Покупатели новостроек в Петербурге рискуют нарваться на проблемы с метражом

Арбитражный суд Северо–Западного округа принял решение, согласно которому ЗАО "Балтийская жемчужина" проиграло в кассации дело о занижении площади квартир. Спор с УФАС касался жилого комплекса "Жемчужный каскад".

"Общество размещало заведомо недостоверную информацию об общих площадях квартир — с целью привлечения потребителей указывалась площадь, которая заведомо меньше фактической площади конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства", — говорится в судебном решении.

В результате дольщики вынуждены были заключать допсоглашения об увеличении стоимости жилых помещений. В октябре 2024 года после проигрыша в апелляции компания перечислила около 52 млн рублей дохода в федеральный бюджет.

Отдельные акты

Случаи, когда покупатель получает квартиру не совсем той площади, на которую рассчитывал, происходят не так уж редко. Причём отклонения могут быть как в большую, так и в меньшую сторону.

Например, в одной из новостроек Ульяновска площадь кухни в сданной квартире оказалась настолько мала, что её вообще нельзя было признать кухней в полном смысле этого слова, рассказал "ДП" руководитель юридического агентства "Кучембаев и партнёры" Алмаз Кучембаев.

По закону, если площадь строящегося объекта изменяется, договор долевого участия (ДДУ) можно расторгнуть. Тогда деньги дольщику вернут с процентами. Но этот способ защиты не всегда работает, так как выплата процентов не гарантируется системой эскроу–счетов, а недвижимость постоянно дорожает, предупреждает юрист.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и Партнёры" Валерия Дозорова считает, что более активная роль застройщиков не должна существенно повлиять на ситуацию с изменением площади квартир. Ведь обмеры производятся до подписания акта приёма–передачи.

Однако в качестве документа, дающего основания для передачи и последующей регистрации права, может выступать и односторонний акт. Обычно он используется в тех случаях, когда дольщик не является на осмотр квартиры, а застройщик не может с ним связаться.

"Если фактически между сторонами возникнет спор по качеству из–за площади, а право собственности будет зарегистрировано по одностороннему акту, то дольщик несёт связанные с такой регистрацией риски. Например, при заявлении требований о существенном нарушении качества и расторжении договора. Таким нарушением в том числе может быть превышение допустимого изменения общей площади квартиры (то есть более 5%)", — добавила Валерия Дозорова.

Предупреждены заранее

Представители компаний–застройщиков рассказали "ДП", что ожидают разъяснений от Росреестра по поводу того, как именно будет работать новый механизм.

Она подтверждает, что, согласно 214–ФЗ, отклонение в размере 5% от площади квартиры является критическим и считается поводом для расторжения договора. Однако такого рода разница на рынке встречается крайне редко.

На практике расхождение в рамках одного квадратного метра в большую или меньшую сторону чаще всего вообще не компенсируется. Если разница в квадратных метрах больше и это доказано, то происходит доплата. В процессе передачи квартиры есть определённый порядок действий, согласно которому участник долевого строительства сначала всё осматривает и подписывает двусторонний акт приёма–передачи. То есть он заранее уведомлен о площади своей квартиры и согласен с ней. Только после этого происходит подача документов на регистрацию собственности.

Генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева также не думает, что новый закон откроет возможности для расхождения площадей и каких–то уловок в связи с этим со стороны застройщиков. По её словам, незначительные расхождения между проектной и фактической площадью квартиры возможны: не более допустимых 5% от метража. В исключительных случаях, при превышении данного показателя, вопрос регулируется доплатой либо в сторону клиента, либо в сторону застройщика. Однако в практике КВС таких случаев не было уже очень много лет.

Допустимый процент

Вице–президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин в комментарии "ДП" отметил, что в договорах долевого участия допустимое отклонение фактической площади от проектной устанавливается в пределах 1–5%. Это связано с неизбежными погрешностями при строительстве, например при отделке. Если разница превышает установленный в ДДУ предел, дольщик может потребовать перерасчёта. Разница 5% при этом является предельной, её превышение может рассматриваться как существенный недостаток объекта долевого строительства. В таком случае дольщик вправе не только требовать перерасчёта цены долевого взноса, но и полностью отказаться от договора.

На практике длительное время застройщики устанавливали "психологический порог" — максимальную разницу между проектной и фактической площадью квартиры, за которую стороны договариваются не доплачивать, — в размере 1 м2 в большую или меньшую сторону. Всё, что выходило за эти пределы, подлежало перерасчёту. В связи с тем, что в последнее время в строительстве преобладает тенденция на уменьшение площади квартир в массовом сегменте, застройщики склонны устанавливать порог изменения проектной площади в процентном соотношении. В среднем допустимой "погрешностью" для стандартного договора можно считать 2–3%, добавил эксперт.

"ДП" направил вопросы в УФАС и в "Балтийскую жемчужину".