Завершившийся год, по оценкам "ДП", оказался рекордным по инвестициям в недвижимость. Ожидается, что 2025–й также покажет хорошие показатели, хотя качественных активов становится всё меньше.
Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга по итогам 2024 года составил порядка 90 млрд рублей, отчитались консультанты специализированных компаний. В участки под жильё было вложено ещё больше. В "Петербургской недвижимости" (входит в Setl Group) в начале декабря говорили о сделках по жилью примерно на 120 млрд рублей (с учётом объектов в близлежащих районах Ленобласти).
Поскольку в декабре был закрыт ряд крупных сделок, общая сумма по этому сегменту могла достичь 150 млрд рублей. Таким образом, можно предположить, что общие инвестиции в недвижимость составили рекордные 240 млрд рублей, что на 40 млрд больше, чем в 2023 году.
В любом случае результаты 2024–го превзошли ожидания участников рынка, которые предполагали, что после распродажи основной части активов ушедших иностранных компаний выйти на околорекордные показатели получится вряд ли.
Давать прогнозы на 2025 год и рассчитывать на то, что они сбудутся, практически бессмысленно, но, как говорят консультанты, на рынке ещё есть достаточно привлекательные активы и готовые вкладывать средства в недвижимость покупатели (включая региональных игроков). Если в этом году ключевая ставка снизится, то можно ожидать новой волны сделок — с участием как тех, кто пока хранит деньги на депозитах, так и тех, кто рассчитывает на кредитные средства.
"Значительная конкуренция исходит от банковских депозитов, ставки по которым превосходят уровни доходности на рынке недвижимости. Дорогое банковское финансирование значительно ограничивает объём сделок", — подтверждает руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров.
“
"Заградительные ставки по кредитам закрыли рынок для игроков, чьи финансовые модели строились на использовании кредитных денег, — это минус. С другой стороны, эти же ставки положительно влияют на мотивацию закредитованных продавцов, которые вынуждены избавляться от своих активов, чтобы облегчить кредитное бремя. В результате происходит сближение ценовых ожиданий продавцов и покупателей, что должно опять же положительно сказаться на количестве сделок в следующем году", — говорит сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.
Склады бьют рекорды
Лидером по крупнейшим сделкам в коммерческой недвижимости можно назвать складской сегмент. В 2025 году первое место может сохраниться только за счёт высококлассных объектов, интересных федеральным фондам, работающим с коллективными инвестициями. Проблема, правда, в том, что им практически нечего покупать.
Общая стоимость только топ–3 сделок по складам в 2024 году составляет 25 млрд рублей, и все они закрыты с участием фондов. Речь идёт о покупке склада Ozon в Шушарах ООО "Современные фонды недвижимости" за 10 млрд рублей, приобретении логистического комплекса "Адмирал Горелово" ООО "Сбережения Плюс" за 7,5 млрд и склада Ozon в Буграх ООО "Современные фонды недвижимости" за 7 млрд рублей. Помимо этого, консультанты выделяют покупку АО "Элма" 41,5 га земли и 138 тыс. м2 зданий различного назначения в промзоне "Кирпичный завод" в Ленобласти. Прежним владельцем был "Пактум Холдинг", стоимость сделки могла составить, по оценкам IBC Real Estate, 4–4,2 млрд рублей.
В индустриальном сегменте, который традиционно принято считать вместе со складами, новостей о крупных сделках практически не было — дело в том, что производственных объектов в Петербурге и близлежащих районах Ленобласти, тем более крупных, так мало, что предложить промышленникам практически нечего. Исключением можно считать покупку VK одного из зданий Первомайской ТЭЦ площадью около 30 тыс. м2 на Корабельной улице. Известно, что здесь IT–компания построит свой первый в Петербурге дата–центр, создание которого было анонсировано ещё на ПМЭФ.
Офисов не хватает
По количеству инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости первое место занимает офисный сегмент, где покупателей на порядок больше, чем в складском. Ожидается, что в наступившем году здесь пройдёт множество сделок, поскольку потребность в офисных площадях остаётся достаточно высокой, а вакансия — низкой. Такой расклад привлекателен для инвесторов, рассчитывающих на сдачу площадей в аренду (потенциальные арендаторы, включая "Газпром" и его структуры, жалуются на серьёзную нехватку площадей), и побуждает крупные компании самостоятельно решать вопрос с размещением своих сотрудников за счёт покупки собственного бизнес–центра.
Так, в 2024 году по второму пути пошли Альфа–Банк, который в два этапа выкупил МФК "Толстой Сквер", ГК "Леста Игры", купившая БЦ "Ренессанс Правда", девелопер LEGENDA, который приобрёл участок под строительство штаб–квартиры в Петроградском районе, и другие.
Сделок можно ожидать как от опытных игроков (например, сеть "Сенатор" давно не объявляла о новых открытиях), так и от новичков, говорят участники рынка. Как только Центробанк опустит ключевую ставку, именно офисный сегмент "взорвётся" от количества сделок, уверены они.
Также в 2024 году прошёл ряд заметных покупок в гостиничном и торговом сегменте. Крупнейшей по итогам года на рынке коммерческой недвижимости стала продажа гостиницы Four Seasons Lion Palace, которую оценивают в 24 млрд рублей. Покупателем стала инвестиционная компания "КСП Капитал", продавец — "Валиа Энтерпрайзис", которую связывали с фондом VIYM. Стоит упомянуть также проект отеля на Марсовом поле, продажу гостиницы и бизнес–центра на Лиговском проспекте, ТРЦ "Жемжчужная Плаза", аутлета в Пулково, ТРЦ "Июнь" и т. д. Предполагается, что и в 2025 году эти сегменты продолжат привлекать инвестиции.
