По итогам прошлого года ставка аренды качественных офисов в Петербурге выросла примерно на треть. Рост продолжится и в 2025 году, по некоторым объектам он может превзойти прошлогодний показатель.
По итогам 2024 года общая площадь свободных мест в бизнес–центрах Петербурга классов А и В сократилась на 49% и составила 155 тыс. м2 (данные NF Group). На снижение вакантности повлияла реализация отложенного спроса, а также минимальные объёмы нового предложения.
“
"Впервые на рынке офисной недвижимости за год не введено ни одного офисного центра класса А, а доля свободных офисов в этом сегменте снизилась до показателя менее 2%. Объём строящихся бизнес–центров высокого класса минимален, и большая часть площадей в них уже сдана в аренду. В ближайшие 2 года дефицит офисных площадей сохранится, что приведёт к дальнейшему росту запрашиваемых арендных ставок", — говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group в Петербурге Регина Волошенко.
Вакансия опустилась до рекордно низких значений за всю историю наблюдений и составила 3,2%, а в классе А — чуть более 1%, отмечает заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева.
"Доля свободных площадей в новых объектах класса А и В, заявленных к вводу в 2025 году, составляет 40%, — говорит она. — К моменту ввода в эксплуатацию объекты выйдут на рынок уже частично заполненные, только порядка 30–40 тыс. м2 поступит “в рынок”. С учётом существующей вакансии на рынке будет сохраняться острый дефицит, в обращении останется около 100 тыс. м2 свободных площадей при среднем поглощении за последние 10 лет на уровне 170 тыс. м2".
Сколько стоит офис
В течение 2024 года запрашиваемые ставки аренды стремительно выросли за счёт дорогих предложений с качественной отделкой, преимущественно в новых зданиях, говорит руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров. По его словам, основной рост отмечается в классе А — на конец 2024 года средневзвешенная запрашиваемая ставка составила 2892 рубля за 1 м2 в месяц (включая НДС и OPEX, без учёта коммунальных платежей), в классе В — 1805 рублей.
По данным NF Group, за год средневзвешенная ставка в бизнес–центрах класса А увеличилась на 27%, класса B — на 18%. При этом в Центральном и Адмиралтейском районах ставки на офисы класса А не изменились за год, а в Петроградском и Василеостровском — выросли более чем на 30%. Помимо этого, в 2024 году отмечался рост ежегодного показателя индексации с 7–10% до 12–15% по ряду объектов.
“
"В среднем ставка аренды по нашим объектам за 2024 год выросла на 25%. Это в том числе привело к расторжению ряда договоров — у нас было несколько таких случаев как по инициативе арендатора, так и по нашей. Но явление не носило массового характера. Надо сказать, что большинство компаний адекватно видят рынок и понимают, что ситуация изменилась. Конечно, они шокированы новой ценой — средняя ставка в хороших объектах сегодня составляет 2,9–3 тыс. рублей. И переезжать особо некуда (если только речь не идёт о выборе офиса более низкого класса или более удалённого от центра города). Поэтому арендаторы в итоге продлевают договоры на новых условиях", — рассказывает управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.
По его словам, на конец года заполняемость в бизнес–центрах сети составляла 99,5%.
"Переговоров о расторжении договоров в 2024 году было много, но не всегда они заканчивались расторжением. Хотя, разумеется, такие случаи были. В освобождаемые офисы очень быстро приходили те компании, которые готовы платить больше", — говорит Сергей Владимиров.
Как правило, крупные арендаторы застрахованы долгосрочными договорами аренды с фиксированной арендной ставкой по годам или с верхней границей максимальной величины её индексации, поясняют в Maris. Расторгнуть их в одностороннем порядке практически невозможно. Сложные ситуации возникают у арендаторов по истечении 11–месячных договоров (это частая для Петербурга практика). В этом случае арендодатель имеет право предложить новые условия.
Если в этом году не случится никаких макроэкономических потрясений, то рост продолжится — ввод свободных площадей будет небольшим, спрос со стороны арендаторов виден невооружённым глазом, а предлагать им по–прежнему нечего.
"В условиях сокращения предложения и сохранения активности арендаторов по заключению сделок мы ожидаем рост ставок аренды и в 2025 году не менее чем на 10%", — говорит Виктория Горячева.
“
"Мой прогноз: темпы роста будут ещё больше, чем в 2024–м, и по итогам года мы увидим рост ставок аренды на 30–40%. Более того, пружина будет разжиматься и дальше до тех пор, пока ставка аренды в Петербурге не достигнет отметки 4,5–4,8 тыс. рублей в сегодняшних ценах", — считает Дмитрий Золин.
Почему не строят бизнес–центры
Чтобы рынок офисов не устаревал и восполнял объёмы существующего спроса, прирост нового предложения должен быть на уровне 200 тыс. м2 в год (30% — класса А, а 70% — класса В), говорят в NF Group. По данным компании, в Петербурге за последние 2 года было введено всего 184 тыс. м2 офисов.
Строить новые объекты девелоперы не спешат даже на фоне стремительно растущих ставок аренды. Связано это как с растущей себестоимостью строительства, так и с заградительными ставками по кредитам.
“
"Для повышения активности девелоперов ключевая ставка должна быть ниже 10%. Так будет полноценная возможность на обслуживание процентов по кредитам и тела суммы. Оптимальным видится уровень 6–7%", — говорит Сергей Владимиров.
"При ставке 4,5–4,8 тыс. рублей в сегодняшних ценах и при условии доступного заёмного финансирования профессиональным девелоперам снова будет интересно строить новые здания, — считает Дмитрий Золин. — При сегодняшней стоимости кредитования под 30% строить бизнес–центры и офисные помещения просто невозможно. На мой взгляд, рынок ещё долго будет идти к таким показателям — минимум несколько лет. Только тогда, возможно, мы увидим новые проекты и новые объекты на рынке в достаточном количестве".
