В Петербурге заметно не хватает свободных площадей в бизнес-центрах и на складах. Строить новые пока рано.
Рынок коммерческой недвижимости переживает подъём с точки зрения востребованности со стороны инвесторов и арендаторов. Он продолжится и в 2025–м.
Количество сделок по покупке и аренде растёт, ставки растут, спрос растёт — снижается только вакансия. "Победить" её пока невозможно — девелопмент в бизнес–центрах, на складах и в торговых комплексах находится сегодня на крайне низком уровне и не удовлетворяет постоянно возрастающий спрос со стороны потенциальных пользователей. Это связано с тем, что строить "на свои" в текущих условиях неопределённости и роста себестоимости готовы лишь единицы, а стоимость кредитов сегодня для большинства является заградительной.
В наступившем 2025 году объём нового строительства точно не вырастет — даже если ключевая ставка начнёт постепенно снижаться, банки не смогут предложить приемлемые для бизнеса кредиты, пока она не опустится до отметки хотя бы 12–13%.
В целом глобальных изменений на рынке коммерческой недвижимости в 2025 году ожидать не приходится. Рынок офисной недвижимости в 2025 году из–за нехватки свободных площадей и высокого спроса может ожидать новый рост ставок (по итогам 2024–го аренда качественных объектов уже подорожала примерно на треть). За редко появляющиеся свободные офисы приличного уровня и с относительно вменяемыми ставками аренды в последние годы буквально идёт охота — предлагать потенциальным арендаторам сегодня практически нечего.
Стоит отметить, что количество доступных объектов на офисном рынке снижается не только за счёт того, что их быстро забирают пользователи, но и благодаря девелоперам из жилого сегмента, которые готовы выкупать бизнес–центры под проекты жилья или апартаментов. Именно так в 2024 году рынок "потерял" бизнес–центр "Мидель" на Песочной набережной, который реконструируют в апарт–отель (откроется в этом году).
В 2025–м, как ожидается, стартует проект приспособления под жильё или апартаменты бывшего здания типографии на улице Правды, бизнес–центра на улице Марата и т. п. А бизнес–центр "Акватория" на Выборгской набережной в этом году снесут, чтобы построить на его месте жилой комплекс.
Складской сегмент также по–прежнему будет крайне востребован арендаторами, включая маркетплейсы, и инвесторами. Говорить о насыщении здесь в ближайшие годы не приходится — слишком велик дефицит. Всё большую роль будут играть инвесторы, в первую очередь — федеральные компании, которые работают через закрытые паевые инвестиционные фонды. Все крупные сделки последнего времени заключаются с их участием, что привело к серьёзному изменению списка ключевых владельцев складских площадей и их долей рынка.
По данным брокеров, в 2025 году также можно ожидать подписания ряда инвестиционных сделок с фондами ("Современные фонды недвижимости", "Сбережения плюс" и др.) по современным складам класса А, хотя покупать им в Петербурге и Ленобласти особо нечего.
Важное событие произойдёт в 2025 году на рынке торговой недвижимости — впервые с 2016 года (тогда открылся ТРК "Охта Молл") в городе будет запущен крупноформатный неспециализированный торговый комплекс. Это Hollywood площадью 115 тыс. м2 у станции метро "Пионерская". Его открытия рынок ждёт последние несколько лет, гадая, какие решения использует управляющая компания для старта в столь непростое время и в столь конкурентной локации.
Одновременно готовятся к запуску и несколько проектов меньшей площади в разных районах Петербурга и соседних с городом областных локациях — компактные торговые центры в последние годы стали основными драйверами развития торгового сегмента. Они востребованы арендаторами, в числе которых крупные федеральные сети, и могут похвастаться высоким пешеходным трафиком.
В целом можно спрогнозировать, что рынок коммерческой недвижимости в 2025 году будет развиваться чуть менее активно, чем в 2024–м, но всё равно выдаст хорошие показатели по итогам года. Сегодня он выглядит гораздо надёжнее и бодрее, чем рынок жилья, — ещё несколько лет назад это мало кому могло прийти в голову, а сегодня является очевидным фактом. Подтверждается это в том числе тем, что некоторые застройщики, возводящие преимущественно жильё, всерьёз обратили внимание на склады и бизнес–центры и уже реализуют первые собственные проекты в новых для себя сегментах рынка.
