Рост потребительского спроса, который продолжается уже больше года, привёл к дефициту помещений под стрит–ретейл. Свободных мест нет ни в центре, ни на окраинах.
Как подсчитали эксперты, на основных торговых коридорах Петербурга к концу года вакантными останутся всего 4–5% площадей. По оценкам Nikoliers, количество свободных помещений на крупнейших торговых улицах колеблется в диапазоне от 35 до 45, причём более четверти из них не очень ликвидны — имеют сложную планировку, неудачное расположение и т. п.
Дефицит качественных помещений сохраняется. С этим связано снижение деловой активности. Так, по оценкам Maris, число новых открытий сократилось на 31,9% относительно показателей аналогичного периода 2023 года. Но одновременно снизилось на 32,7% и число закрытий. То есть арендаторы стали чувствовать себя увереннее и реже менять понравившиеся места.
"При этом сальдо прироста резидентов центральных торговых коридоров города оставалось положительным — число новых открытий на 23% превысило число закрытий", — говорит директор департамента исследований рынка компании Maris Алёна Волобуева.
Сильнее всего сократилась вакансия в торговых зонах Невского пр., ул. Белинского и ул. Рубинштейна. Стабильную заполняемость арендаторами демонстрировали торговые зоны 6–7–й линий В.О., Садовой ул. и ул. Восстания. В 2024 году наблюдалась умеренная положительная динамика объёма вакантных торговых площадей в торговой зоне ул. Восстания.
Какие объекты открывают на первых этажах
По–прежнему основными точками притяжения для ретейлеров остаются Старо–Невский и Большой пр. П.С.: с января 2024 года здесь появилось 23 новых магазина, среди которых In Trend, Latrika, Estego и другие.
"К концу 2024 года на ключевых торговых коридорах Петербурга (Невский пр., Старо–Невский пр., Большой пр. П.С., Большая Конюшенная ул.) практически завершился процесс замены ушедших зарубежных брендов новыми представителями стрит–ретейла. Закрытыми, при этом не снимая вывесок, остаются лишь единичные магазины иностранных брендов, например Prada на Большой Конюшенной ул. и Brunello Cucinelli на Старо–Невском пр. Большую часть помещений ушедших ретейлеров уже занимают новые представители того же сегмента", — говорит заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова.
В 2024 году наблюдается высокий уровень спроса на центральные локации со стороны операторов fashion–ретейла. По подсчётам Maris, число вновь открывшихся торговых точек превысило показатель закрытий в сегменте на 11,1%. Доля сегмента в валовом объёме осталась почти на том же уровне и составила 24,7% (против 25,2% годом ранее).
При этом стало открываться меньше заведений общественного питания — скорее всего, как говорят участники рынка, это связано с увеличением числа жалоб со стороны жителей и, соответственно, ростом претензий со стороны контролирующих органов. Однако сальдо прироста общепита в центральных торговых зонах по–прежнему остаётся положительным: число новых открытий на 38% превысило число закрытий.
Ещё один активный сегмент — магазины табачной продукции, которые третий год подряд не снижают темпов развития на центральных торговых коридорах города.
Как говорят в NF Group, арендные ставки в ключевых локациях не только вернулись к допандемийным значениям, но и превысили их. Так, на Невском пр. (включая и Старо–Невский) они варьировались в диапазоне от 3 тыс. до 15 тыс. рублей за 1 м2 в месяц с учётом НДС, а на Большой Конюшенной ул. — от 5 тыс. до 9 тыс. рублей. Сильнее всего выросла аренда на Большом пр. П.С. К концу 2024 года запрашиваемый диапазон здесь составил 4–8,5 тыс. рублей, тогда как годом ранее он находился на уровне 2,5–4,85 тыс. рублей.
Где остались помещения под стрит–ретейл
На фоне насыщенных почти до предела основных торговых магистралей города продолжает активно расти и рынок помещений под стрит–ретейл в новостройках.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", объём спроса на рынке коммерческих помещений в 2024 году оставался стабильно высоким, всего было реализовано 1,4 тыс. лотов.
"В основном пользовались популярностью городские локации внутри КАД, на их долю пришлось более 60% в общей структуре продаж, остальные 40% — сделки по области. Средний чек в Петербурге увеличился до 21–25 млн рублей, в Ленобласти держится на уровне 15–18 млн рублей", — рассказала заместитель директора "Петербургской недвижимости" Светлана Московченко.
"В целом в конце года мы видим достаточно стабильный спрос на коммерческие помещения. Хотя, конечно, нужно отметить, что девелоперы сейчас конкурируют за внимание и деньги инвесторов не только между собой, но и с банками, которые предлагают аномально высокие ставки по вкладам", — говорит руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости "А101" Оксана Пащенко.
С ней согласна коммерческий директор "ГК Алькор" Людмила Рева.
"Пандемия и развитие дистанционного режима работы лишь усилили этот запрос, поэтому ретейл в новостройках пользуется высоким спросом, особенно если все арендаторы в нём подобраны в рамках единой концепции и соответствуют уровню комплекса. Стоит отметить, что отсутствие доступной ипотеки повлияло на некоторое снижение активности, но в целом интерес остаётся стабильным", — рассказывает Людмила Рева.
Во многих крупных проектах коммерция разбирается практически моментально, утверждает коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
"Всё зависит от ликвидности проекта и расположения помещений относительно дорог с пешеходным трафиком. А также немаловажно количество квартир в проекте", — говорит она.
Чаще всего в новостройках открываются сетевые бизнесы. Прежде всего это пункты выдачи заказов, отмечает Оксана Пащенко. "Также активны представители ресторанного бизнеса, ретейла и сферы услуг (парикмахерские, салоны красоты, фитнес–студии и т. д.)", — добавляет эксперт.
“
Коммерческие помещения даже в непростые времена остаются стабильным и надёжным инструментом для инвестирования. Как правило, помещения приобретаются за счёт собственных средств или небольшой рассрочки. В условиях высокой ключевой ставки инвесторы предпочитают вносить минимальный первоначальный взнос для покупки помещения, фиксируя за собой объект и сохраняя стоимость. А оставшиеся средства вносят на вклад под высокий процент, тем самым увеличивая свои накопления, пока есть такая возможность.
Татьяна Халилова
директор департамента продаж GloraX
“
Продолжается рост ставок по проходным, центральным и густонаселённым спальным районам. Что касается покупок, то мы видим тенденцию на увеличение сроков окупаемости по сделкам. Если раньше продавали с окупаемостью до 10 лет, то сейчас до 12 в целом уже норма. Мы видим, что интерес со стороны инвесторов к встроенным помещениям с арендаторами сохраняется. От ипотеки, от ставки ЦБ это мало зависит. Раньше процентов девяносто инвесторов покупали за свои собственные средства, они и продолжают это делать. По портрету арендаторов никаких существенных изменений мы не наблюдаем. Преимущественно это продуктовые ретейлеры, аптеки, пекарни.
Анастасия Карасёва
заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость"
