Активно обсуждавшийся в начале года проект строительства КАД–2 до сих пор отсутствует в документах территориального планирования, не имея утверждённой трассировки и сроков реализации. Но даже в таком виде эта идея существенно ограничила возможности собственников участков и зданий, попавших в "зону отчуждения".
Новая трассировка КАД–2, прошедшая прямо по территории жилых посёлков в районе Токсово и Кавголово, была представлена весной этого года после январского совещания по вопросам социально–экономического развития Петербургской агломерации, проведённого президентом Владимиром Путиным. С тех пор публично официально о проекте практически не говорят, лишь изредко упоминая его в докладах о развитии 47–го региона.
Проект планировки территории ещё не утверждён и даже не был представлен общественности. По сути всё, что известно о КАД–2 и ходе строительства, — обрывочные данные ГК "Автодор" и Росреестра. Так, Росреестр весной распространил карту будущей дороги, указав её прохождение по местности. ГК "Автодор" в ответ на многочисленные запросы взволнованных жителей, чьи участки и дома попали в "зону отчуждения", сообщила, что новая кольцевая будет строиться в два этапа. Первый — от подъезда к дороге 41К–337 "Подъезд к дер. Варколово" до М–11 "Нева", второй — от автомобильной дороги А–121 "Сортавала" до подъезда к дороге 41К–337 "Подъезд к дер. Варколово".
Как писал "ДП", начнётся этап–2 на 16–м километре А–121 "Сортавала", далее трасса следует в восточном направлении, проходит севернее Кавголовского озера и южнее посёлка Новое Токсово, поворачивает на юг и следует вдоль Ржевского полигона. Она идёт вблизи коттеджного посёлка "Кавголовское озеро", частично затрагивает территории коттеджных посёлков "Кавголовские холмы", "Резиденция у озера", "Негород Токсово".
По данным "Автодора", "указанный вариант трассы КАД–2 согласован с правительствами Санкт–Петербурга и Ленинградской области". Сроки реализации второго этапа, вызвавшего серьёзное недовольство и сопротивление со стороны местных жителей, — "более поздний период после 2030 года при условии значительного увеличения интенсивности движения на существующей сети". И хотя стройка северной части начнётся лишь "при условии" и "после 2030 года", запрет на регистрационные действия в отношении недвижимости здесь был наложен уже весной.
Цель запретов такого рода — не допустить капитализации объектов, которые предстоит выкупать государству, если проект всё–таки будет реализован и не изменит маршрута. Запрет касается недвижимости, по которой непосредственно пройдёт КАД–2, и в буферной зоне (200 м в обе стороны от дороги). В результате сегодня правообладатели не могут не только продавать свои объекты, но и регистрировать собственность даже на законно построенные новые здания и сооружения.
Очевидно, что начинать строительство или развивать участки сегодня также становится нецелесообразно. За скобками остаётся эмоциональная сторона — настроения жителей, вложивших иногда последние деньги в дома и участки в районе озёр и столкнувшихся с отдалённой перспективой принудительного изъятия или соседства с хайвеем, трудно назвать радужными.
Коммуникация жителей с Росреестром выглядит так. Правообладатель направляет документы для постановки объекта на кадастровый учёт или регистрацию прав и получает отказ.
“
"Решение… принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственный кадастровый учёт и (или) государственную регистрацию прав документов, в том числе с учётом ответа, поступившего из ГК “Автодор”, — говорится в типовом объяснении. — В соответствии с ответом ГК “Автодор”, земельные участки, в границах которых планируется проведение учётно–регистрационных действий в отношении капитального строительства, попадают в “буферную зону”".
Также указывается, что после определения точного прохождения автомобильной дороги по итогам проведения инженерных изысканий, разработки документации по планировке территории, в составе которой будут сформированы зона планируемого размещения КАД–2 и перечень участков, подлежащих изъятию для госнужд, госкомпания "полагает возможным Росреестру вернуться к вопросу рассмотрения" регистрации "в рамках своих полномочий".
Проще говоря, к вопросу предлагается вернуться после проведения изысканий и разработки планировки территорий, сроки которых нигде не определены, а с учётом масштабности проекта могут длиться годами. Всё это время продавать, покупать и строить здесь с соблюдением порядка регистрации нельзя.
“
"При таких исходных данных какие–либо ограничения недопустимы. Оснований для отказа в регистрации объектов нового строительства, реконструкции, перехода права собственности нет. Запрет можно было бы вводить, если бы существовала утверждённая документация по планировке территории с определённой трассировкой и перечнем объектов под изъятие. Как мне видится, введением запрета власть хочет застабилизировать ситуацию, полагая, что оспаривать его в суде будут лишь единицы. Если у кого–то получится, то придётся зарегистрировать право или его переход на участок или на возводимые на нём объекты, но большинство даже не пойдёт в суд. На круг получается достаточно выгодная ситуация", — комментирует партнёр, руководитель практики специальных проектов Versus.legal Андрей Кулаков.
По данным "ДП", жители уже подали несколько исков, в которых пытаются оспорить по сути бездействие Росреестра, но пока ни по одному не вынесено решение. По словам одного из истцов, в ходе заседаний представитель Росреестра не смог аргументированно пояснить, на каких основаниях не проводится регистрация, ссылаясь лишь на озвученные планы по строительству КАД–2. К следующему заседанию судья попросил предоставить официальный документ, обосновывающий позицию ответчика.
Особое раздражение у населения вызывает то, что уже после того, как Росреестр стал отвечать им отказами, комитет государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области выдал разрешение на строительство многоквартирного дома на участке прямо на маршруте КАД–2 в деревне Хиттолово. Застройщик Point Токсово — ООО "СЗ “Серебряный ручей 2”" Антона Пищальникова — получил его в конце мая этого года. По данным наш.дом.рф, на начало декабря проданы семь квартир из 62.
Ленинградцы возмущены тем, что власти спокойно смотрят не только на продажи в этом объекте, но и на достаточно высокий темп строительства. Даже если реализация квартир не окажется успешной, после ввода в эксплуатацию их (как и дом) поставят на кадастровый учёт, а затем будут изымать по рыночной стоимости. Получается, что физлица не могут зарегистрировать законно построенный дом или передать, продать, подарить свой участок, а к действиям бизнеса у местных властей и Росреестра вопросов не возникает.
