Правительство России считает нужным внести в Земельный кодекс и закон "О гаражных объединениях…" поправки, которые запрещают передавать собственнику подземного сооружения землю над ним.
В свою очередь, на собственников участков возлагается обязанность не создавать препятствий для ремонта и обслуживания подземных сооружений.
Конституция в опасности
Соответствующий законопроект, размещённый на сайте regulation.gov.ru, был подготовлен во исполнение июньского постановления Конституционного суда по делу о проверке одной из статей Земельного кодекса. Отдельные положения этого кодекса были признаны неконституционными. Суд решил, что они создают неопределённость в вопросе о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду владельцам подземных гаражей.
Дело было связано с жалобой гражданина, который купил подземный гараж в Абакане (Хакасия), но потом не смог оформить землю с ним в собственность.
Проблема заключается в том, что, во–первых, право на приобретение участка в собственность не урегулировано в случае, если на нём расположено подземное сооружение. Во–вторых, в точности не определено, что является подземным сооружением.
По мнению Конституционного суда, в случае с гаражом в Хакасии в принципе приватизации участка ничто не препятствовало. Но бывают случаи, когда крыша гаража используется ещё по какому–нибудь назначению, часто публичному. На ней может располагаться детская или спортивная площадка или, например, сквер. Тогда сохранение публичной или муниципальной собственности будет "в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов". Суд призвал законодательно урегулировать этот вопрос.
Пошли простым путём
“
"Законопроект в полной мере соответствует позиции Конституционного суда, однако никакого особого значения он иметь не будет, так как существование отдельно стоящих подземных гаражей — это крайне редкое явление. Ведь в абсолютном большинстве случаев подземные парковки являются неотъемлемой частью зданий. А на них это регулирование не распространяется, так как это не “подземный гараж” в терминологии закона, а лишь составная часть иного объекта — здания или сооружения", — отметил в комментарии "ДП" партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
Отдельно он отметил, что это также не затронет такие объекты, как тоннели метро, коллекторы и т. п., — они, как правило, оформлены как линейные объекты недвижимости. А на них опять же законопроект не распространяется.
Потенциально это может затронуть станции метро, не имеющие надземных вестибюлей. Однако с учётом того, что метрополитен существует в форме ГУП (государственных унитарных предприятий) и не имеет земли на праве собственности, и в этом случае закон не будет иметь какого–то значения, говорит Некрестьянов. Добавим, что некоторое время назад ходили разговоры о возможном акционировании метрополитена (подобно другим унитарным предприятиям), но они ничем не закончились.
“
"Нельзя сказать, что, запретив передавать все такие участки в собственность или аренду, законодатель в точности исполнил предписания Конституционного суда", — считает при этом управляющий партнёр 4R Group Михаил Бойцов. По его словам, скорее в этом вопросе необходимо было разграничение земельных участков на земли общественного использования и участки, которые невозможно использовать в иных целях, кроме эксплуатации крыши подземного сооружения. Но описать законодательно критерии отнесения участков к той или иной категории без учёта каждой конкретной ситуации крайне затруднительно. По–видимому, именно поэтому законодатель выбрал самый простой и понятный способ урегулирования спорных правоотношений.
Если подземный гараж входит в состав многоквартирного дома, то, скорее всего, будут руководствоваться нормой закона о том, что собственники помещений вправе приобрести в собственность участок над подземным гаражом.
Что же касается применения нового закона в отношении других подземных объектов, в том числе относящихся к метрополитену, то необходимо будет разбираться со специальным регулированием в каждом отдельном случае. Ведь предложенная редакция Земельного кодекса не выделяет отдельно гаражи, там идёт речь обо всех подземных объектах.
Земельные участки вокруг вестибюлей станций и прочей надземной части находятся в аренде или хозяйственном ведении метрополитена. Такая же ситуация сохранится и далее. Земельные участки над тоннелями и линейными объектами обычно имеют свои охранные зоны с ограничениями в строительстве, добавил юрист.
Детские площадки и газоны
Пока что застройщики решают, как оформлять крыши подземных паркингов самостоятельно. Но подходы эти схожи — все стараются использовать имеющуюся площадь по максимуму.
"В наших проектах крыша подземного паркинга относится к общедомовому пространству", — сообщила "ДП" начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина. Между непосредственно паркингом и улицей создаётся технический этаж, на крыше которого проводится благоустройство: насыпается слой земли, выстраиваются подпорные стены, высаживаются газоны, цветы и кустарники, устанавливается детское и спортивное оборудование. Въезды в паркинг также могут использоваться как общественное пространство.
"Мы создаём над ними амфитеатры со скамейками и клумбами и другие разноуровневые элементы благоустройства", — говорит Кукушкина. По её словам, это решение является достаточно дорогостоящим и накладывает определённые ограничения. Например, крупномерные деревья не подходят для озеленения участков над паркингами в силу их развитой корневой системы. Обслуживанием территории над подземным паркингом, как правило, занимается управляющая компания.
“
"Кровли паркингов, подземных или размещённых в стилобате, чаще всего заняты благоустройством", — рассказал "ДП" генеральный директор компании "Проектный институт — 2" Андрей Дербин. На них размещены зоны отдыха, спортивные и детские площадки либо машино–места.
Сами кровли зданий, как и придомовая территория, вне зависимости от того, расположен под ней паркинг или нет, являются общедолевой собственностью и принадлежат всем собственникам помещений многоквартирного дома, добавил он.
