевой ставки заметно снизилась, отмечают брокеры.
"Девелоперский цикл на складском проекте занимает в среднем 2 года. При нынешних кредитных ставках получается удорожание как минимум на 45–50%, если строить для конкретного заказчика, и в 2–3 и более раз, если в рыночную аренду. Ни одна экономика проекта такого удорожания не выдержит", — рассказывает один из девелоперов, собиравшийся реализовывать проект строительства склада. "Поэтому будем просто ждать", — говорит он.
Как считают участники рынка, сейчас на "бумажной" стадии зависли около пяти–семи проектов. Например, по данным "ДП", не начинается строительство крупного объекта на юге города площадью более 60 тыс. м2.
“
"С текущей ключевой ставкой классическая девелоперская модель, при которой застройщик возводит складские площади для сдачи в аренду, сейчас не выглядит привлекательной. Тем не менее ключевые игроки рынка не прекращают деятельность, рассматривая как минимум проекты build–to–suit, то есть под конкретного заказчика", — говорит старший директор, руководитель офиса CMWP в Петербурге Андрей Амосов.
Но высокая стоимость финансирования не единственное препятствие для развития рынка сегодня. "В Санкт–Петербурге и Ленинградской области катастрофически не хватает качественных земельных участков вблизи КАД с хорошей геологией и отсутствием обременений. Более качественные участки можно найти в удалённости 10–15 км от города", — говорит старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Илья Янеев. К качественным девелоперы относят участки на востребованных направлениях с актуальным статусом разрешённого использования, комфортным подъездом и наличием инженерных сетей.
“
"В 2024–2025 годах мы не ожидаем рекордных показателей ввода новых качественных площадей, а также сделок спекулятивного формата и формата BTL (build–to–lease, строительство в аренду. — Ред.). Но мы непременно увидим тренд на покупку участков в большем удалении от КАД, чем ранее. Кроме того, ожидаем увидеть больше новых проектов под конечных заказчиков", — говорит Илья Янеев.
Почему стало меньше сделок
Одновременно в Петербурге становится меньше сделок по складам. Так, за 9 месяцев 2024 года было арендовано и куплено около 320 тыс. м2 складских площадей, что уступает прошлогоднему результату на 30%, говорит Илья Янеев. Низкий по сравнению с прошлым годом объём поглощения связан с дефицитом готового предложения, считает сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. Значительная часть строящихся площадей законтрактована заранее.
“
"Рынок арендной складской недвижимости в регионе не обладает в достаточном количестве свободными площадями, которые отвечали бы нашим требованиям как по размеру, так и по техническим характеристикам. На текущий момент компания фокусируется в регионе на строительстве собственных объектов — сейчас мы занимаемся складскими комплексами в Шушарах и Красном Бору. В данный момент в регионе уже функционируют два логоцентра — склад “Уткина заводь” и сортировочный центр на Московском шоссе, 147, в Шушарах", — прокомментировала "ДП" пресс–служба объединённой компании Wildberries & Russ, уточнив, что Петербург и Ленобласть являются одним из приоритетных регионов для Wildberries и Russ.
"Мы наблюдаем рост потребительского спроса в регионе, что напрямую влияет на увеличение количества товаров и поставок в области. Делаем всё необходимое, чтобы предприниматели и партнёры маркетплейса имели возможность выгодно и быстро делать поставки своих товаров на наши склады", — говорят в компании.
Однако далеко не все маркетплейсы хотят расширять складские площади. По данным NF Group, объём сделок с компаниями онлайн–торговли за 9 месяцев 2024 года снизился на 72% — до 118 тыс. м2. В то же время эта категория арендаторов остаётся крупнейшей — на неё приходится 47% от общего объёма сделок. Ещё 23% обеспечили представители розничной торговли, 14% — производства.
“
"Несмотря на то что компании интернет–торговли по–прежнему являются лидерами по объёму заключённых сделок, доля таких сделок от общего объёма снижается. Это связано с тем, что компании осваивают набранные в предыдущие годы объёмы, а спрос на новые площади снижается", — говорится в отчёте NF Group.
Снижение спроса от сегмента онлайн–торговли является основным (но не единственным) фактором, объясняющим общее сокращение. Объём сделок с остальными категориями арендаторов сократился на 28%. Это объясняют как ростом арендных ставок, так и замедлением темпов экспансии со стороны арендаторов.
“
"Сегодня мы видим, что спрос на складские объёкты для текущих нужд со стороны логистических операторов, дистрибьюторов из разных отраслей немного снижается. Одновременно в существующих проектах возникает небольшая скрытая вакансия — это площади, которые потенциально могут быть освобождены в ближайшее время. Так, арендаторы начинают задумываться над возможным сокращением занимаемых объектов. Конечно, это явление не носит массового характера, но первые сигналы уже есть", — комментирует Андрей Амосов.
