Запрет на малогабаритные квартиры в Петербурге и по всей стране в текущих условиях может спровоцировать рост цен и смещение спроса на рынок апартаментов, считают участники рынка.
Рынок недвижимости отходит от формата малосемеек постепенно и не повсеместно.
Что сказали в Минстрое о минимальной площади квартир
Минстрой в своём письме рекомендовал властям регионов РФ согласовывать проекты с площадью квартир-студий не меньше 28 м2, квартиры с одной комнатой — от 36 м2, двухкомнатной квартиры — от 49 м2, а квартиры с тремя комнатами — не менее 66 м2.
Методические рекомендации не являются нормативно-техническим документом, подчеркнули позже в пресс-службе министерства.
“
"Сейчас Минстрой России не рассматривает корректировки действующей нормативно-правовой базы в части введения каких-либо ограничений по площади на строительство жилья", — сообщили "ДП" в министерстве.
Там пояснили, что методические рекомендации экспертного строительного сообщества для разработки регионального стандарта качества жилого помещения и комфортности проживания были одобрены рабочей группой Минстроя по реализации проекта "Умный город".
Замглавы Минстроя Никита Стасишин ещё в прошлом году говорил, что исключает отмену ипотечных программ с господдержкой или введение в регионах ограничения минимальной площади квартиры, поскольку девелоперы тогда "переключатся на сельское хозяйство".
Новостройки в пригороде Петербурга
Норматив по площади квартир в РФ
В Москве маленькие студии, точнее квартиры от 28 м2 стали нежелательными с мая 2024 года. Москомэкспертиза начала выдавать отрицательные заключения на строительные проекты с такими квартирами и студиями. Мера носила рекомендательный характер.
В Ленобласти требуемый минимальный метраж квартир составит 28 м2 для всех новых проектов в регионе вступил в силу с 1 июня 2024 года.
В строительном блоке Смольного "ДП" сообщили, что подобная инициатива для Петербурга пока не обсуждается.
На тот момент доля строящихся квартир площадью менее 25 м2 составляла 17%. По оценке "Дом.РФ", нераспроданными в регионе оставались к принятию норматива 42% общего количества квартир в домах со сроком ввода в 2024 году, 59% — в 2025-м и 40% — в 2026-м. При этом 33% площади от возводимого сейчас жилья на продажу не выставлено, то есть у застройщиков был создан запас жилья, строящегося по старым правилам, до 2027 года.
В среднем каждая шестая квартира в новостройках на территории РФ относится к категории "студия", писал ранее "ДП". При этом если в недавно построенных домах доля таких квартир составляет 13%, то в строящихся — уже 16%. В агломерации на такое жильё приходится почти четверть фонда.
Новые кварталы в Кудрово, Ленобласть
По данным аналитиков City Solutions, в Петербурге 94,3% студий имеют площадь до 28 м², а в Ленобласти таких лотов 80,9%. Среди однокомнатных квартир ограничения затронут почти 40% предложения в Ленобласти и 28% в Петербурге.
Для двухкомнатных и трёхкомнатных квартир влияние будет менее значительным: под новые стандарты не подпадает всего 2,5% "двушек" в Петербурге и 17% в Ленобласти, среди трёшек — 3,9% и 8,4% соответственно.
Самая маленькая квартира, которую можно купить в петербургской̆ новостройке, — это студия 12,02 м² в ЖК "Zoom Чёрная Речка" от застройщика ГК "ФСК. Санкт-Петербург". Её стоимость 4,7 млн рублей̆. В Ленобласти минимальный̆ лот — студия 15,2 м² в ЖК "Порт Комфорт" в Выборге за 5,44 млн рублей от "Inreit. Санкт-Петербург".
Что думают о нормативе застройщики и проектировщики
Эстафету самых маленьких площадей могут перенять апартаменты, тогда как жильё ориентируется на более просторные квартиры, и рекомендации Минстроя лишь ускоряют этот процесс, считает гендиректор строительной компании City Solutions Василий Тимофеев.
"Квартирография новостроек неизбежно изменится, и Минстрой лишь ускорит этот процесс. Многолетний бум спроса на малогабаритное жильё привёл к насыщению рынка микроквартирами, некомфортными для проживания. Теперь пришло время двигаться в сторону комфортного, просторного формата, который лучше отвечает современным требованиям. Рынок уже созрел для этих изменений", — убеждён глава City Solutions.
Строительство апарт-отеля в центре Петербурга.
В строительной компании ELEMENT констатируют, что под удар первыми попадут компании в сегменте масс-маркет, для остальных сегментов норматив не столь критичен. Если норматив будет принят и в Петербурге многие девелоперы проектов стандарт- и комфорт-класса будут "добирать" нормативную площадь квартиры за счет увеличения её глубины, считают в компании.
“
"Таким образом, в массовом сегменте, вполне возможно, мы увидим возвращение к глубоким и нефункциональным комнатам-"пеналам", которые были повсеместно представлены в домах 2000-х годов. Много вопросов и к дальнейшей судьбе квартир евро-формата, к которым рынок уже привык. В масс-маркете они могут пострадать первыми — для соответствия нормативам нужно будет увеличивать спальни, а кухни-гостиные — уменьшать, чтобы цена за лот не стала космической. "Набирать" необходимый метраж жилья в масс-маркете будут также за счёт отказа от дополнительных кладовок и балконов", — говорит глава ELEMENT Виталий Коробов.
Рынок жилого строительства в настоящее время переживает трудности, и введение обязательного требования о минимальной площади квартир в 28 м2 может создать дополнительные сложности всем участникам рынка, считают в "АСП-Структура".
“
"Влияние обязательных стандартов по площади квартир на рынок недвижимости будет зависеть от множества факторов и может иметь разные последствия. В то же время, нам понятны причины данной инициативы – это, помимо улучшений условий проживания непосредственно в квартире, урегулирование сложностей с нагрузками на социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники) и парковочные пространства при застройке. Эти вопросы могли бы быть решены, в том числе, через изменение расчетных показателей при определении социальных потребностей граждан", — считает технический директор "АСП-Структура" Дмитрий Поваженко.
В "СиСофт Девелопмент" более радикальны. В компании считают, что запрет на "маломерные клетушки" нужен обязательно, а цены должны снижаться за счёт других факторов.
“
"Не уверен, что это будет резким фактором повышения стоимости квадратного метра, рынок на мой взгляд уже достаточно перегрет и требует от девелоперов пересмотра политики ценообразования, а от регуляторов чёткой ориентации на общее снижение цен по всей цепочке от стоимости земли до стоимости строительных материалов. Одним из факторов снижения простоев, удорожающих стройку, могла быть цифровизация сокращающая время на согласования, и в этом отечественные разработчики ПО ТИМ готовы отрасли помогать", — заявил заместитель гендиректора по научной работе "СиСофт Девелопмент" Михаил Бочаров.