Жильё — предмет торга
Ожидается, что интерес застройщиков к покупке новых участков под жильё в 2025 году останется активным, но сдержанным. Рынок сейчас находится в стадии, когда все готовы продать практически любой участок своего портфеля, но ожидают получить за него столько, сколько стоила земля несколько лет назад, на пике спроса. Покупатели, осознавая изменившуюся ситуацию, в свою очередь ставят условия и торгуются по цене, ожидая получить за свои деньги разрешение на строительство, вменяемую квартирографию и возможность реализовать проект за 1–2 года. Многие вообще не готовы предлагать "живые" деньги на стадии подписания договора.
В 2024 году цены на землю выросли на 15–35%, а в центре Петербурга — почти вдвое. В 2025 году рост цен, вероятно, замедлится, но останется на уровне 10–20% из–за дефицита качественных участков и высокой конкуренции. При этом региональные застройщики продолжат досаждать "старожилам" рынка, перебивая их цены.
Если в 2024 году было заключено 53 сделки на сумму 154 млрд рублей, то в текущем году таких показателей ждать не стоит, уверены эксперты. Покупки станут более точечными, а их общая сумма, вероятно, составит около половины от прошлогоднего результата. Можно ожидать сделок с участками "Группы ЛСР", новых покупок от регионалов и москвичей (предполагается, например, что Level Group наконец–то выберет себе участок и выйдет на петербургский рынок).
Ограниченное предложение земли, особенно с готовой градостроительной документацией, останется ключевой проблемой. Перенос утверждения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) на неопределённый срок в 2025 году может временно снизить активность застройщиков. Впрочем, нынешнего задела хватит для поддержания текущих темпов строительства.
“
В Петербурге мы наблюдаем активный инвестиционный спрос на крупные активы: производственно–складские комплексы, торговые и бизнес–центры, участки под девелопмент и редевелопмент — как жилой, так и коммерческий. В то же время очень успешно идут аукционные продажи небольших лотов, включая коммерческие помещения, уже заполненные арендаторами. В частности, по поручению города на торгах реализовано 472 торговых, офисных и складских помещения на общую сумму более 3 млрд рублей. Средний коэффициент превышения начальной цены на такие активы в 2024 году вырос до 1,5, что говорит об усилении конкуренции за ликвидные лоты. Объём проданной нами недвижимости за год удвоился — с 10,16 млрд до 21,4 млрд рублей, примерно две трети этого объёма приходится на коммерческие объекты. По нашим наблюдениям, спрос на консервативные инвестиционные инструменты — коммерческую недвижимость и готовый арендный бизнес — в Петербурге только растёт. На рынке много состоятельных инвесторов, готовых вкладывать средства даже в самые сложные активы. Это в том числе покупатели из Москвы (включая фонды) и из регионов, которые готовы предложить собственникам крайне привлекательные цены, зачастую больше, чем местные игроки.
Андрей Степаненко
генеральный директор Российского аукционного дома
“
Повышенный спрос на рынке коммерческой недвижимости и рост количества сделок по объектам, которые давно пытались продать, объясняются сочетанием нескольких факторов. Во–первых, на рынке появились инвесторы, которые ранее вкладывали средства в другие активы. В условиях сокращения возможностей инвестирования эти средства попали на рынок коммерческой недвижимости. Во–вторых, мы видели высокий спрос во всех сегментах в 2024 году. Это привело к снижению вакантности и росту ставок, то есть подтверждает устойчивость недвижимости как инвестиционного актива. Наконец, есть и влияние стороны предложения, когда постепенно повышается мотивация продавцов реализовать объекты. В том числе и залоговое имущество, которое переходит кредиторам в случае невозможности обеспечивать выросшие платежи по кредиту, если ставка была привязана к ключевой ставке. Конечно, заёмное финансирование сейчас менее доступно, чем это было в 2023 году, но всё равно коммерческая недвижимость остаётся привлекательным инвестиционным активом, если мы говорим о долгосрочных перспективах.
Владислав Фадеев
директор Центра экономического прогнозирования Газпромбанка
“
По состоянию на конец декабря 2024 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость в России в целом превысил показатели 2023 года почти на 20%. В Петербурге также можно сказать о рекордном объёме за всю историю наблюдения. В 2023 году в объекты коммерческой недвижимости Петербурга было инвестировано 78,6 млрд рублей (без учёта земельных участков и производственных площадок). В 2024 году этот показатель составляет около 80 млрд рублей.
Людмила Герлиц
директор департамента тсследований Nikoliers
“
На рынке недвижимости сегодня есть несколько категорий активных инвесторов. Первая — акционеры крупных компаний, получивших сверхдоходы, они инвестируют в том числе в недвижимость. Вторая — те, кто заработал на депозитах и готов сейчас инвестировать заработанное. Также есть те, кто теряет веру в депозиты, поскольку считает, что это определённая лотерея и долго она продолжаться не может. Люди несут деньги в недвижимость как в единственный понятный, осязаемый инструмент, на который есть право частной собственности. Со знаком "минус" на рынок влияют высокая ставка ЦБ, повышенные ипотечные ставки и, как следствие, снижение покупательского спроса. Одна из заметных тенденций рынка сегодня — многособственничество. Поскольку продать крупный объект моноинвестору стало достаточно сложно, девелоперы идут в многособственнические проекты. Второй тренд — многофункциональность. Классические объекты переделываются либо достраиваются, а новые изначально проектируются как многофункциональные.
Станислав Ступников
партнёр, генеральный директор "МТЛ. Управление активами" (ГК "БестЪ")
