Рынок апартаментов пережил 2024 год спокойнее, чем предыдущий. Несмотря на усиление конкуренции, основные игроки рынка продолжают запускать новые проекты и не останавливают развитие. Итоги года в сегменте апартаментов подвели на круглом столе "Делового Петербурга".
Для рынка апартаментов 2024 год был не таким волатильным, как 2023-й, в течение которого постоянно фиксировались "качели". В 2024 году рост ключевой ставки перестал существенно влиять на рынок, отметил руководитель отдела продаж Well Денис Розанов.
"Единственный сильный подъём в 2024 году мы увидели в июне, а в целом продажи шли достаточно ровно, с увеличением к концу года. В декабре мы перевыполнили ноябрьский результат, при этом ноябрь был лучшим за последние полгода месяцем. Есть ощущение, что начало 2025 года также будет неплохим. Давать прогнозы на год вперёд в текущих условиях достаточно сложно. Но можно сказать, что о хороших результатах в конце 2025 года смогут отчитаться те, кто быстрее других будет принимать новые условия работы и реагировать на них", — выступил Денис Розанов.
Существенный факт, влияющий на рынок, — абсолютно неподъёмная ипотека, напомнил он. При этом при ставке 10-12% в отдельные месяцы доля продаж апартаментов с ипотекой доходила до 50%, добавил эксперт.
"Кратно увеличить продажи позволяет плотная работа с агентским сообществом. Продажи в SAAN стартовали в ноябре, первые сделки были закрыты с клиентами из списка ожидания. Далее мы выстроили систему обучения агентов, регулярно проводим для них презентации объекта, организовываем встречи, ведём персональную работу. Теперь, когда они знают о нашем проекте и нашем продукте, на долю агентов приходится порядка 70-80%", — рассказал руководитель по развитию продукта компании Hansa Group Павел Евсюков.
Но сегодня рынок проходит очередную стадию эволюционного развития, и востребованными могут быть только проекты с продуманной концепцией, которая позволяет "отстроиться" от конкурентов, уверен Евсюков. Например, МФК SAAN позиционируется как насыщенный инфраструктурой городской SPA-курорт рядом с парком. Таким образом, важно не только создать концептуальный проект, выделяющийся на рынке, но и обеспечить его правильное позиционирование в экспертной среде
Стабильный рост спроса на рынке апартаментов начался в сентябре, говорит генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер.
"Наш проект GLER вышел на рынок в июне. Летом продажи шли не очень активно, но в сентябре начался рост. По состоянию на декабрь продана почти половина апартаментов, что позволило в течение одного месяца несколько раз поднять цены, благодаря чему мы сможем отыграть рост себестоимости. Если темпы сохранятся, то к маю — июню все объекты будут распроданы", — уточнил Марк Лернер.
По его словам, текущая ключевая ставка и высокая себестоимость (в Петербурге она включает помимо всего прочего затраты на социальную инфраструктуру, "вменяемые" Смольным) не позволяют девелоперам приобретать новые проекты. Он также прокомментировал работу девелоперов с агентским сообществом. "На мой взгляд, это не игра в длинную, а скорее выстрел в ногу себе и всему рынку со стороны отдельных девелоперов, которые иногда озвучивают 7-8% комиссии. Агенты благодаря высокой комиссии развращаются. Зачем им продавать много, если на продаже одного апартамента можно получить 500–700 тыс. рублей?" — рассуждает Лернер. Он предложил девелоперскому сообществу ввести единые правила игры на этот счёт, например установив диапазон комиссии в 3-5%.
"Продажи в этом году немного выросли относительно показателя прошлого года — несмотря на рост цен, мы видим положительную динамику. Но надо понимать, что мы работаем с объектами в историческом центре, всегда привлекательными для туристов. При этом работа со зданиями в центре безусловно сложна и несёт существенные риски. Есть проекты, которые, несмотря на предварительные расчёты, из-за всплывающих в процессе работ сложностей мы делаем примерно с нулевой окупаемостью. В 2024 году мы стартовали с первым проектом за пределами Петербурга и Москвы, купив здание под апарт-отель в Выборге. Но на следующие такие проекты мы пока смотрим с осторожностью", — рассказал основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилл Кудинов.
"На рынке Петербурга сегодня особенно востребованы сервисные апартаменты. Поток туристов достиг допандемийного уровня и скорее всего на этом не остановится. Так, в новогодние праздники Северная столица стабильно занимает первые места в топе популярности у туристов уже не первый год. Вторая целевая аудитория — это сотрудники компаний, приезжающие в город в командировки, в том числе и длительные. Спрос на апарт-отели можно оценить как высокий и стабильный. Конечно, в первую очередь выигрывают проекты с удачной локацией — в пример мы можем привести наш апарт-отель GloraX Заневский около станции метро "Ладожская", который был введён весной 2024 года", — подчеркнула директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Как будет развиваться рынок апартаментов в 2025 году
Существенное влияние на рынок окажут законодательные инициативы, считает генеральный директор VALO Service Hospotality Константин Сторожев. Например, сейчас на утверждении находится новое положение о классификации средств размещения, в поправках в закон "Об основах туристической деятельности" классификация прописана как статус.
