Гостиница вместо тюрьмы: "Кресты" встали на путь исправления

Дом.РФ подвёл итоги долгожданных торгов 21 февраля. Победителем стала группа компаний "КВС". Она получит участки общей площадью 3,9 га, а также комплекс зданий на 41,2 тыс. м2. Миллиардер Евгений Финкельштейн, который собирался устроить в бывшей тюрьме концертную площадку, признал поражение ещё до официального объявления итогов аукциона.

Начальная цена лота составляла более 1,052 млрд рублей. Основатель PMI готов был предложить до 1,125 млрд рублей. "Кресты" в итоге продали за 1,136 млрд рублей.

Что хотят сделать в "Крестах"

"КВС" собирается превратить "Кресты" в "уникальный общественный центр мирового уровня". Подробностей пока немного — покупатель рассказал о своих планах только в общих чертах.

Планируется, что экспозиция музея будет рассказывать о значимых событиях и людях, связанных с "непростым, но знаковым" местом, и сохранит память для будущих поколений, сообщил генеральный директор группы компаний "КВС" Сергей Ярошенко.

Что известно о новом владельце "Крестов"

Группа компаний "КВС" — один из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области — работает на рынке с 2003 года. Компания начинала как подрядчик на чужих объектах. Однако к сегодняшнему дню на её счету более 1,2 млн м2 жилья, десятки детсадов и школ, пожарные депо и помещения для полиции, бизнес-центры и физкультурно-оздоровительные комплексы.

В проектах с редевелопментом исторических зданий компания как девелопер ещё не участвовала. Учитывая сложность и значимость объекта, новому собственнику "Крестов" придётся столкнуться с повышенным вниманием, уверены эксперты.

"Любое действие, которое предпримет новый собственник, будет под лупой рассмотрено не только руководством города и профильным комитетом по охране памятников, но и градозащитниками и горожанами. Сложно представить микс, который сможет одновременно не быть спорным и позволит выйти инвестору на какую-то окупаемость", — полагает вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.

При этом готовность известной в городе и "понятной" компании взяться за такой амбициозный проект собеседница "ДП" считает положительным моментом.

"Хочется надеяться, что это будет успешный кейс, который продемонстрирует, что в Петербурге можно работать с объектами культурного наследия, даже такими сложными", — отмечает Елена Бодрова.

Концерты и креатив: что было во второй заявке

До начала торгов был известен только один претендент на бывшее СИЗО. Миллиардер, глава корпорации PMI Евгений Финкельштейн не скрывал, что хочет открыть в "Крестах" "музей истории добра и зла" и проводить там концерты. Предприниматель утверждал, что "Крестам" нужна не просто реконструкция, но "больше креатива".

Он также дал понять, что к проекту могли бы подключиться его партнёры по проекту Kassir.ru — "Альфа-банк" и "ВК".

Комментируя итоги торгов, бизнесмен не скрывал разочарования и признался, что вообще не ожидал появления конкурентов на торгах. Он пояснил, что превышение определённой ценовой планки стало бы для него невыгодным.

"Если бы я был девелопером, то, наверное, тоже больше бы денег мог предложить, но я собирался делать музей", — пояснил отказ от дальнейшей борьбы предприниматель.

Эксперты считают, что и предложенная им концепция тоже могла быть успешной. С точки зрения концептуального подхода, идея современной концертной площадки, многофункционального событийного пространства, музея и выставочной функции выглядит интересной и яркой стратегией для редевелопмента "Крестов", допускает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш.

"Поскольку это целый комплекс, который включает территорию и здания, то есть возможность задействовать всё это пространство, создав новый городской центр притяжения, реализуя различные форматы мероприятий и активностей (в том числе сезонных), сочетая разные типы пространств", — уверена топ-менеджер консалтинговой компании.

Что будет с "Крестами" дальше

Согласно договору, новый собственник комплекса обязан выполнять требования по его содержанию. Для инвесторов бывшее СИЗО остаётся в некотором смысле котом в мешке. Как писал "Деловой Петербург", часть объектов тюремного комплекса имеют статус культурного наследия и находятся под охраной, но конкретные предметы охраны не определены, потому что выявлены недавно.

Объём будущих инвестиций в реконструкцию зданий оценить сложно. В СМИ появлялись разные цифры, вплоть до 10 млрд рублей.

"С точки зрения экономической эффективности, нужно считать и сравнивать разные варианты. Доходы могут формироваться из разных источников, в том числе и от операционного управления, арендных доходов, коммерциализации и прочего", — полагает Евгения Кулеш.

Впрочем, по мнению эксперта, удобное расположение и транспортная доступность станут хорошими предпосылками для создания проекта с высоким трафиком. Да и сама история места может быть успешно конвертирована в преимущество, делая его имидж ещё более ярким и запоминающимся и усиливая, таким образом, его узнаваемость и привлекательность.

Концепция, предложенная "КВС", включая музей, гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства, логична и отвечает текущим запросам рынка и наверняка будет востребована и среди туристов, и среди местных жителей, уверен партнёр NF Group Станислав Бибик.

Примеры таких преобразований, когда исторические здания превращаются в культурные и креативные центры, широко распространены по всему миру, напоминает собеседник "ДП".