"Там прописан запрет на рекламу средств размещения, которые не входят в реестр. Также по ним нельзя будет платить туристический налог, что сразу же приведёт к санкциям со стороны государства. Другие нововведения — отелей без звёзд не будет, будут отели от одной до пяти звёзд. Также не будет комплексов апартаментов, будут только гостиницы, одна из разновидностей которых — апарт-отели, которые, правда, при оценке будут получать дополнительный балл за кухню", — рассказал Константин Сторожев.
Одно из положительных последствий от этих инициатив для рынка — более прозрачные правила игры для всех участников рынка и увеличение количества объектов с централизованным управлением, полагает он.
Усиление роли управляющих компаний выгодно УК не только с точки зрения увеличения количества договоров, но и с точки зрения рынка в целом, уверена генеральный директор ООО "Сокрома" Дарья Ковалевская.
"Если рынок выходит на определённую внутреннюю консолидацию управления внутри объектов, то мы получаем сильных игроков, с которыми можно договариваться и играть по определённым правилам. На Западе все крупные сети взаимодействуют друг с другом, придерживаясь определённых внутренних правил относительно демпинга, работы с партнёрами и т. д.", — говорит генеральный директор ООО "Сокрома" Дарья Ковалевская.
"Актуальный вопрос для Петербурга — заполняемость проектов. За счёт чего мы будем заполнять новые проекты? Прирост номерного фонда опережает прирост спроса, ёмкость рынка в Петербурге чувствуется очень сильно. Прирост туризма в России относительно 2019 года по всей стране составил +10%, это просто смешно. Он локально вырос лишь в отдельных регионах, например в Мурманской области, Дагестане, Калининграде, где работать сейчас очень комфортно", — отметила она.
Отдельные популярные регионы также привлекательны для отельеров, готовых запускать новые проекты, поскольку номерной фонд там зачастую устарел, обратила внимание Дарья Ковалевская. "Сокрома" сегодня реализует новые проекты в Смоленске, Ростове и рассматривает другие города.
Генеральный директор ООО "Комфортел" Дмитрий Петров напомнил об отдельных насущных проблемах, с которыми сталкиваются УК апарт-отелей в последние годы, вынужденные переходить на отечественные IT-решения. "В Петербурге уже есть некоторое количество апарт-отелей, которые работают на полностью отечественном оборудовании с современными системами видеонаблюдения, контроля доступа, системами бронирования и т. п. Особых проблем по этой части нет — вендоры, которые последние 2 года активно выходят на рынок апартов, уже выработали определённые решения, которые позволяют оказывать более качественный сервис", — подытожил он.
"Прогнозы — это очень интересно, но после 2020 года рынок недвижимости развивается по своим законам, которые мало связаны с классическим представлением из учебников. Мы каждый раз тестируем новые гипотезы и теории, но говорить о долгосрочном прогнозировании не приходится. Четвёртый квартал 2024 года по продажам в проекте "ПРО.Молодость" показал хорошие результаты — в декабре рост продаж в проекте составил 47% по сравнению с ноябрем. Также рост продаж мы зафиксировали и во второй очереди уже готового проекта IN2IT, который составил 88%", — выступила генеральный директор ГК PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич.
Она также отметила, что помимо законодательного "принуждения" к централизованному управлению объектами управляющие компании в свою очередь также должны прилагать усилия для привлечения инвесторов, готовых рассматривать возможность сотрудничества с профессиональной УК. "У нас нет никаких кабальных условий, наши инвесторы могут уйти от нас через 2 месяца без особых штрафных санкций. Это, безусловно, заставляет нас каждый день работать над тем, чтобы наши результаты соответствовали их ожиданиям. Мы не можем расслабляться. Но мы считаем такой подход правильным и мотивирующим команду", — резюмировала Марина Павлюкевич.
"К сожалению, основной вызов для сегмента сегодня — высокая ключевая ставка, она отрицательно влияет как на продажи, так и на привлекательность апартаментов как инвестиционного продукта. Клиенты видят высокие доходы по вкладам и предпочитают банковский продукт девелоперскому. Конечно, мы все понимаем, что такая ставка не будет вечно, а цены на недвижимость не имеют тенденции к падению, поэтому, вкладываясь в недвижимость сейчас, клиент совершает долгосрочную и надёжную инвестицию на десятилетия вперед. Со своей стороны мы развиваем финансовые инструменты для приобретения наших лотов, предлагаем различные рассрочки и другие варианты оплаты, но исходя из текущей ситуации пока мы не планируем далее развивать сегмент апартаментов в Петербурге", — добавила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
